最近中鐵建的一次拿地動作是讓人沒想到的

兩個月前中鐵建以20.42%溢價在松江新城拿下一塊地

最開始這件事很好理解

地塊南側(cè)就是中鐵建星樾云澗，松江新城標(biāo)桿小區(qū)

不過很快就傳出消息中鐵建要在這放入西派

是的

那個驚動張江板塊的西派海上就是西派系

西派海上1個小目標(biāo)打造的8000平實(shí)景展示區(qū)一次性對外開放

背后釋放的產(chǎn)品誠意也瞬間點(diǎn)燃市場，五開五罄里最后一批次172套房源日光

這種逆勢銷售數(shù)據(jù)的底子其實(shí)就是產(chǎn)品力的里子

而這也是這次我們盯著中鐵建的原因

很快內(nèi)部文件封面上印著此次落位松江地塊的中鐵建新中山項目信息就在地產(chǎn)圈傳開了

要知道西派是中鐵建體系內(nèi)最高端產(chǎn)品系

很少露面卻以一己之力重新定義中國西南頂豪住宅標(biāo)準(zhǔn)

單單一項園林景觀設(shè)計就成為多少豪宅操盤手必打卡的教科書

成都西派金沙項目實(shí)景圖

那問題來了

為什么這次西派選擇松江

當(dāng)我們系統(tǒng)性復(fù)盤這次拿地動作時發(fā)現(xiàn)很多時候我們還是太過低估這家房企

尤其當(dāng)他真金白銀去拿一塊地的時候

01

松江“價值鏈”浮出水面

往往我們選擇松江的時候選擇的是什么

在我們市調(diào)的過程中發(fā)現(xiàn)松江購房群體往往因為兩點(diǎn)

首先是這里的居住環(huán)境

松江大概是五個新城里城市界面最好看的那個

因為本身就是上海發(fā)源地的關(guān)系，它的街道肌理、界面迭代就比較成熟

甚至它也是全上海少見的能稱得上有公園體系的區(qū)

中央公園、辰山植物園、佘山國家森林公園、廣富林文化遺址、松南郊野公園、廣富林郊野公園

其次，選松江的理由里最多的就是它的配套，尤其是教育

上海外國語大學(xué)附屬外國語學(xué)校松江云間小學(xué)、上海師范大學(xué)附屬外國語小學(xué)、上海外國語大學(xué)松江實(shí)驗學(xué)校

很多家長甚至因為教育搬到松江，而松江這兩年的高考成績甚至逆襲超越閔行

所以我們在梳理成交數(shù)據(jù)的時候會發(fā)現(xiàn)松江也是五個新城里最堅挺的那個

不過這些雖然重要但都沒涉及松江價值最根部

這兩年松江發(fā)生了兩件影響上海的事

一是北側(cè)的G60

這個高空俯瞰的松江地標(biāo)性建筑，它的規(guī)上工業(yè)企業(yè)達(dá)到1633家

另外還有高新技術(shù)企業(yè)2595家、專精特新企業(yè)975家，市場主體總計達(dá)到23萬戶

G60科創(chuàng)云廊全長1.5公里，內(nèi)部有22棟80米高的建筑，面積相當(dāng)于12個標(biāo)準(zhǔn)足球場的大小，是目前世界上最長的城市產(chǎn)業(yè)長廊

這是以集成電路和生物醫(yī)藥以及人工智能新興產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)集群

這些產(chǎn)業(yè)也以人口導(dǎo)入為實(shí)際落地不斷影響松江的房價和租金

如果各位去到松江新城幾個租賃小區(qū)，就能發(fā)現(xiàn)它的兩房和三房價格對比全市都相對堅挺

另一件事就是松江樞紐站

松江樞紐站的消息釋放也集中在去年，但價值解讀還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)被低估

樞紐站和高鐵站還是有本質(zhì)差別的

相比高鐵站本身，松江樞紐站是集合高鐵、地鐵、城市快速路多層網(wǎng)絡(luò)的樞紐

松江樞紐站以滬杭甬客運(yùn)專線、寧杭高鐵、湖杭鐵路接入長三角高鐵網(wǎng)，又以滬松公路快速化 、G60莘磚公路匝道構(gòu)建快速路網(wǎng)絡(luò)，同時還有地鐵資源接入

來源：上海松江官微

所以它的定位不僅僅是松江多了一處高鐵站

而是超越上海站、上海南站，并且是和虹橋樞紐、上海東站樞紐并列的第三大樞紐

那這兩件事之間有什么聯(lián)系

如果我們在地圖上系統(tǒng)梳理這件事你會看到作為貫通上海東西的9號線

剛剛好連接北側(cè)的G60和南側(cè)的松江樞紐站

有的時候你不得不佩服上海的城市規(guī)劃

站在全域?qū)用婺銜l(fā)現(xiàn)松江的工字型價值格局，而9號線那段

正是此刻松江的那條價值鏈

而這也是我們今天去看中鐵建拿地背后不簡單的地方

因為這塊地就位于這條價值鏈之上

接著往下看

02

價值鏈中段有一個十字落位區(qū)，這也是這次中鐵建拿地最值得關(guān)注的地方

首先我們沿著上面說的那段9號線放大逐幀看

你會在這條價值鏈中段位置發(fā)現(xiàn)大量配套聚集

大概位于松江新城&松江大學(xué)城交界的中山街道位置

而配套的大量聚集也不是沒有原因的

這個位置也正是上海目前唯一的EBD生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃

松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)

而這也正是我們感嘆中鐵建拿地策略的地方，因為這塊地剛好卡在國際生態(tài)商務(wù)區(qū)的配套之上

國際生態(tài)商務(wù)區(qū)配套意味什么

首先是兩個“十字底盤”，廣富林路和茸興路構(gòu)成的十字道路

橫向上廣富林路連接廣富林歷史遺址、公園等城市資源，縱向上茸興路連接G60和南端商業(yè)配套

同時大張涇支流和五龍湖水系又構(gòu)成若干十字交叉水系

其次底盤之上你會看到這里的配套密集且有秩序

商務(wù)區(qū)和生活住區(qū)以產(chǎn)城融合配比沿著水系依次排布

全板塊超50%都是生態(tài)綠化，住宅、商業(yè)、辦公圍繞拱形內(nèi)外緊密分布

來源：上海松江

而這也是為什么松江大部分置換家庭都會把這里當(dāng)做置換首選的原因

先說一句松江是非常特殊的內(nèi)生型市場，換句話說也就是它的區(qū)域客戶很多

經(jīng)常在它的新房銷售數(shù)據(jù)里能看到近九成都是松江本地客戶

就住過松江的人都不太會再離開松江

而這樣的需求也漸漸發(fā)展出自己的置換鏈

先是板塊置換鏈：松江老城-松江新城-松江大學(xué)城

再是產(chǎn)品置換鏈：小戶型-大戶型-別墅

而之所以會選擇松江大學(xué)城，去過的人都知道這里的配套實(shí)在是松江TOP

尤其是松江大學(xué)城和松江新城交界的中山街道

松江萬達(dá)以及大學(xué)城周邊一圈的生活配套都分布在這里

所以為什么說中鐵建拿地策略高維呢

首先EBD是上海級城市發(fā)展的試驗田，擁有城市配套的領(lǐng)先理念

其次這里又正好是松江置換鏈終端

板塊價值來看這里就是松江的居住心臟

03

所以為什么新中山項目會落西派，說到這就一點(diǎn)也不奇怪了

西派的落子原則是非核心不進(jìn)

但很少人看過他的落子原則其實(shí)還有第二條

擁有完善的配套設(shè)施和精英生活方式的成熟板塊

換句話說如果是核心城市核心區(qū)域我要進(jìn)

同時發(fā)展格外具備價值的突出板塊也是首選，而松江新中山項目就屬于后者

某種程度上這也和上海的多中心發(fā)展帶來的板塊價值多元化不謀而合

這對于松江購房者而言，意義似乎更大

因為本質(zhì)上最強(qiáng)產(chǎn)品系的背后是對生活場景的最強(qiáng)解法

從張江的西派海上最終呈現(xiàn)可以看出

這條產(chǎn)品系對于海派和上海生活方式的解讀非常強(qiáng)，我們來拆解下這背后

西派系的神秘主要來自兩點(diǎn)，首先是堅持非標(biāo)

西派系本身的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格極高，這點(diǎn)從過往的成都西派系作品里可以看到

它的園林景觀永遠(yuǎn)是大師級

所謂大師級不僅是邀請大師設(shè)計

還必須由國際景觀大師自己畫圖、親自監(jiān)工、親自驗收

比如成都西派國際、成都西派城、成都西派泊玥、昆明西派國樾

就是來自貝爾高林國際（香港）有限公司設(shè)計及業(yè)務(wù)總顧問許大絢先生

而大師親自操盤也確實(shí)會更能堅持設(shè)計原創(chuàng)的純粹性以及保證高標(biāo)準(zhǔn)輸出

廣州西派天河序售樓部實(shí)景圖

不同西派項目之間你會發(fā)現(xiàn)它永遠(yuǎn)是變化中的

而且始終保持在一條高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品水平線持續(xù)性輸出

這也是讓對手摸不著頭腦的地方，明明今天抄來了這點(diǎn)，可是下一個西派又變了

西派第二個比較神秘的地方在于無限秉持人視角

這點(diǎn)看起來很營銷，但西派卻落的很實(shí)操

在西派的產(chǎn)品規(guī)格里它對于表面看起來的酷炫設(shè)計并不感冒

比如多大面積的客廳與多大尺寸的過道匹配、采用多大的面寬進(jìn)深比例？

這些細(xì)節(jié)放在更多概念里可以打動購房者，但日后實(shí)際居住過程中有多少是雞肋

那它在意的是什么

讓我印象很深的一點(diǎn)是，設(shè)計的工程學(xué)至上

很多西派業(yè)主住進(jìn)去之后都會有同樣的感受，西派就是格外好住

中國鐵建·西派云峰項目實(shí)景圖

同樣都有的公區(qū)，西派的就是更好用

這背后就是因為西派系獨(dú)有一套“1890”精工體系

這個體系包括歸家入戶系統(tǒng)、起居細(xì)節(jié)系統(tǒng)、生活社交系統(tǒng)、智能魔鏡系統(tǒng)、視覺美學(xué)系統(tǒng)等18大系統(tǒng)，以及精裝環(huán)節(jié)的90個細(xì)節(jié)

也只有這樣的精工程度才能讓產(chǎn)品呈現(xiàn)這樣的顆粒度

麓湖西派臻境美學(xué)示范區(qū)實(shí)拍圖

用這樣的標(biāo)準(zhǔn)你再看今天中鐵建新中山項目就很有意思了

單地塊的硬件素質(zhì)就有很多事情可以做

首先地塊規(guī)整為體系化景觀設(shè)計提供了絕佳條件

可以完整置入西派的六重歸家說好動線故事

另外西派所擅長的立體景觀也在這找到自己的用武之地

西派海上實(shí)景圖

還有這次的會所等公區(qū)呈現(xiàn)

因為張江西派海上的會所等公區(qū)的呈現(xiàn)已經(jīng)讓人眼前一亮

西派海上實(shí)景圖

而毋庸置疑

但可以預(yù)見到的一點(diǎn)是作為真正意義上西派系的純粹作品

不管是景觀還是會所，所有西派系的特質(zhì)會被挖的更深

目前產(chǎn)品已經(jīng)釋放的亮點(diǎn)就很勁爆

這是西派第一次在上海拿出自己拿手的立體豪宅產(chǎn)品，也是西派墅在上海的首次亮相

所以從項目到板塊這次的中鐵建都格外讓人期待

我身邊不少操盤手已經(jīng)鎖定了展示區(qū)開放那天的打卡行程

新中山項目作為中鐵建在上海樓市新規(guī)后落位的第一個項目，這次在上海西南板塊到底會有怎樣驚人的呈現(xiàn)，大家都想到現(xiàn)場一睹風(fēng)采

不過這份期待對于購房者更為重要，西派系究竟會帶來怎樣的場景，又會帶來怎樣的西派系生活

我跟各位一樣期待西派的落地，也期待這里獨(dú)有的西派生活

04

所以回過頭去看這次中鐵建拿地這事你會發(fā)現(xiàn)

那些看起來平常的一次拿地選擇

其實(shí)背后往往是一次關(guān)于城市板塊的價值點(diǎn)鎖定

當(dāng)我們對松江的印象還停留在五大新城的時候它的價值框架其實(shí)已經(jīng)浮出水面

就是工字型價值框架里，那條區(qū)域價值鏈邊上有著成熟配套的十字形人居板塊

這也是住在松江的人經(jīng)年累月已經(jīng)用腳投票的地方

所以很多時候確實(shí)沒那么多巧合，那個被稱作松江EBD的十字形板塊也注定成為松江人居板塊天花板

而這也是為什么中鐵建會將自己的第一產(chǎn)品系放在這里

這幾天中鐵建也發(fā)布了項目案名

中國鐵建·西派云間

拿出自己最高產(chǎn)品系的背后就是對地塊價值的高度認(rèn)同

而這可能也是我們每一位買房人所關(guān)注的

當(dāng)松江的TOP板塊遇到房企的TOP產(chǎn)品系的時候這里又會為我們帶來怎樣的生活

我覺得關(guān)注松江的朋友真的可以關(guān)注下這個項目

畢竟誰也不想在當(dāng)下市場錯過那個選擇區(qū)間里的最優(yōu)解

以上為正文，來自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號的第6181篇原創(chuàng)文章

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