作者 | 韓瑋燁、梁秀杰 編輯 | 劉玉嬌、宋金煜 責編 | 韓瑋燁

悲觀者永遠正確，樂觀者一直前行。

近期熱議的自如與景順房地產（Invesco Real Estate）成立的持有型公寓資管平臺—— 星耀如景， 投資的首個項目落地北京石景山， 成功實現了三方共贏：

自如資管歷經七年的運營積淀，終于由輕向重；景順房地產繼2023年投資日本房地產后，今年如愿投資中國長租公寓，其亞太區房地產布局進一步完善；于賣方中海地產而言，成功退出一塊商服用地，甩掉了自持資產包袱。

而近兩年，景順、黑石、KKR、普洛斯、凱德投資等外資基金在國內不動產市場的頻繁動作，清晰詮釋了外資對中國市場較為成熟的長期和擇時投退的理念。

外資邏輯

小步慢跑長周期

寫字樓、園區、購物中心等業態正在經歷中國產業升級的同頻共振，相比之下，長租市場是一門不錯的“確定性生意”：需求方Z世代年輕人的居住消費理念轉變了；供給側，中國租住類產品和運營能力跨越式進步。

據睿和智庫了解，各類外資金融機構在中國大陸（包括香港）的團隊優化，其目的是適應大陸資本市場結構性調整。大多數機構的不動產團隊還在加強，尤其是租住賽道的團隊。但外資在中國投資公寓賽道，最大的難點在于找到靠譜的運營方。

此次景順房地產與自如資管的合作，歷時已久且早有端倪。

2023年底，景順首次投資日本，與日本本土房產投資公司一同以2.03億美元投資15處日本長租公寓組合。日本的租住市場在政策、運營和投資回報率方面都非常成熟，景順選擇日本作為其亞太區房地產投資的第一站，是基于安全性考量的。

但亞太區最大的市場是中國。

在2024年初景順全球投資年會上，景順房地產常務董事、客戶投資組合管理環球負責人Max Swango的觀點很明確：“個人和機構投資房地產的原因主要包括可觀的總收益、與其他資產類別的低相關性，以及房地產收益與通脹的同步性。盡管市場周期有影響，但長期趨勢是決定房地產價值的關鍵要素之一。”Max的觀點，隱含了其對中國內地市場的期待。

自1992年推出了旗下第一只離岸中國股票基金，2003年成立“景順長城”公募基金以來，景順始終將中國市場作為其全球戰略的重要組成部分。截至2024年末，景順管理的中國相關資產規模達1344.3億美元（折合人民幣約9736.6億元）。在房地產領域，景順也持續布局，目前仍持有的投資項目包括位于長三角的物流倉儲資產組合，以及北京的健康科技產業園等。

在租賃住房領域，景順房地產累計完成全球超過480項投資，總投資額超290億美元，目前租賃住房資產管理規模約140億美元。

中國的租住市場，草莽式探索經歷了十年，如今終于到了“機構投資者+專業GP運營方”合作的開端，景順的小步試探，又搶占了市場的先機。

星耀如景資管平臺，對于景順房地產而言，更像是一個Pre-REITs平臺，找到價值投資標的，通過運營提升回報率，最后通過公募REITs退出，實現閉環。

而且，景順與自如的合作，并非簡單LP的角色，自如的自投資金并不少。

這意味著，自如在融資的同時，必須兼顧自投資金的回報和運營能力的兜底，真正擔當起GP的角色。

自如資管

基于“租住”的閉環初步完成

近期，自如推出其二手房業務，加之自如資管重資產平臺的正式成立，自如專注于“租住”的閉環初步完成——利用數字化平臺積累流量，分散式+集中式租住，不斷錘煉運營能力，資管公司完成募資、投資和退出的閉環。

自如資管CEO孟月指出：“自如早在兩年前便已開始涉足持有型長租公寓業務，先后在北京成功投資了兩個項目。景順的加入為自如提供了專業投資能力補充和全球化的資本資源。雙方共同打造的‘星耀如景’將作為自如和景順房地產在中國發展持有型租賃住房資產管理的唯一平臺。”

該平臺將專注于北京、上海等核心城市的保障性租賃住房和市場化租賃住房的投資機會。目標是將星耀如景打造為——中國領先的面向租賃住房的不動產資產管理平臺。

星耀如景首個落地項目——北京石景山項目，不僅以約12億元投資額創下了北京近一年外資參與租賃住房項目的最大單筆投資記錄，更是自如資管模式的一次重要實踐。

“石景山項目原為中海新城自持的商辦配套用地，星耀如景收購后將其定位為TOD大型租賃社區，目標就是打造租賃社區的標桿項目。”孟月介紹。

星耀如景石景山項目的頂層架構是私募基金，自如作為資產管理方負責運營管理，而中海地產則承擔代建工作。這種合作模式充分發揮了各方的優勢，形成了“資管+運營一體化”的完整資管產業鏈閉環。

雖未透露具體的交易細節，但孟月表示“石景山項目的成本控制在合理范圍內”，這也為項目提供了較高的安全邊際。

同時，自如還將其在租住領域的產品探索、運營經驗、數字化能力等，通過石景山項目進行了實際場景的落地驗證。“項目整體由兩棟樓組成，規劃房源約1500間，產品將以一居室為主，租金定價預計在4000元/月左右。未來將申請納入保障性租賃住房，預計將于2027年入市。”

整個項目將采用綠建三星的高標準方案；配套上設置有近2000㎡的大型公區，并打造全國首個“騎行友好社區”；軟裝設計則將采用自如高標準的心舍2.0風格，配備全封閉式陽臺、全落地窗、全屋地暖、全屋智能等全生活配套，致力于為租客提供高品質、好服務、智能化的居住體驗。

星耀如景北京石景山項目效果圖

圖片來源：自如資管

對于項目的退出周期，孟月表示：“我們并未設定明確的退出時間表，而是專注于長期投資，致力于打造高品質、滿足用戶需求且收益穩定的項目。”

他強調，當前市場上優質資產稀缺，因此星耀如景更加注重資產基本面的建設。通過夯實資產價值，最終通過資產證券化或大宗交易實現自然退出。

除了國內市場，自如還在積極探索海外業務。去年推出的國際租房平臺“自如比鄰ZABIT”，已覆蓋全球8個國家和地區、近100個城市，上線近100萬間房源，進一步增強了其跨境服務能力。

“未來，自如或將借助景順的國際化專業投資機構網絡，快速實現轉型，并探索境外不動產資管機會。”孟月最后總結。

結語

悲觀者永遠正確，樂觀者一直前行。時間總是比人們的情緒感受走得更快。中國的房地產下行周期其實已經走了5年以上了，悲觀情緒、無所適從的人很多，但少數人在悲觀中找到了樂觀的前行方向。

樂觀的租住資管人，無論是做投資還是做運營，都知道這個賽道首先需要的是耐心和韌性。經營管理遠比投資退出更難，雖然有各種數字化工具傍身，讓經營決策更客觀，但服務本身，依然是“人貨場”三者結合的貼身的日常和細節。自如和景順的合作，沒有甲方和乙方，是優勢互補，景順發揮其全球化投資能力，自如提供在地化經營結果的呈現。

這個案例對行業的啟示，需要鏈條上下游企業深思。

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