作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

2024年9月以來房地產組合拳為市場注入了強心針，一線及核心二線城市表現出了“量升價穩”，三、四線城市雖然承壓，但也表現出了分化性局部回暖。

疊加2025年政府工作報告中“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的定調，當前樓市正處于關鍵轉折期，城市格局也將進一步深化。

逐步復蘇

自2024年四季度以來，中央和地方密集出臺的調控政策逐步顯效。

2024年9月中央政治局會議提出“止跌回穩”目標后，一線城市集體松綁限購、降低首付比例至15%的歷史低點，取消普通住宅與非普通住宅標準，推動契稅和增值稅減免，政策效果在2024年10月集中釋放，一直持續到2025年2月。

一線城市新房不僅成交止跌回升，北京、上海、深圳等地甚至“日光盤”現象。

比如北京踩著2024年的尾巴，誕生60秒即售罄日光盤，深圳2025年首月便誕生開盤僅1小時全部售罄，銷售金額超7億元的項目，上海進入2025年2月末端，一口氣出了2個日光項目，攬金44億。

而進入2025年，一線城市新房成交不僅繼續企穩，熱度也持續上升，各地均呈現出冷熱不一的“小陽春”。

除北京外，滬深廣新房住宅在2025年前兩個月網簽量都有明顯的抬頭。

廣州1、2月新房住宅合計網簽達到8724套，同比增長57.81%；

深圳1、2月新房住宅合計網簽達到5635套，同比增長116.8%；

上海1、2月新房住宅合計網簽達到9178套，同比增長70.4%。

其中廣州新房活躍尤為明顯。

根據廣州中原研究發展部監控全市150個主流熱盤實時認購顯示，春節后的第7、8周（2.10-2.23），熱盤來訪認購數據反彈，開春的第8周（2.17-2.23）盤均成交4.1套，來訪達到109人次/盤。

而根據國家統計局公布的2025年1月最新70城房價數據，廣州一手房價在連跌了19個月之后止跌，深圳則已經連續4個月表現出了環比增長，上海則持續環比增加0.6%。

一線城市新房活躍度率先回暖，在政策驅動下二、三線城市新房總體銷售也表現出快速反彈效應。

根據財通證券研究顯示，30個大中城市中，2月二線城市新房成交面積同比增長28.9%，三線城市成交面積同比增長49.4%。

這意味著政策優化信號，在新房中得到進一步的釋放，全國新房市場，在穩步企穩且復蘇。

止跌回升持續效應

新房呈現出逐步企穩且復蘇的狀態，二手房方面，持續且穩定回暖的跡象則更加明確。

從四大一線城市來看，二手住宅2025年前兩月網簽總量，均表現出好轉。

根據住建局數據顯示，前兩個月二手住宅網簽總量北京為24355套，同比增加29.7，上海則突破3萬套，達到35131套，同比增加68.1%，深圳達到8231套，同比增加56.84%，廣州為17564套，同比增長31.9%。

而二三四線城市雖然承壓，但數據上也表現出了更為積極的信號。

根據財通證券研究數據顯示，重點監測的17城中，二線城市二手房成交面積同比增加129.5%，三、四線城市二手房成交面積同比增加57.3%。

成交出現放量，二手房價格也有所回溫。

根據國家統計局公布的1月份全國70城大中城市房價情況來看，二手房中，6個城市的房價環比去年12月上漲，其中上海上漲0.4%，北京上漲0.1%，深圳上漲0.4%，廣州則下降0.2%。

而二三四線城市則顯示，除天津、南京、寧波、成都、無錫5城二手住宅銷售環比上漲，其他城市價格幾乎全部回落。

這就意味著，二手房市場呈現“一線回暖、中小城市承壓”加劇分化的特征，一線及核心二線城市受政策紅利輻射，成交量和價格逐步企穩。

行情可期

從核心城市來看，今年1、2月份樓市交出的答卷相對比較滿意，同時也奠定了2025年樓市的平穩開端。

進入3月預計市場端成交量走勢會延續穩中上漲的態勢。

一方面政策精準發力。

2025年政府工作報告明確提出“因城施策調減限制性措施”，為一線二線城市樓市調控松綁留足空間。總體來說，房地產支持政策有望再加碼，進一步降低購房門檻。

另一方面，全國樓市陸續推進“好房子”。

住建部近期不僅針對“好房子”明確了安全、舒適、綠色、智慧的標準，更是對住宅層高標準將調整為不低于3米作出了表態。這意味著樓市將進入住宅品質快速迭代的階段。

這也將加快新房與二手房市場格局的重構。

那么在新一批住宅空間利用率大幅提升、小區配套進一步提升、戶型設計優化、裝配升級、梯戶比設計升級的背景下，存量新房尚存改造喘息空間，而老舊二手房則集中面臨系統性價值重估。

第三全國土地市場出現階段性升溫，平均溢價率創近三年新高。

根據克而瑞重點檢測數據顯示，不僅二線城市供地規模持續回升，上海、杭州、蘇州、成都多地拍出高溢價地塊，重點城市平均溢價率22.9%，創近三年新高，流拍率10.2%，回升至近一年均線附近。

樓市繁榮階段，土地出讓對推動樓市有著更為積極的作用，眼下更多的是通過提升房企拿地意愿，進而推動優質新房供應最終帶動市場需求釋放。

所以無論是政策的可期性，還是地塊以及銷售市場的區域熱度上升，都以需求集中釋放為前提，這也為接下來的樓市提供了更大的勢能。

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作者觀點，不代表格隆匯立場