長隆，來真野了。

前兩天，有個招標(biāo)公告，引起了我們的注意。

連接佛莞城際漢溪長隆站地鐵漢溪長隆站地下通道（一期+二期）工程對外招標(biāo)。

具體來說，連接佛莞城際出入口與新世界地塊市政配套地下停車場，會有個地下行人通道。

完工后，實(shí)現(xiàn)長隆城際站、地鐵3號線+7號線，以及耀勝尊府和商業(yè)K11 S的無縫地下銜接。

幾個意義：

①縮短長隆城際和地鐵的換乘時間，升級換乘體驗(yàn)；

②長隆地上和地下商業(yè)版圖的完善，連接K11 S+萬象+三期地塊+新中軸線南延公園；

③長隆萬博核心板塊首次跨越新光快速，連接到長隆以西的漢溪村部分，三期規(guī)劃商業(yè)+公園地塊；

④長隆預(yù)期兌現(xiàn)，千萬人流樂園+地鐵+城軌+高端商業(yè)，密集軌道繼續(xù)放大商業(yè)優(yōu)勢，輻射灣區(qū)。

這一次，長隆正式將新光以西的邊緣板塊，納入了長隆萬博的發(fā)展版圖之中。

長隆三期地塊世界級樂園和新中軸南延公園的確認(rèn)，意味著長隆萬博延漢溪大道西拓的趨勢已定。

以往，被新光快速割裂開的漢溪長隆，要突破界限，就得打通地鐵和城際的任督二脈。

這條路本身并不是決定性的，但卻是長隆萬博優(yōu)勢的放大鏡和連接器。

·長隆地下世界初現(xiàn)，又一個超級TOD

目前，長隆是一個擁有3號線+7號線，同時連接“大灣區(qū)1號線”佛莞城際的2+1地鐵站，都有已經(jīng)開通了。

連接的線路雖然多，但地鐵到環(huán)線的換乘體驗(yàn)卻相當(dāng)糟糕。

從長隆地鐵站換乘到城際站，需要約11分鐘，這個時間還是算勉強(qiáng)可以接受的，但真正讓人難以接受的是換乘體驗(yàn)。

換乘指引是很明確的，但途中你需要走路面，通過電雞遍地留下的一條小路，穿過橋底，然后等一個很久的紅綠燈，以及不知道什么時候會飛過的電雞。

這個換乘體驗(yàn)很糟糕，假設(shè)坐城際出差，或者來長隆玩，拿著行李箱走這段路很艱難。

隨著地下通道的打開，距離和時間減少的同時，不再用上上下下，風(fēng)吹雨打。

未來，長隆也會升級成像南村萬博、萬勝圍的超級地鐵站。

其實(shí)，這個計劃早在2021年就開始了，和新世界、K11 S的規(guī)劃是同步展開的，大家共同商量著來。

畢竟，地下接入長隆站，是要走新世界K11 S的地下通道和停車場，如何和商場、業(yè)主做好協(xié)調(diào)，既方便出行，又能利用好人流帶來商業(yè)機(jī)會。

在項目完工后，實(shí)現(xiàn)城際站與地鐵站、公交站以及耀勝尊府和商業(yè)K11 S的無縫地下銜接。

其實(shí)，廣州地鐵和新世界合作打造耀盛尊府是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，一個是本土軌交公司，另一個是十分了解大型TOD的香港公司。

長隆樂園-萬象商業(yè)-K11S-城際長隆站，這條動線做得好的話，長隆未來可期。

·商業(yè)版圖穩(wěn)了，長隆三期更有故事可講

長隆萬博的商業(yè)優(yōu)勢，會進(jìn)一步凸顯。

此前，長隆萬博的商業(yè)綜合體集中在萬博地鐵站附近，萬達(dá)廣場、天河城、敏捷廣場，這些是確定性，更商務(wù)一點(diǎn)。

但未來天花板，得看長隆的華潤萬象和新世界K11 S做的怎么樣了。

作為大灣區(qū)首座K11 S，整體結(jié)構(gòu)搞定了，距離完工不遠(yuǎn)，飾條都裝上了，部分主力商家已陸續(xù)進(jìn)場裝修。

K11 S計劃在2025年開業(yè)，以“未來生活+”為定位，半開放式設(shè)計，做了四大主題露臺公園，已經(jīng)與AEON永旺簽約，引入番禺首個SM+店。

隨著地下通道的打開，一個真正意義上的TOD項目也將完成，從家門口到K11 S、城際、地鐵都可以風(fēng)雨無阻，出行方便。

至于漢溪大道另一邊，長隆萬象進(jìn)度則要慢一點(diǎn)，也是悅府項目本來拿地和規(guī)劃就比新世界要慢一點(diǎn)。

萬象在做準(zhǔn)備工作了，拆除了演播廳，并進(jìn)行公開監(jiān)理招標(biāo)。

這個完工時間，存在爭議。

今年，長隆還有一個新增量，不做住宅的長隆三期規(guī)劃，也在供地名單中。

在高質(zhì)量發(fā)展大會上，番禺提出要以長隆為中心打造全天候大灣區(qū)超級樂園。

長隆三期規(guī)劃，一個是涉及到世界頂級樂園的打造，另一個結(jié)合廣州城市新中軸線南延打造城市公共綠地。

項目規(guī)劃總計容建筑面積55.2萬平方米，其中商業(yè)19.5萬平方米，在城際地鐵口對面規(guī)劃了主題街區(qū)，很可能會做個通道連接。

目前，長隆三期地塊清理干凈，等待出讓。

長隆萬博商業(yè)基本盤很穩(wěn)，住宅氛圍好，市民消費(fèi)力很強(qiáng)，已經(jīng)培養(yǎng)了很成熟的商業(yè)圈。

而如何利用好樂園，以及未來南延公園擴(kuò)建，帶來的文旅人流很關(guān)鍵，這部分人流可都是奔著旅游消費(fèi)來的。

那么，長隆地下世界的打造，就很關(guān)鍵了，出行體驗(yàn)也很影響大家對一個地區(qū)的看法。

·長隆首次跨過新光快速，連接西部

城際-新世界-地鐵站的打造，是板塊第一次跨過新光快速這道天然屏障。

在長隆世界級樂園規(guī)劃通過后，這種物理隔閡就勢必要打破了。

地上空間用不了，就尋求地下空間，未來的長隆樂園和動物園才更加是一個整體。

與這條路同樣意義的，還有瑞麓府業(yè)主家門口一條連接中軸公園-樂園的歡樂大道。

可以說，這幾條路的規(guī)劃和出現(xiàn)，真正將長隆-萬博的優(yōu)勢放大并連接起各個規(guī)劃，和住宅組團(tuán)。

目前，在售的幾個盤，長隆萬博悅府、耀勝尊府、瑞麓府、萬博城，整體面積段都比較大，主力戶型都是120-200區(qū)間，整體均價4.2-7萬/平。

預(yù)算在500-1000萬之間，在3號線或是番禺上班的朋友，長隆萬博是一個很不錯的選擇，番禺天花板。

賣最好的是悅府，108-300平，起步價600萬內(nèi)，一個明顯的分化因素就是學(xué)校，配建東風(fēng)東小學(xué)+廣雅中學(xué)，旁邊也規(guī)劃有萬象商業(yè)，底子夠硬。

目前，開發(fā)商已經(jīng)在統(tǒng)計入學(xué)小朋友的情況，涉及到開設(shè)年級和班數(shù)。

瑞麓府，則是配套九年一貫制的番中實(shí)驗(yàn)學(xué)校，靠近動物園，比較安靜，140方約為650-700萬左右，部分戶型還有特價。

新世界耀勝尊府，主打長隆TOD概念，家門口可以下地鐵去K11 S，主推88-132平平層、約110-245平復(fù)式。

耀勝尊府的小戶型77平基本清完，88方起步價520-530萬。

接下來，還有潛在供應(yīng)錦繡香江和河村地塊，大概率也會在今年入市。

長隆萬博整體供應(yīng)是充足的，且都是漢溪大道兩側(cè)，延伸出來的新地塊，大家都在往改善走。

在樂園提質(zhì)、學(xué)校+公園+商業(yè)+地鐵配套狂飆后，一個完全體的長隆，絕對最能打的板塊之一。