長隆，來真野了。

前兩天，有個招標公告，引起了我們的注意。

連接佛莞城際漢溪長隆站地鐵漢溪長隆站地下通道（一期+二期）工程對外招標。

具體來說，連接佛莞城際出入口與新世界地塊市政配套地下停車場，會有個地下行人通道。

完工后，實現長隆城際站、地鐵3號線+7號線，以及耀勝尊府和商業K11 S的無縫地下銜接。

幾個意義：

①縮短長隆城際和地鐵的換乘時間，升級換乘體驗；

②長隆地上和地下商業版圖的完善，連接K11 S+萬象+三期地塊+新中軸線南延公園；

③長隆萬博核心板塊首次跨越新光快速，連接到長隆以西的漢溪村部分，三期規劃商業+公園地塊；

④長隆預期兌現，千萬人流樂園+地鐵+城軌+高端商業，密集軌道繼續放大商業優勢，輻射灣區。

這一次，長隆正式將新光以西的邊緣板塊，納入了長隆萬博的發展版圖之中。

長隆三期地塊世界級樂園和新中軸南延公園的確認，意味著長隆萬博延漢溪大道西拓的趨勢已定。

以往，被新光快速割裂開的漢溪長隆，要突破界限，就得打通地鐵和城際的任督二脈。

這條路本身并不是決定性的，但卻是長隆萬博優勢的放大鏡和連接器。

·長隆地下世界初現，又一個超級TOD

目前，長隆是一個擁有3號線+7號線，同時連接“大灣區1號線”佛莞城際的2+1地鐵站，都有已經開通了。

連接的線路雖然多，但地鐵到環線的換乘體驗卻相當糟糕。

從長隆地鐵站換乘到城際站，需要約11分鐘，這個時間還是算勉強可以接受的，但真正讓人難以接受的是換乘體驗。

換乘指引是很明確的，但途中你需要走路面，通過電雞遍地留下的一條小路，穿過橋底，然后等一個很久的紅綠燈，以及不知道什么時候會飛過的電雞。

這個換乘體驗很糟糕，假設坐城際出差，或者來長隆玩，拿著行李箱走這段路很艱難。

隨著地下通道的打開，距離和時間減少的同時，不再用上上下下，風吹雨打。

未來，長隆也會升級成像南村萬博、萬勝圍的超級地鐵站。

其實，這個計劃早在2021年就開始了，和新世界、K11 S的規劃是同步展開的，大家共同商量著來。

畢竟，地下接入長隆站，是要走新世界K11 S的地下通道和停車場，如何和商場、業主做好協調，既方便出行，又能利用好人流帶來商業機會。

在項目完工后，實現城際站與地鐵站、公交站以及耀勝尊府和商業K11 S的無縫地下銜接。

其實，廣州地鐵和新世界合作打造耀盛尊府是強強聯合，一個是本土軌交公司，另一個是十分了解大型TOD的香港公司。

長隆樂園-萬象商業-K11S-城際長隆站，這條動線做得好的話，長隆未來可期。

·商業版圖穩了，長隆三期更有故事可講

長隆萬博的商業優勢，會進一步凸顯。

此前，長隆萬博的商業綜合體集中在萬博地鐵站附近，萬達廣場、天河城、敏捷廣場，這些是確定性，更商務一點。

但未來天花板，得看長隆的華潤萬象和新世界K11 S做的怎么樣了。

作為大灣區首座K11 S，整體結構搞定了，距離完工不遠，飾條都裝上了，部分主力商家已陸續進場裝修。

K11 S計劃在2025年開業，以“未來生活+”為定位，半開放式設計，做了四大主題露臺公園，已經與AEON永旺簽約，引入番禺首個SM+店。

隨著地下通道的打開，一個真正意義上的TOD項目也將完成，從家門口到K11 S、城際、地鐵都可以風雨無阻，出行方便。

至于漢溪大道另一邊，長隆萬象進度則要慢一點，也是悅府項目本來拿地和規劃就比新世界要慢一點。

萬象在做準備工作了，拆除了演播廳，并進行公開監理招標。

這個完工時間，存在爭議。

今年，長隆還有一個新增量，不做住宅的長隆三期規劃，也在供地名單中。

在高質量發展大會上，番禺提出要以長隆為中心打造全天候大灣區超級樂園。

長隆三期規劃，一個是涉及到世界頂級樂園的打造，另一個結合廣州城市新中軸線南延打造城市公共綠地。

項目規劃總計容建筑面積55.2萬平方米，其中商業19.5萬平方米，在城際地鐵口對面規劃了主題街區，很可能會做個通道連接。

目前，長隆三期地塊清理干凈，等待出讓。

長隆萬博商業基本盤很穩，住宅氛圍好，市民消費力很強，已經培養了很成熟的商業圈。

而如何利用好樂園，以及未來南延公園擴建，帶來的文旅人流很關鍵，這部分人流可都是奔著旅游消費來的。

那么，長隆地下世界的打造，就很關鍵了，出行體驗也很影響大家對一個地區的看法。

·長隆首次跨過新光快速，連接西部

城際-新世界-地鐵站的打造，是板塊第一次跨過新光快速這道天然屏障。

在長隆世界級樂園規劃通過后，這種物理隔閡就勢必要打破了。

地上空間用不了，就尋求地下空間，未來的長隆樂園和動物園才更加是一個整體。

與這條路同樣意義的，還有瑞麓府業主家門口一條連接中軸公園-樂園的歡樂大道。

可以說，這幾條路的規劃和出現，真正將長隆-萬博的優勢放大并連接起各個規劃，和住宅組團。

目前，在售的幾個盤，長隆萬博悅府、耀勝尊府、瑞麓府、萬博城，整體面積段都比較大，主力戶型都是120-200區間，整體均價4.2-7萬/平。

預算在500-1000萬之間，在3號線或是番禺上班的朋友，長隆萬博是一個很不錯的選擇，番禺天花板。

賣最好的是悅府，108-300平，起步價600萬內，一個明顯的分化因素就是學校，配建東風東小學+廣雅中學，旁邊也規劃有萬象商業，底子夠硬。

目前，開發商已經在統計入學小朋友的情況，涉及到開設年級和班數。

瑞麓府，則是配套九年一貫制的番中實驗學校，靠近動物園，比較安靜，140方約為650-700萬左右，部分戶型還有特價。

新世界耀勝尊府，主打長隆TOD概念，家門口可以下地鐵去K11 S，主推88-132平平層、約110-245平復式。

耀勝尊府的小戶型77平基本清完，88方起步價520-530萬。

接下來，還有潛在供應錦繡香江和河村地塊，大概率也會在今年入市。

長隆萬博整體供應是充足的，且都是漢溪大道兩側，延伸出來的新地塊，大家都在往改善走。

在樂園提質、學校+公園+商業+地鐵配套狂飆后，一個完全體的長隆，絕對最能打的板塊之一。