“三”非實數而指多樣，從老三樣到新三樣，映射出中國產業換擋升級的必然趨勢。商業地產物業作為城市、產業和企業發展的重要空間載體，也正經歷深刻變革，發生著從“老三樣”到“新三樣”、“再三樣”甚至“又三樣”的多維度演變。

本文基于仲量聯行對中國發展30余年的觀察思考、在物業和資產管理領域的豐富經驗以及行業獨家大數據，洞察和探求中國商業地產物業與資產管理的新路徑與新機遇。

伴隨中國新經濟力量崛起，新一代信息技術、智能設備、節能環保、新材料、人工智能、醫藥健康等產業正在為城市注入新活力，對相應的物業管理與服務也提出了新要求。

基于多功能空間與配套設施的需求增加，物業團隊需要在靈活管理、多元增長等新課題上研究對策。例如北京三里屯SOHO，為吸引初創企業加大引入藝術展覽和共享辦公空間；科技型辦公樓為滿足生物醫藥、新能源等租戶需求，加速配套實驗室、孵化器并提供相關服務。

仲量聯行認為，物業管理在場景創新、多種配套細化服務和靈活管理等方面，應做更多順勢突破，這不僅給予企業租戶更便利、更優質的辦公生活，也為業主開辟了全新的收入渠道，打開多元業務的增長空間。

由于新興科技類企業更加關注個體體驗、合作渠道、企業品牌形象、人才資源等“軟性要素”，“以人為本”成為影響租賃需求和消費需求的關鍵因素。

仲量聯行數據顯示，能夠關注和實現使用者的社會需求和尊重需求的項目，將成為市場表現前30%的優質資產，展現出強大的抗風險能力和資產價值。

此外，新興企業的總部辦公物業的逐步發展，將帶動相關上下游企業釋放辦公樓租賃需求。

與之相應的物業管理與服務，需要滿足更長產業鏈條、更多上下游企業的綜合需求，這也將帶動物業管理方式的改變，并對長鏈條、長周期的專業資管能力，提出了更高的要求。

中央經濟會議提出“盤活存量、做優增量”的城市發展新要求，預示著物業管理“鏈條末端、日常管家、輔助者”的老角色已經無法滿足需求；當前「具備資管邏輯的成熟戰略、全鏈條視野的前介管理、長周期思維的租務管理」，才能系統性提升資產的運營效率與長期收益，為城市發展持續帶來活力。

商業地產依然是城市增量資源的重要來源之一。但隨著市場下行，為保證資產長期價值穩定，新物業需要考慮從一開始的規劃、設計環節，就加入物業管理思維的考量，預判和規避項目各方在建筑規劃和建設階段遺留或引發的問題，從終端用戶的使用體驗出發，及早提出專業切實的意見，為項目的長效運營奠定基礎。隨之，物業管理方的“前介顧問服務能力”、“租務管理能力”等核心競爭力，愈加受到重視。

對于存量資產而言，下行周期中資產價值不再簡單地水漲船高了，而是需要穩健、可持續的現金流作為支撐，因而長周期、高品質的資產與物業管理，價值更為顯著。

仲量聯行《厚積薄發，重塑韌性：中國商業地產物業與資產管理白皮書》指出，引入“具備資管邏輯的成熟物業管理戰略”能幫助物業在全生命周期中有效對沖潛在風險，實現增值保值。物業管理并不是資產鏈條中最末端的一段，而是項目生命周期中存在時間最長、最重要的一環。

與此同時，老舊物業的資本性改造，能有效延長單個建筑的使用壽命和資產價值，提升物業資源的效率和效益，也在一定程度上促成著城市資源的質量提升。

中國物業管理行業以往給人“勞動密集型、管理粗放型、運作高耗型”的舊印象，但雙碳目標和科技進步推動下，“綠色化、科技化、輕量化”三大趨勢已成為物業管理行業不可忽視的進化源。

從老三樣，到新三樣、再三樣和又三樣，預示著物業和資產管理的需求變化、方式更新、和模式演變，系列變革傳導至資產收益的鏈條看起來很漫長，但只要傳導出來，就會產生顯著效果。

在這條打造“百年樓宇”的鼎新之路上，仲量聯行始終期待用資產管理的思維模式和邏輯作為物業管理服務的創新導向，助力資產持有人跨越周期；用長線思維做好建筑生命全周期規劃，推動行業保持活力。

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