今日，中國金茂突發人事變動公告，掌舵近兩年的董事長張增根正式退休，原CEO陶天海接任董事會主席一職。這一變動引發市場對這家央企地產巨頭未來戰略的廣泛關注。

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拿地激進與盈利承壓的雙重考驗

過去兩年，金茂在華東區域呈現“火力全開”的拿地態勢。2024年末，其以聯合體形式在上海寶山連續斬獲三幅地塊，單日斥資超百億；2025年初，又在大金主慶隆的支持下以89.64億元高價競得上海虹口“地王”，溢價率高達38.2%。

然而，規模擴張并未完全轉化為盈利優勢。盡管金茂2024年實現扭虧為盈（凈利潤10億元，同比扭虧69億元），但據公開信息，扭虧主要原因是還是得益于三亞和北京等大宗資產的售賣及規模性裁員等動作。

金茂，尤其是華東區域部分項目仍面臨非常大壓力。例如，寧波金茂廣場、杭州覽秀城等TOD綜合體雖填補區域商業空白，但重資產模式下的回報周期較長。

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拿地精準度與產品線適配性存疑

金茂華東曾以“金玉滿堂”四大產品線（府系、璞系、滿系、棠系）為核，試圖覆蓋多元客群。但市場反饋顯示，其高端產品（如“璞系”）在非核心地段去化承壓，而剛需項目又面臨激烈競爭。以北京豐臺“璞逸豐宜”為例，雖憑借5萬元/㎡價差熱銷，但華東類似項目因地價高企難以復制這一優勢。

此外，重倉核心城市邊緣板塊的策略風險凸顯。例如，杭州富陽秦望項目總投資超300億元，需長期培育市場。行業人士指出，金茂近年部分地塊“算賬難度大”，甚至因成本過高放棄入股合作項目。

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新掌門人陶天海：變革與延續的平衡術

新任董事長陶天海是金茂“老將”，深耕企業25年，曾主導華東區域業績突圍，并與張增根一起，推動了“金玉滿堂”產品煥新。其上任后或將延續三大方向：

1. 戰略收縮與聚焦：從“廣撒網”轉向深耕核心城市成熟板塊，如上海虹口、杭州秦望等確定性更高的項目。
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2. 輕資產提速：借鑒江陰城發金茂嘉悅酒店模式，加大品牌與管理輸出，降低重資產依賴。

3. 成本管控深化：延續2024年“控費提效”策略，壓縮管理、營銷及融資成本（2024年融資成本僅3.28%）。

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結語

挑戰不容忽視。陶天海需在行業下行周期中平衡規模與利潤，同時應對存量項目的去化壓力。陶天海此前在組織架構調整中已經展現出了“壯士斷腕”決心（團隊優化力度非常大），未來或還將進一步深化。

陶天海時代能否帶領金茂實現從“規模擴張”到“質量增長”的轉身？市場正拭目以待。