作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

2025年，上海拆遷暴富的機會又來了！

好多老小區門口，眾多中介紛紛支起了各自的攤位。

據業內有關信息：

1月份，徐匯區江南新村正式啟動了動遷征詢工作，據悉將按13-13.5萬/平的價格收購小區內存量房源。

而前不久，引發業內許多關注和驚嘆的徐匯區東安一村二村的拆遷暴富案例，其拆遷補償金額能達到15萬/平以上，今年初，東安的拆遷戶們已經陸陸續續拿到錢了。

爾后，張家弄這邊的動遷款也快要到賬了。

等等

據波哥看樓市觀察:

為抵抗趨勢寒潮、加速樓市去庫存、有效發展和提振區域經濟、優化完善城市界面、以及精細化輪動產業布局等，今年一開年31個省份都在加碼各自的城中村改造，并將其作為2025—2027年間的主要重點工作內容之一。

在這個大背景下，上海也快速開啟了新一輪城中村改造計劃，并及時推出了1402億元的大城改投資方案。

比如，2025年2月13 日，上海發布了《2025 年上海市推動經濟持續回升向好一攬子政策舉措》，再次著重提出要全面加快“兩舊一村”改造以及城市更新的進程。

其中，上海各區公布了2025 年的政府性基金預算報表，該預算顯示，2025 年的“征地和拆遷補償”合計總額超過 1402 億元；這與去年相比，提升幅度達到了 23.8%，提升幅度較大。

作為國內重點的超級大城市之一的上海，今年在拆改和城中村改造上出現了一些新的特點：

重點加碼四大核心區，徐匯區+浦東+黃埔+虹口拆遷預算約1071億元，占比76.4%。

妥妥一大波中心城區的城改大手筆，資金奔騰，城改潮起，造富加持。

此外，總體上比較，2025年上海的拆遷預算共計1402億元，這是什么概念呢？

對比2024年是增長了14%；在近3年里，是預算額度最高的一年；過去7年的時間里，是歷史第二高，僅次于2022年。

小結：

據波哥看樓市觀察，2025年，上海新一輪拆改預算，總體上提高了一成半，而且也是近三年來的最大手筆，也即，今年上海卯足了勁要有效開啟新的聚焦于相關主力中心城區的征拆大動作了。

上述四大區1000余億重金砸下去，必能有效引發上海主城區的又一輪蝶變。

這也充分意味著，2025的拆遷力度一定會很大，年度內上海的巨量拆遷已經在路上開始奔馳了。

以上，為上海今年的總體趨勢的簡單梳理，以供大家參考。

然而，如上所述，因為上海今年在城改布局方面的重倉主力城區這一鮮明的特征，反過來觀察就是，在前述的主力之外，其他區域就會成為次要和邊緣類的補充了。

這可以從今年的預算數字中，清晰和強烈地感受到。

近日，據魔都財觀平臺資料：

●譬如，徐匯區一騎絕塵，全上海1402億，徐匯占了近31%。430億的金額，基本在去年的基礎上翻倍了；連“天命之子”浦東都只能屈居第二。

●譬如，市區贏麻了2025年上海拆遷預算增長的區全部在市區——分別是徐匯、黃浦、楊浦、長寧；另外，黃浦區今年再度發力，已經要趕上浦東了；看來外灘的城市更新將是史詩級別的。

●譬如，三區預算大幅縮減——青浦區下降83%；普陀區下降71%；奉賢區下降<63%；總體來說，郊區的下降很普遍。

主次非常的分明，而成為當前上海本年度城改上的最鮮明特征。

在國家級城中村改造的最新的大政策和大趨勢下，上海急速推進中心主力城區的城改，用巨量資金來策馬奔騰，其造富潮也將快速顯現出來。

例如，按前述的13—15萬/平米的拆遷補償模式，假設以平均60平米來粗略計算，其補償款就可以達到780—900萬元，而且還是位于上海這一國際化大都市中的優質地段，未來價值也是其他城市和項目難以匹敵的。

大勢輪動，中心加碼，主流中的主流，在當下拆遷的價值和未來的升值潛力，在趨勢、城市、地段、產業、人口等重磅加持下，此輪造富潮就不是一個簡單的拆遷價值了。

強大的助推動能更加深遠。

最后一個問題：

為什么，上海今年要快速回歸中心主力城區？

在昨天的文章中已經做了一些相關的分析，在此就不去贅述了，有興趣可以區參考一下。

今天，再補充一個角度的觀察，如下：

實際上，就是人地房錢四大要素的重新洗牌的變化。

老房子—城中村—優質地段—產業嬗變—人居環境—城市界面等等，人城產必須要重新結構，方可煥發出新的發展，而及時與時俱進。

例如，在土地角度：

畢竟，大手筆的拆遷，是需要巨量資金的支持，才能達成的，粗糙的畫餅，只會成為笑話。

典型變化有——

●據報道，徐匯暫未上報2025-2026年土地儲備滾動計劃，但2024年儲備計劃包含103幅地塊，總面積達到123.51公頃，地塊數量和面積在中心城區儲備計劃中位列第一，其供應主力在華涇、長橋、漕河涇，均是以城市更新為牽引推動區域資源盤活、產業聯動和形態提升。

●再如，虹口區2025年征地拆遷預算超100億元，相比2024年執行數，增長36%，增幅也非常明顯，預計將在舊改上面發力。

其中，虹口區2025-2026年土地儲備清單中共計20幅地塊，點位比較分散，曲陽路、廣中路、江灣鎮、北外灘、四川北路都有，且體量相比2024年是有所萎縮，后勁不足。

這說明了什么？

不就是征拆之后，要成為土地儲備計劃中的具體項目嘛，最后還要重點考慮改地塊能否有效出讓變現回來，前后皆有客觀因果，無人問津、賣不掉、拖拖拉拉等，都不是城改的核心邏輯，也即會快速反映到拆改和城改前端的起點上來，不然形成不了有效的閉環。

比如，投入100億元來拆遷，在住建部的民眾意愿強烈+算的過賬的核心要求下，如果沒有后端土地出讓和產業商業等運營可見收入的支撐，此類項目不可能通得過地方政府和國家相關部門的嚴格審核。

因此，也可看出，在當前的眾多現實壓力下，為了快速轉變樓市態勢和擴大內需等，上海回歸中心城區，主要是合理實現改范圍內土地資金的快速回籠。

雖然，大家都知道土地財政模式，已不可持續，但是，通過城改來激活個城市中心城區的土地價值，已然變成了后土地財政和城市經濟發展中的主流需要。

用中心城區優質土地資源，來快速有效加持各個城市的發展，才能有效時代和趨勢的濃重寒風。

上海，也難以獨善其身。

重金加碼，1402意億元的投入；重倉中心主力城區，新一輪拆遷造富大潮，于2025年快速在上海澎湃襲來。

區域性樓市，也將迎來眾多的正向的提振效果，蝴蝶效應必將擴散于全國。

一時一天地，一城一境界，一域一繁華。

上海的阿拉們，你們準備好了嗎？

咱們下期再會。

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發為謝！