作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

定位大廠群體的項目，是否能帶來市場的新熱潮？

大廠加持

最近，位于深圳坪山馬巒片區的天健瑞云府展示中心和展示空間近期已經開放。

預計推出建面約76-106㎡住宅。

項目3梯6戶/3梯7戶，總高32-36層，總住宅套數1642套住宅，其中，可售商品住宅1318套，保障性租賃住房324戶。

據實地考察，項目已經出地面十多層，按照新房入市的節奏，代表著項目將很快可以正式入市。

所以也能看到，有的中介渠道，第三方代理渠道和轉介渠道，對項目的宣傳上，也開始集中推送。

一些轉介不僅貼上“坪山第一個新規建設的樓盤”的標簽，也針對附近的大廠群體做了特別的推介。

坪山區上一次覆蓋購房群體這么精準的，是坪山的財富城2期。

轉介渠道放出的整個海報，同樣面向新能源龍頭車企的員工——比亞迪員工特惠5萬元！

直接給員工們優惠5萬的購房成本，這簡直就是妥妥的買房VIP券。

這也不難怪去年11月財富城2期作為非核心區域的項目能大膽官宣日光了，也不難怪613套房源備案，拿出168套首推，吸引到319批客進行登記。

確實有一定的大廠員工購買力可以開發。

只不過即使官宣“日光”，截至3月14日，項目613套備案住宅，深圳房地產信息平臺顯示剩余502套，與日光套數有57套的缺口，相信慢慢賣，還是能夠順利賣出168套，最終達成目標的。

而再往前，能夠精準覆蓋大廠購房員工的項目是坂田的荷棠里。

2021年9月荷棠里同樣也在市場的意料之外，實現了日光銷售。

市場一陣驚呼，不禁感嘆深圳的購買力。

當年深圳樓市7天內誕生了6個日光盤，相比其他5個網紅項目，其中最不起眼的就是荷棠里。

價格幾乎與光明的金地峰境瑞府、龍崗的頤安都會中央以及光明的星河天地公館是一個檔次。

就是不起眼的項目，也能在競爭這么激烈的市場中吸引1084批客戶認籌并且當日清盤，成為當年龍坂片區第一個，也是唯一一個日光的樓盤，最大的原因就是這個項目近距離靠近華為在深圳的總部基地。

而這就是產業支撐樓市的具象化。

產業的支撐，帶來樓市的繁榮，帶來樓盤的快速消耗。

靠近大廠總部的項目，似乎相比其他地段的項目，本地銷售去化的效果也更好。

定價關鍵

那么，天健瑞云府是否能在新能源龍頭車企的支撐下，走向銷售的高光呢？

這里是需要打個問號的。

首先項目位于坪山馬巒片區，但不算坪山區的中心區域，與中心區域相比，其地段表現一般。

周邊基本是民房或者工廠區。

項目距離最近的地鐵14號線錦龍站約1.6公里，雖然有一定的軌道交通接入，但仍需步行約20分鐘。此外，周邊交通設施尚未完善，需要依賴公交或搭配小電驢出行。

第三就是項目自帶3000平的社區底商，商業配套尚可，但周邊商業設施仍在發展中，更大型的商業需要依賴約8萬㎡商業的佳華沙湖廣場，約1.5公里范圍處的華僑城坪山之眼等大型商業都在建設中。

第四項目旁規劃有1所九年制公辦學校，若能在交房同期投入使用，則比較方便，若不能，則對應的小學學區劃分在科源實驗學校、坪山實驗教育集團科悅實驗小學、科韻學校（規劃名）組成的大學區，距離科源實驗學校步行約1.8公里，距離坪山實驗教育集團科悅實驗小學步行約3.1公里。

更重要的是，轉介渠道宣傳項目作為坪山首個建筑新規住宅“使用率高至104%”“實用率超100%”。

而項目2023年拿地，商品房的毛坯限價更是高達4.1萬元/平方米，戶型是否真正具備實用率方面的性價比？

在最終的價格出來之前，同樣是未知數。

與此同時，真正的備案價格雖然還未公布，但坪山樓市過去的新房表現也有目共睹。

新房的市場，是一個又一個新房項目疊加入市后形成的。

目前市場上的庫存還不少。

坪山的樓市中，除了成熟的中心區和高人氣的燕子湖片區，馬巒片區過去幾年入市的新房并不少。

整個馬巒片區，從2020年至今，據不完全統計，有過15次新房入市。

從入市項目的備案價格來看，新房的備案均價也從3字頭，提升至4字頭，然后回落到3字頭。

其中，距離項目較近的佳華沙湖廣場（5棟）去年5月入市一批房源，備案均價約3.49萬/平，在深圳房地產信息平臺上，595套住宅還剩373套；

距離項目一路之隔的保利明玥瀾岸（6棟），2023年4月入市一批房源，備案均價約41242元/㎡，在深圳房地產信息平臺上，624套住宅，也還剩480套。

所以，整個項目能否實現高光，定價很關鍵。

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作者觀點，不代表格隆匯立場