在城市的喧囂中，長租公寓行業(yè)正上演著一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。

2024年，經(jīng)濟環(huán)境的波動，全國租賃市場需求和租金都有所影響。

根據(jù)我們對公寓市場進行深度調(diào)研，監(jiān)測的約2000家長租公寓項目，2024年上海長租公寓的空置率在16%-20%之間波動，很多項目已經(jīng)打破盈虧平衡點、經(jīng)營情況較差。

曾經(jīng)，長租公寓被視為房地產(chǎn)市場的“新寵”，資本紛紛涌入，品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。然而，如今的長租公寓市場，卻讓每一個參與者都如履薄冰。這背后，是運營成本的居高不下，是租金回報率的不盡如人意，更是行業(yè)模式的亟待變革。

從我們觀察運營較差的公寓有5類核心特征：

第一、“三無項目”，不重視公寓的第二競爭力——品牌力

據(jù)調(diào)研，市場上約30%的項目屬于“三無”項目，即“近期無營銷推廣、無國資背景、未納入保租房體系”。從比例來看，三無項目整體運營較差的情況是其他公寓項目的2倍。

第二，業(yè)務(wù)模式上過度綁定企業(yè)客戶。

在調(diào)研中，受2024年經(jīng)濟波動的影響，企業(yè)客戶縮減員工規(guī)模、甚至倒閉，導(dǎo)致宿舍型公寓的空置率波動更大。企業(yè)退租造成的空置難以填補，使得這類長租公寓的經(jīng)營更加困難。

第三、保租房項目對長租公寓市場的沖擊。

在上海各區(qū)域中，虹口、楊浦的這些區(qū)域保租房上市項目多、占長租公寓市場的比例高。這些保租房項目在租金和政策上具有優(yōu)勢，對市場化運營的長租項目形成較大沖擊，導(dǎo)致局部板塊的經(jīng)營難度上升。

第四、原收房成本過高，租金下跌、空置率上升后，達不到預(yù)期收益。

前幾年資產(chǎn)價格及租金預(yù)期較高，行業(yè)內(nèi)企業(yè)跑馬圈地，在高出租率、高租金預(yù)期的條件下進行測算獲取項目。現(xiàn)在租金下跌、空置率上升，但成本支出剛性，項目達不到預(yù)期的收益水平，甚至部分項目面臨持續(xù)虧損的壓力。

第五，全國化布局的頭部企業(yè)進行戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。

某些全國化布局的頭部企業(yè)，一方面，需要投入大量資金用于房源收購、裝修和運營；另一方面，被迫應(yīng)對全國性的租金下跌、空置上升。而如今行業(yè)競爭激烈，前期拿房時的規(guī)模論無法持續(xù)創(chuàng)造利潤。某些頭部企業(yè)進行戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)向，主動利用運營管理上的優(yōu)勢，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上的開拓，而對持有的資產(chǎn)進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，維持一定的資產(chǎn)規(guī)模、優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

盡管公寓運營商在紅海的浪潮里浮浮沉沉，但是2024年上海機構(gòu)運營的長租公寓項目總量依然同比上漲了16.4%。新玩家不斷涌入，老品牌疲于奔命，各自摩拳擦掌，試圖在有限的份額中脫穎而出。

而這一切，都在無聲地告訴我們，長租公寓行業(yè)正在經(jīng)歷一場深刻的變革。

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