在城市的喧囂中，長租公寓行業正上演著一場沒有硝煙的戰爭。

2024年，經濟環境的波動，全國租賃市場需求和租金都有所影響。

根據我們對公寓市場進行深度調研，監測的約2000家長租公寓項目，2024年上海長租公寓的空置率在16%-20%之間波動，很多項目已經打破盈虧平衡點、經營情況較差。

曾經，長租公寓被視為房地產市場的“新寵”，資本紛紛涌入，品牌如雨后春筍般涌現。然而，如今的長租公寓市場，卻讓每一個參與者都如履薄冰。這背后，是運營成本的居高不下，是租金回報率的不盡如人意，更是行業模式的亟待變革。

從我們觀察運營較差的公寓有5類核心特征：

第一、“三無項目”，不重視公寓的第二競爭力——品牌力

據調研，市場上約30%的項目屬于“三無”項目，即“近期無營銷推廣、無國資背景、未納入保租房體系”。從比例來看，三無項目整體運營較差的情況是其他公寓項目的2倍。

第二，業務模式上過度綁定企業客戶。

在調研中，受2024年經濟波動的影響，企業客戶縮減員工規模、甚至倒閉，導致宿舍型公寓的空置率波動更大。企業退租造成的空置難以填補，使得這類長租公寓的經營更加困難。

第三、保租房項目對長租公寓市場的沖擊。

在上海各區域中，虹口、楊浦的這些區域保租房上市項目多、占長租公寓市場的比例高。這些保租房項目在租金和政策上具有優勢，對市場化運營的長租項目形成較大沖擊，導致局部板塊的經營難度上升。

第四、原收房成本過高，租金下跌、空置率上升后，達不到預期收益。

前幾年資產價格及租金預期較高，行業內企業跑馬圈地，在高出租率、高租金預期的條件下進行測算獲取項目。現在租金下跌、空置率上升，但成本支出剛性，項目達不到預期的收益水平，甚至部分項目面臨持續虧損的壓力。

第五，全國化布局的頭部企業進行戰略戰術調整。

某些全國化布局的頭部企業，一方面，需要投入大量資金用于房源收購、裝修和運營；另一方面，被迫應對全國性的租金下跌、空置上升。而如今行業競爭激烈，前期拿房時的規模論無法持續創造利潤。某些頭部企業進行戰略上的轉向，主動利用運營管理上的優勢，加大輕資產業務上的開拓，而對持有的資產進行結構調整，維持一定的資產規模、優化資產質量。

盡管公寓運營商在紅海的浪潮里浮浮沉沉，但是2024年上海機構運營的長租公寓項目總量依然同比上漲了16.4%。新玩家不斷涌入，老品牌疲于奔命，各自摩拳擦掌，試圖在有限的份額中脫穎而出。

而這一切，都在無聲地告訴我們，長租公寓行業正在經歷一場深刻的變革。

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