作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

新房不好賣(mài)，都是很平常的事。

但如果全深圳的中介都幫忙賣(mài)也賣(mài)不完，就值得留意了。

高于市場(chǎng)價(jià)

最近位于深圳龍崗平湖的鳳凰九里慧苑獲批預(yù)售，210套約76~86平住宅，備案單價(jià)約42491元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.93萬(wàn)—4.64萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約297萬(wàn)-395萬(wàn)/套。

價(jià)格出來(lái)后，讓市場(chǎng)小小吃了一驚。

不僅對(duì)比周邊附近的新房，價(jià)格高了不少，比周邊的二手房掛牌均價(jià)和成交價(jià)也高了許多。

要知道今年1月位于龍崗平湖的崗宏翰林華府（二期）入市，860套住宅，建面79—139平，單價(jià)區(qū)間約3.11萬(wàn)—3.94萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約246萬(wàn)—549萬(wàn)/套。

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天釋放約85折優(yōu)惠+其他優(yōu)惠。

折后單價(jià)區(qū)間約2.6萬(wàn)-3.37萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約209.1萬(wàn)-467萬(wàn)/套。

而崗宏翰林華府（二期）與鳳凰九里慧苑步行不過(guò)1.9公里。

去年12月位于龍崗平湖的遠(yuǎn)洋城啟家園入市，479套65-107平住宅，備案均價(jià)約35753元/㎡，單價(jià)區(qū)間約2.9萬(wàn)-4.06萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約229萬(wàn)-416萬(wàn)/套。

開(kāi)盤(pán)釋放約8.72折優(yōu)惠，折后均價(jià)3.14萬(wàn)/㎡，折后單價(jià)約2.52萬(wàn)-3.54萬(wàn)/㎡，總價(jià)在200萬(wàn)-362萬(wàn)/套。

而遠(yuǎn)洋城啟家園與鳳凰九里慧苑步行相距約6公里。

可以看到，崗宏翰林華府與遠(yuǎn)洋城啟家園折后價(jià)格都去到了二字頭，而鳳凰九里慧苑將近4字頭（約3.93萬(wàn)/平起）起步的差距，相比之下就顯得多少有些貴了。

而留意平湖市場(chǎng)合正新悅潤(rùn)園的群體，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)其備案也差不多這個(gè)水平，也算是守住了地段的價(jià)格。

2022年7月合正新悅潤(rùn)園入市，811套約77~119平住宅，備案均價(jià)約42650元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.7萬(wàn)-4.72萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約292萬(wàn)~559萬(wàn)/套。

價(jià)格上，似乎鳳凰九里慧苑與合正新悅潤(rùn)園相差不大，鳳凰九里慧苑與合正新悅潤(rùn)園相距約2.7公里。

但要知道合正新悅潤(rùn)園地段位置更好，相較之下，合正新悅潤(rùn)園更靠近雙擁街以及平湖地鐵站口，軌道交通更為便利。

所以論價(jià)格，相較于競(jìng)品新房的遠(yuǎn)洋城啟家園和崗宏翰林華府（二期），是缺少價(jià)格說(shuō)服力的。

而論地理位置的優(yōu)勢(shì)，也比不上附近的合正新悅潤(rùn)園。

更重要的是，項(xiàng)目一路之隔就是東莞鳳崗的地界，與鳳凰九里慧苑相隔約2.2公里的東莞三正·鵬程上花園新房均價(jià)不過(guò)2.18萬(wàn)/平。

而二手房方面，鳳凰九里慧苑附近的小區(qū)掛盤(pán)均價(jià)也不過(guò)是2.8萬(wàn)—4.2萬(wàn)/平。周邊次新房如佳兆業(yè)君匯公館以及融湖中心城二期，前者今年1月成交一套130.54平戶(hù)型，成交單價(jià)約3.02萬(wàn)/平，后者今年2月成交一套89.05平戶(hù)型，成交單價(jià)約3.57萬(wàn)/平。

所以整體上，鳳凰九里慧苑似乎有點(diǎn)虛高了。

這就更不用說(shuō)項(xiàng)目過(guò)去推出的房源給出85折的優(yōu)惠，且還自帶約400套價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)更低的庫(kù)存安居房。

去年11月鳳凰九里恒苑就拿出安居房源配售，價(jià)格約1.7萬(wàn)/平起，還是帶裝修，不僅帶裝修還送家電禮包和物業(yè)管理費(fèi)。

所以，備案均價(jià)約42491元/㎡的鳳凰九里慧苑來(lái)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)格已經(jīng)不是高那么一些些了。

去化之困

這樣的價(jià)格，會(huì)帶來(lái)什么結(jié)局呢？

那就是項(xiàng)目沒(méi)有任何市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)。

因?yàn)樯弦淮硒P凰九里慧苑就賣(mài)得不怎么樣，甚至可以說(shuō)是有點(diǎn)慘。

到底賣(mài)得有多慘？

據(jù)當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售記錄顯示，金光華鳳凰九里（備案名：鳳凰九里慧苑）2023年11月23日取得預(yù)售許可證推出1棟樓共430套68-107平住宅，備案均價(jià)約42113元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.73萬(wàn)—4.91萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約262萬(wàn)-521萬(wàn)/套。

截至2024年7月24日，已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)/備案房源74套，尚有357套期房待售，網(wǎng)簽率為17.21%，開(kāi)盤(pán)7個(gè)月僅賣(mài)了74套。

而在銷(xiāo)售冷清的情況下，鳳凰九里慧苑還加入了“以舊換新”的活動(dòng)。

去年4月，深房中協(xié)啟動(dòng)“換馨家”活動(dòng)，首批參與活動(dòng)的項(xiàng)目有13家，到了7月累計(jì)64個(gè)住宅項(xiàng)目參與，鳳凰九里慧苑就包含在其中。

而這次活動(dòng)，參與的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌從首批21家增至34個(gè)，覆蓋全市1200余家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

換句話(huà)說(shuō)，全市一千多家中介幫忙賣(mài)，鳳凰九里慧苑去化仍然慘淡。

截至2025年3月21日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，鳳凰九里慧苑430套住宅，依舊還有224套房源未出售。

如今距離第一批房源入市銷(xiāo)售已經(jīng)過(guò)去將近一年半。

要知道2023年深圳樓市的新房市場(chǎng)氛圍，相比2025年的氛圍是要更好一些的。

所以，如今鳳凰九里慧苑第二批房源入市，價(jià)格上與一年半前幾乎一致，可想而知，這一批房源的去化命運(yùn)了。

但價(jià)格僅僅是其中一個(gè)關(guān)鍵因素。

更主要的是項(xiàng)目所處位置地段有明顯短板，一步之遙就是東莞。

對(duì)于通勤需求度高的購(gòu)房群體而言，距離最近的地鐵站雙擁街站約3公里，騎行需要約11～18分鐘，上班高峰期通勤體驗(yàn)相對(duì)較差，而規(guī)劃中的17/18號(hào)線(xiàn)距離真正通車(chē)還需要時(shí)間。

其次項(xiàng)目周邊環(huán)境界面有待開(kāi)發(fā)完善，周邊以舊村以及廠房為主，拆遷改造以年為單位，所以街景相對(duì)雜亂，對(duì)于有居住品質(zhì)需求的購(gòu)房群體而言，是需要注意的。

不過(guò)根據(jù)實(shí)地考察，項(xiàng)目如今是現(xiàn)房狀態(tài)，外立面已經(jīng)裝修完畢，交房方面是有保障的。

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