文︱劉德科

地方政府通過計容新規，創造出了一個「加量不加價」的隱性窗口期。

實際得房率飆升

同樣是建筑面積100平米的戶型，實際使用面積完全不同：二手次新房差不多只有75平米，新房卻超過了110平米。如果你不買新房，當然就虧了。

為什么差這么大？以前，高層住宅的正常得房率差不多是75%；但過去一年多時間以來，不少城市都出臺了計容新規，你的實際得房率可以超過100%、110%甚至130%。

各地的計容新規大同小異，就是允許開發商做更多的贈送面積——比如不計面積的飄窗、花池與露臺，比如計一半面積的陽臺，都可以做得比從前要大很多。然后，在政府規劃部門的默許下，這些贈送面積有一大部分可以改造成室內空間，你的實際得房率就飆升了。

當前階段，實際得房率最高的城市，差不多是廣州和福州等城市；實際得房率比較高的城市，差不多是武漢、長沙、西安、合肥、南京、成都等城市；實際得房率略有提升的城市，差不多只有北京、深圳和杭州等城市；幾乎沒有變化的城市，是上海。

所以，當我們說「當實際得房率飆升時，不買新房就虧了」這句話時，它是不適用于京滬深和杭州等這些政策力度很小或沒有的城市。

不同人的應對策略

在實際得房率飆升的城市，不同的人有不同的情緒反應與應對策略——

●本來就要買新房的人：新房的價格比以前低，實際得房率遠高于以前的房子，所以他們是最大受益者。

●想要換房的人：在實際得房率超高的新房面前，二手次新房的競爭力就變得很弱，價格就不得不繼續走低；對于換房的人來說，他們忍痛只能折價賣二手房；所以，只需要權衡這一點——二手房折價賣的損失，是否超過了買新房獲得的收益。

●有購買力但還沒動過買房念頭的人：政府出臺計容新規導致實際得房率飆升，這是在派發福利——一個比稅費減免、房貸利率降低或購房補貼都要大很多的超級大禮包，你不要嗎？

隱性窗口期

可以預見的是：等到樓市「止跌回穩」之后，現在這些城市正在實施的計容新規基本上都會被收回去，飆升的實際得房率又會回歸到從前的正常水平。

所以，實際得房率飆升實際上是一個隱性窗口期——它不是房價漲跌意義上的顯性窗口期，而是通過計容新規創造出「加量不加價」的隱性窗口期。

過去一年多，我們一直在說，計容新規是政府發放給購房者的福利；現在，我們可以把這句話說得更直接一些：當實際得房率飆升時，不買新房就虧了。

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2025/3/24

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科

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