文︱劉德科

地方政府通過(guò)計(jì)容新規(guī)，創(chuàng)造出了一個(gè)「加量不加價(jià)」的隱性窗口期。

實(shí)際得房率飆升

同樣是建筑面積100平米的戶型，實(shí)際使用面積完全不同：二手次新房差不多只有75平米，新房卻超過(guò)了110平米。如果你不買新房，當(dāng)然就虧了。

為什么差這么大？以前，高層住宅的正常得房率差不多是75%；但過(guò)去一年多時(shí)間以來(lái)，不少城市都出臺(tái)了計(jì)容新規(guī)，你的實(shí)際得房率可以超過(guò)100%、110%甚至130%。

各地的計(jì)容新規(guī)大同小異，就是允許開(kāi)發(fā)商做更多的贈(zèng)送面積——比如不計(jì)面積的飄窗、花池與露臺(tái)，比如計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)，都可以做得比從前要大很多。然后，在政府規(guī)劃部門的默許下，這些贈(zèng)送面積有一大部分可以改造成室內(nèi)空間，你的實(shí)際得房率就飆升了。

當(dāng)前階段，實(shí)際得房率最高的城市，差不多是廣州和福州等城市；實(shí)際得房率比較高的城市，差不多是武漢、長(zhǎng)沙、西安、合肥、南京、成都等城市；實(shí)際得房率略有提升的城市，差不多只有北京、深圳和杭州等城市；幾乎沒(méi)有變化的城市，是上海。

所以，當(dāng)我們說(shuō)「當(dāng)實(shí)際得房率飆升時(shí)，不買新房就虧了」這句話時(shí)，它是不適用于京滬深和杭州等這些政策力度很小或沒(méi)有的城市。

不同人的應(yīng)對(duì)策略

在實(shí)際得房率飆升的城市，不同的人有不同的情緒反應(yīng)與應(yīng)對(duì)策略——

●本來(lái)就要買新房的人：新房的價(jià)格比以前低，實(shí)際得房率遠(yuǎn)高于以前的房子，所以他們是最大受益者。

●想要換房的人：在實(shí)際得房率超高的新房面前，二手次新房的競(jìng)爭(zhēng)力就變得很弱，價(jià)格就不得不繼續(xù)走低；對(duì)于換房的人來(lái)說(shuō)，他們?nèi)掏粗荒苷蹆r(jià)賣二手房；所以，只需要權(quán)衡這一點(diǎn)——二手房折價(jià)賣的損失，是否超過(guò)了買新房獲得的收益。

●有購(gòu)買力但還沒(méi)動(dòng)過(guò)買房念頭的人：政府出臺(tái)計(jì)容新規(guī)導(dǎo)致實(shí)際得房率飆升，這是在派發(fā)福利——一個(gè)比稅費(fèi)減免、房貸利率降低或購(gòu)房補(bǔ)貼都要大很多的超級(jí)大禮包，你不要嗎？

隱性窗口期

可以預(yù)見(jiàn)的是：等到樓市「止跌回穩(wěn)」之后，現(xiàn)在這些城市正在實(shí)施的計(jì)容新規(guī)基本上都會(huì)被收回去，飆升的實(shí)際得房率又會(huì)回歸到從前的正常水平。

所以，實(shí)際得房率飆升實(shí)際上是一個(gè)隱性窗口期——它不是房?jī)r(jià)漲跌意義上的顯性窗口期，而是通過(guò)計(jì)容新規(guī)創(chuàng)造出「加量不加價(jià)」的隱性窗口期。

過(guò)去一年多，我們一直在說(shuō)，計(jì)容新規(guī)是政府發(fā)放給購(gòu)房者的福利；現(xiàn)在，我們可以把這句話說(shuō)得更直接一些：當(dāng)實(shí)際得房率飆升時(shí)，不買新房就虧了。

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2025/3/24

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科

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