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當實際得房率飆升時,不買新房就虧了。︱劉德科

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文︱劉德科

地方政府通過計容新規,創造出了一個「加量不加價」的隱性窗口期。

實際得房率飆升

同樣是建筑面積100平米的戶型,實際使用面積完全不同:二手次新房差不多只有75平米,新房卻超過了110平米。如果你不買新房,當然就虧了。

為什么差這么大?以前,高層住宅的正常得房率差不多是75%;但過去一年多時間以來,不少城市都出臺了計容新規,你的實際得房率可以超過100%、110%甚至130%。

各地的計容新規大同小異,就是允許開發商做更多的贈送面積——比如不計面積的飄窗、花池與露臺,比如計一半面積的陽臺,都可以做得比從前要大很多。然后,在政府規劃部門的默許下,這些贈送面積有一大部分可以改造成室內空間,你的實際得房率就飆升了。

當前階段,實際得房率最高的城市,差不多是廣州和福州等城市;實際得房率比較高的城市,差不多是武漢、長沙、西安、合肥、南京、成都等城市;實際得房率略有提升的城市,差不多只有北京、深圳和杭州等城市;幾乎沒有變化的城市,是上海。

所以,當我們說「當實際得房率飆升時,不買新房就虧了」這句話時,它是不適用于京滬深和杭州等這些政策力度很小或沒有的城市。

不同人的應對策略

在實際得房率飆升的城市,不同的人有不同的情緒反應與應對策略——

●本來就要買新房的人:新房的價格比以前低,實際得房率遠高于以前的房子,所以他們是最大受益者。

●想要換房的人:在實際得房率超高的新房面前,二手次新房的競爭力就變得很弱,價格就不得不繼續走低;對于換房的人來說,他們忍痛只能折價賣二手房;所以,只需要權衡這一點——二手房折價賣的損失,是否超過了買新房獲得的收益。

●有購買力但還沒動過買房念頭的人:政府出臺計容新規導致實際得房率飆升,這是在派發福利——一個比稅費減免、房貸利率降低或購房補貼都要大很多的超級大禮包,你不要嗎?

隱性窗口期

可以預見的是:等到樓市「止跌回穩」之后,現在這些城市正在實施的計容新規基本上都會被收回去,飆升的實際得房率又會回歸到從前的正常水平。

所以,實際得房率飆升實際上是一個隱性窗口期——它不是房價漲跌意義上的顯性窗口期,而是通過計容新規創造出「加量不加價」的隱性窗口期。

過去一年多,我們一直在說,計容新規是政府發放給購房者的福利;現在,我們可以把這句話說得更直接一些:當實際得房率飆升時,不買新房就虧了。

你也可以翻一下

我們昨天寫的那篇文章

2025/3/24

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科

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