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地價(jià)創(chuàng)新高背后,本土房企理性博弈下的戰(zhàn)略突圍

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隨著水電新村這宗“準(zhǔn)地王”地塊的出讓,杭州土地市場(chǎng)熱度再攀高峰。今日出讓的4宗地塊,總成交額突破百億,全部溢價(jià)成交,最高溢價(jià)率達(dá)70%,平均溢價(jià)率飆升至52%,平均樓面價(jià)達(dá)51487元/㎡。

在這場(chǎng)看似瘋狂的土地競(jìng)拍背后,彰顯的卻是本土房企相對(duì)理性的拿地邏輯。4宗地塊由濱江、綠城、杰立三家本土房企包圓,盡管其中不少地塊樓面價(jià)創(chuàng)新高,但安全墊都較厚。

今日土拍結(jié)果概覽


整理制作:克而瑞浙江區(qū)域

· 濱江雙線出擊,牢牢掌握頂豪話語權(quán)

本輪土拍最大焦點(diǎn)當(dāng)屬濱江集團(tuán),其經(jīng)歷72輪鏖戰(zhàn)后,成功競(jìng)得水電新村地塊,以77408元/㎡的樓面價(jià)刷新杭州單價(jià)地王紀(jì)錄。堅(jiān)定深耕杭州的濱江,猶如當(dāng)年拿下華家池地塊一般,再一次守擂成功,或?qū)⒔璐隧?xiàng)目再度沖刺頂級(jí)豪宅賽道,通過打造城市乃至全國里程碑式的產(chǎn)品進(jìn)一步提升品牌溢價(jià),從而在高端市場(chǎng)筑起更為堅(jiān)固的護(hù)城河。

與此同時(shí),濱江也以超25億元總價(jià)、41828元/㎡樓面價(jià)成功拿下今日出讓的四七堡地塊。盡管相較于相鄰的招商地塊,該項(xiàng)目地塊樓面價(jià)上漲超過4000元/㎡,但仍有較強(qiáng)的安全墊。一是隨著潮語映月軒的拼社保,板塊熱度及預(yù)期已提升;二是濱江拿下該地塊,屬于補(bǔ)倉之舉,可升級(jí)打造為“潮語3.0”,進(jìn)一步完善在錢二區(qū)域的深度布局。

在確保風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,濱江拿下水電新村和四七堡地塊有其戰(zhàn)略考慮,實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步深耕杭州的同時(shí),也牢牢掌握了深耕板塊和杭州頂豪市場(chǎng)的產(chǎn)品話語權(quán)。

·綠城穩(wěn)守安全防線,拓展城東新城

競(jìng)拍過程同樣激烈的還有城東新城新風(fēng)地鐵口地塊,在29輪競(jìng)價(jià)后,由綠城以40246元/㎡樓面價(jià)、43%溢價(jià)率拿下。樓面價(jià)雖然處于高位,但操作空間較大。依托地鐵+多商圈輻射優(yōu)勢(shì),疊加周邊競(jìng)品稀缺的現(xiàn)狀,該地塊未來的去化預(yù)期穩(wěn)健,綠城此番拿地,既延續(xù)“兩個(gè)核心”投資原則(即以“核心城市”和“核心城市的核心地段”為拓展方向),又精準(zhǔn)平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域機(jī)會(huì)的精準(zhǔn)捕捉。

·杰立首入蕭山,聚焦低密市場(chǎng)開展錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)

相較于上述三宗地塊的激烈競(jìng)逐,杰立競(jìng)得蕭山老城地塊的過程則顯得相對(duì)平靜,地塊溢價(jià)率為13%,成交樓面價(jià)26541元/㎡。這是杰立首入蕭山,也是其在杭布局的第六子,或?qū)⒗^續(xù)沿用“低總價(jià)+低密度”的策略,規(guī)劃疊墅、聯(lián)排等改善型產(chǎn)品,鎖定目標(biāo)客戶,從而避開與頭部房企的正面競(jìng)爭(zhēng)。這一差異化打法,也為本土中小房企提供了樣本。

綜合來看,本輪土拍既是市場(chǎng)對(duì)杭州核心資產(chǎn)的“價(jià)值重估”,也是本土房企戰(zhàn)略定力的集中體現(xiàn),這場(chǎng)土拍盛宴的余波也將傳導(dǎo)至周五的土拍當(dāng)中,隨著蔣村低密地塊與海潮TOD地塊接棒入市,或?qū)⒃偻剖袌?chǎng)熱度。



數(shù)據(jù)顯示,上周(3.17-3.23)杭州新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。 全市共成交商品房 1136套 ,環(huán)比下跌6.0%;成交均價(jià)為 31719元/平米 ,環(huán)比下滑11.8%。




從各區(qū)成交套數(shù)的排名來看, 前三分別為錢塘區(qū) (成交308套)、 余杭區(qū) (成交199套)、 蕭山區(qū) (成交156套);

從各區(qū)的成交均價(jià)來看, 西湖區(qū)以54212元/平米的成交均價(jià)名列前茅, 其次是上城區(qū),成交均價(jià)33216元/平米,再次是錢塘區(qū),成交均價(jià)30711元/平米。




上周的商品住宅成交排行榜中, 成交前三分別為錢塘區(qū)的興耀·沐云川( 備案名:沐云川府,成交150套,均價(jià)31599元/平米)、 余杭區(qū)的和萃攬悅園 (備案名:和萃攬悅園,成交112套,均價(jià)27928元/平米),以及 錢塘區(qū)的龍湖·御潮江上 (備案名:御潮江上府,成交83套,均價(jià)30370元/平米)。

上周的酒店式公寓成交排行榜中, 成交前四分別為蕭山區(qū)的糖朝匯大廈 (同備案名,成交均價(jià)34952元/平米)、 上城區(qū)的綠地華家池印 (備案名:海域晶華公寓,成交均價(jià)35788元/平米),以及 西湖區(qū)的西溪鉑悅城 (備案名:景順鉑悅城,成交均價(jià)27810元/平米)與 中融藍(lán)城Co.C理想城 (備案名:杭州國際金融會(huì)展中心,成交均價(jià)21898元/平米)。




從各面積段房源的成交及價(jià)格表現(xiàn)上來看, 90-140平米以下的房源 為成交主力,占比72%; 140-180平米的房源 成交均價(jià)較高,為52468元/平米。

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