同策研究院依托其27年對上海不動產市場持續深耕的經驗，及滬上大宗市場14年跟蹤數據庫，重磅推出兩項上海不動產投資市場自有指數——市場容量指數（MVI）和交易活躍指數（TAI）。

兩項指數發布致力于為當前市場上眾多的投資機構及私人投資者，和持有資產的國央企及金融機構主體，提供感知上海投資市場水溫、了解市場發展趨勢與獲得投資決策輔助的數據實證型專業視角。

指數釋義

1、MVI—市場容量指數（Market Volume Index）

市場這塊蛋糕在膨脹還是在縮水？

反映上海不動產投資整體市場的容量變化趨勢。該指數通過對全市不動產全類別大宗交易的金額規模、全市不動產主要類別的散售交易金額規模為主要變量糅合后的綜合指數。

2、TAI—交易活躍指數（Trading Activity Index）

市場上買賣交易次數變多還是變少了？

反映上海不動產投資市場整體資產流動性狀態變化及趨勢。該指數通過對全市不動產全類別大宗交易的成交頻率宗數規模、全市不動產主要類別的散售交易成交套數為主要變量糅合后的綜合指數。

指數發布周期

本次指數首發依據過去5年市場數據表現，后續以季度為發布周期持續進行市場指數監測。

單體指數表現

MVI——市場容量指數表現

備注：當前指數設置為2021=100，數字越接近100，越體現市場回溫復蘇之水平。

上海投資市場整體容量規模盤整回調中，2024年已出現同比明顯抬升的良性走勢。

• 上海MVI指數在2021年達到近年不動產投資市場規模峰值后，2022年受疫情影響市場快速滑落，近年資本避險及抄底因素驅動下，市場優質資產投資需求旺盛，2024年市場整體容量規模指數首次跨越疫情后拐點，市場容量規模明顯回暖。

• 2024年MVI指數已達近70，且2025年一季度趨勢預計將持續走強，意味市場主體仍然在源源不斷將手頭貨幣資金兌換為固定不動產，預計更多資本的注入及回歸、騰挪及置換將帶動投資規模在2025年持續擴大。

TAI——交易活躍指數表現

備注：當前指數設置為2021=100，指數越接近甚至超越100，表明市場交易成交活躍及關注度高，大宗資產的流動性高企

投資交易活躍度持續攀高中，2024年不動產投資市場交易活躍度已反超近年高峰2021年指數水平，當前置產保值熱度持續走高的同時，帶來滬上優質資產的流動性看漲。

• 上海TAI指數在2021年達到投資市場活躍度達到峰值后，于2022年受疫情影響市場交易受限斷崖式腰斬，隨后在經濟環境趨緊，貨幣避險情境情形下2023年快速扭頭向上，市場整體交易活躍度在2024年達到新高峰，在投資熱度層面看，可以說已經基本走出了疫情后影響。

• 2024年TAI指數148，指標數值攀上近5年來的高峰，年內TAI指數持續高位盤踞不僅意味著買賣雙方交易的換手率拉高，即市場主流的結構調整洗牌，也意味著市場面對于優質資產的追逐還將持續一波熱度。

交叉指數分析

• 當下上海不動產投資市場在市場容量和市場活躍度上都雙雙走出拐點，市場呈現良性走勢。
  

• 但結合MVI容量指數和TAI活躍指數看，整體市場的交易活躍度沖高而同期容量規模卻未能及時跟上，說明市場交易額度和頻次的高企未能拉動交易價格的抬升。

• 兩項指數結合，體現出市場量漲交易頻次高而價格卻下行，目前市場主基調走勢為明顯的以價換量，以目前市場各方表現來看，該趨勢預計將在2025年持續影響市場，提示投資主體對市面資產進行投資決策時，需關注單體資產所在區域的產品力情況，以避免中短期投資周期內資產價格貶損的風險。

指數作用及意義

通過追蹤容量指數MVI和活躍指數TAI，及結合擴展市場數據，能夠客觀審視上海資產市場價值走勢，形成理性客觀的投資判斷；準確理解市場周期發展特征，掌握合理的市場進入節奏；挖掘不同市場的價值特點，輔助制定多元投資、持有或處置策略，為廣大的滬上不動產投資者提供實證數據支持和決策依據。

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