同策研究院依托其27年對上海不動產(chǎn)市場持續(xù)深耕的經(jīng)驗，及滬上大宗市場14年跟蹤數(shù)據(jù)庫，重磅推出兩項上海不動產(chǎn)投資市場自有指數(shù)——市場容量指數(shù)（MVI）和交易活躍指數(shù)（TAI）。

兩項指數(shù)發(fā)布致力于為當前市場上眾多的投資機構及私人投資者，和持有資產(chǎn)的國央企及金融機構主體，提供感知上海投資市場水溫、了解市場發(fā)展趨勢與獲得投資決策輔助的數(shù)據(jù)實證型專業(yè)視角。

指數(shù)釋義

1、MVI—市場容量指數(shù)（Market Volume Index）

市場這塊蛋糕在膨脹還是在縮水？

反映上海不動產(chǎn)投資整體市場的容量變化趨勢。該指數(shù)通過對全市不動產(chǎn)全類別大宗交易的金額規(guī)模、全市不動產(chǎn)主要類別的散售交易金額規(guī)模為主要變量糅合后的綜合指數(shù)。

2、TAI—交易活躍指數(shù)（Trading Activity Index）

市場上買賣交易次數(shù)變多還是變少了？

反映上海不動產(chǎn)投資市場整體資產(chǎn)流動性狀態(tài)變化及趨勢。該指數(shù)通過對全市不動產(chǎn)全類別大宗交易的成交頻率宗數(shù)規(guī)模、全市不動產(chǎn)主要類別的散售交易成交套數(shù)為主要變量糅合后的綜合指數(shù)。

指數(shù)發(fā)布周期

本次指數(shù)首發(fā)依據(jù)過去5年市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)，后續(xù)以季度為發(fā)布周期持續(xù)進行市場指數(shù)監(jiān)測。

單體指數(shù)表現(xiàn)

MVI——市場容量指數(shù)表現(xiàn)

備注：當前指數(shù)設置為2021=100，數(shù)字越接近100，越體現(xiàn)市場回溫復蘇之水平。

上海投資市場整體容量規(guī)模盤整回調(diào)中，2024年已出現(xiàn)同比明顯抬升的良性走勢。

• 上海MVI指數(shù)在2021年達到近年不動產(chǎn)投資市場規(guī)模峰值后，2022年受疫情影響市場快速滑落，近年資本避險及抄底因素驅(qū)動下，市場優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資需求旺盛，2024年市場整體容量規(guī)模指數(shù)首次跨越疫情后拐點，市場容量規(guī)模明顯回暖。

• 2024年MVI指數(shù)已達近70，且2025年一季度趨勢預計將持續(xù)走強，意味市場主體仍然在源源不斷將手頭貨幣資金兌換為固定不動產(chǎn)，預計更多資本的注入及回歸、騰挪及置換將帶動投資規(guī)模在2025年持續(xù)擴大。

TAI——交易活躍指數(shù)表現(xiàn)

備注：當前指數(shù)設置為2021=100，指數(shù)越接近甚至超越100，表明市場交易成交活躍及關注度高，大宗資產(chǎn)的流動性高企

投資交易活躍度持續(xù)攀高中，2024年不動產(chǎn)投資市場交易活躍度已反超近年高峰2021年指數(shù)水平，當前置產(chǎn)保值熱度持續(xù)走高的同時，帶來滬上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動性看漲。

• 上海TAI指數(shù)在2021年達到投資市場活躍度達到峰值后，于2022年受疫情影響市場交易受限斷崖式腰斬，隨后在經(jīng)濟環(huán)境趨緊，貨幣避險情境情形下2023年快速扭頭向上，市場整體交易活躍度在2024年達到新高峰，在投資熱度層面看，可以說已經(jīng)基本走出了疫情后影響。

• 2024年TAI指數(shù)148，指標數(shù)值攀上近5年來的高峰，年內(nèi)TAI指數(shù)持續(xù)高位盤踞不僅意味著買賣雙方交易的換手率拉高，即市場主流的結構調(diào)整洗牌，也意味著市場面對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追逐還將持續(xù)一波熱度。

交叉指數(shù)分析

• 當下上海不動產(chǎn)投資市場在市場容量和市場活躍度上都雙雙走出拐點，市場呈現(xiàn)良性走勢。
  

• 但結合MVI容量指數(shù)和TAI活躍指數(shù)看，整體市場的交易活躍度沖高而同期容量規(guī)模卻未能及時跟上，說明市場交易額度和頻次的高企未能拉動交易價格的抬升。

• 兩項指數(shù)結合，體現(xiàn)出市場量漲交易頻次高而價格卻下行，目前市場主基調(diào)走勢為明顯的以價換量，以目前市場各方表現(xiàn)來看，該趨勢預計將在2025年持續(xù)影響市場，提示投資主體對市面資產(chǎn)進行投資決策時，需關注單體資產(chǎn)所在區(qū)域的產(chǎn)品力情況，以避免中短期投資周期內(nèi)資產(chǎn)價格貶損的風險。

指數(shù)作用及意義

通過追蹤容量指數(shù)MVI和活躍指數(shù)TAI，及結合擴展市場數(shù)據(jù)，能夠客觀審視上海資產(chǎn)市場價值走勢，形成理性客觀的投資判斷；準確理解市場周期發(fā)展特征，掌握合理的市場進入節(jié)奏；挖掘不同市場的價值特點，輔助制定多元投資、持有或處置策略，為廣大的滬上不動產(chǎn)投資者提供實證數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)。

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