來源 | 江湖人稱Ray神 視覺 | 劉玉嬌 責編 | 韓瑋燁

如何掌握“夢想”與“租金”的天枰?

2025年毋庸置疑是令人難忘的一年。從DeepSeek強勢出圈到六小龍的口口相傳，讓杭州直接成為了當前最受矚目的城市，甚至是動搖了深圳幾十年來國內科創第一城的地位。于是，深圳坐不住了 ， 不久前“只收夢想不收租金”的口號傳遍了江湖，成為了備受不動產管理者關注的話題。 從政府的角度，這是為吸引中小微科創企業，推動創新發展的重要舉措；但對于不動產資管人而言，卻還需要考慮其他更多的一些影響，今天我們就一起來探討一下。

租金優惠政策

對租賃市場是利是弊

眾所周知，深圳的商辦市場最出名的就是一個“卷”字。在房地產高速增長的時代里開發了大量的物業，新增供應難于去化，寫字樓空置率一直居高不下，租金近 些年更是不斷下滑。 在這種情況下，政府出臺“只收夢想不收租金”的政策，計劃推出1600萬平方米的面積來為創業夢想助力，對于本就困難重重的租賃市場而言到底是利是弊，確實需要好好的斟酌。 要知道，深圳寫字樓的凈吸納量才一年幾十萬平方米，如果“不收租金”的物業體量有這么大，要叫那些靠租賃收入維持生計的業主該如何是好？

也許有人會說，這一政策本身也是應該能夠促進空置物業去化的——畢竟現在房子空在那也是浪費，而通過前期免租的政策吸引更多的初創企業入駐，讓那些空著的寫字樓和園區利用起來，后續待到續租時再收取租金，不就可以把這些閑置物業盤活了么？ 的確，這種方式是有可能會提升項目的出租率，為未來留下增加收入的可能。 甚至，吸引入駐的企業如果能夠成長起來，還有可能會帶動上下游產業的發展，吸引更多相關企業入駐，形成產業集聚效應。

但是，我們要知道的是， 不收租金的舉措畢竟犧牲的是項目短期的現金流，業主方自身能否穿越這個周期等到那春暖花開，還需要好好掂量一下。 并且，這里還有一個風險是如果這些企業沒有發展起來，甚至中途倒閉了，那這些寫字樓和園區又會重新空置，這時候可能就更難出租了。

此外，還有一個需要關注的點：一旦這種政策的推出，對于其他還在正常交租的企業可能也會造成不利的影響。 畢竟，誰不想少花點錢呢？那些沒享受到政策優惠的企業，可能會覺得不公平，甚至會要求降低租金。這會就讓項目的租賃管理工作變得更加復雜，短期內租金下滑的風險也會進一步增大。

從資產管理的角度

看“不收租金”

從市場角度，我們看到了“只收夢想不收租金”的積極作用與潛在的風險。那么，站在資產管理的角度來說，我們又該如何思考呢？ 作為資產管理人，我們一切的管理舉措還是得回歸到業主的利益和訴求來抉擇。

資產保值增值毋庸置疑是業主的重要訴求，而資產價值離不開項目預期能產生的收益。不收租金最直接的影響就是就是租金收入的減少，而項目的日常運營、維護、人員工資等都仍需要費用支撐，這就必然也使得項目當下可預期的凈營業收入（NOI）有所下滑。根據經營性物業的收益法估值邏輯，資產價值（V）= 凈營業收入（NOI）/ 資本化率（CapRate）， 資產價值必然也就會遭受損失。

那既然這樣，為什么還有業主愿意配合政府這樣的政策舉措要求呢？這其實還是要回歸到不同背景的業主之間的目標差異進行思考。 對于政府背景的園區或國企業主，其業主目標某種程度上并不僅僅是看重經濟收益，而還要承擔著政府發展產業、發展經濟的責任目標。 因此，為了實現這一業主目標，犧牲短期的租金利益是一種重要的策略性舉措。

此外，從長期來看， 如果這些入駐的企業真的具有潛力，能夠成長為優質企業，后續在續租時為業主貢獻租金收益，甚至帶動產業鏈上下游的入駐、合作項目的開展等等，那 對項目未來資產價值的提升也是有積極作用的。 不過，這需要運營團隊有眼光，能選對企業才行。某種程度上可以說，招商在做的就是一種投資——用免除租金來投資初創型的企業。

當然，這種類型的投資一定是需要時間周期的，走這條路就不可能想著追求短期利益了。因此，只有抱著長期主義的業主，看重產業升級和未來發展，才能夠為了“收夢想”而“不收租金”。這也是為什么這一舉措的推行者，通常是國企或政府背景的業主的原因。但對于更多的私人業主而言，可能就得仔細斟酌了——畢竟要靠租金來維持生活或者其他投資。

如何掌握

“夢想”與“租金”的天枰

我們從業主目標出發理清了“不收租金”的本質，就不難理解說這個政策一定不能做成一個普適性的行為了。 事實上，“只收夢想不收租金”政策的適用范圍主要是針對科技企業，尤其是初創團隊。 這就需要資管人好好斟酌一下自身項目的定位，如果是以金融、貿易或是傳統制造業之類為主的物業，就也沒必要過度糾結于那這個政策的影響。

并且，即便是推行這一政策，那也是需要對入駐企業有一定的篩選標準，作為資產管理人員，應當制定符合長期發展要求的企業準入門檻，不能因為響應政策就什么企業都往里塞。 在招商過程中， 要從企業的創新能力、團隊實力、市場前景等多個方面進行評估。甚至，我們還可以要求企業提供詳細的商業計劃書及核心團隊成員履歷，以便能更好地評估企業的潛力。畢竟，為了“夢想”而犧牲了“租金”，我們就是在做一筆投資。從投資的角度，前期一定是需要進行更加全面、科學的研判的。

與此同時，資管人還需要更加積極地與政府溝通，爭取合理的補償，或者在稅收方面的優惠，進而一定程度上彌補我們租金收入的損失，為業主方的長期投資爭取更多的現金流。當然，更重要的還是在于資管團隊自身要不斷地提升項目的服務質量和運營效率，吸引更多的優質企業入駐。

在制定項目的招商策略時， 要合理規劃規劃好使用“租金優惠”的招商比例，不能讓項目一下子全被初創企業占滿了，否則未來發展的風險是非常大的。合理設計項目的租戶組合，平衡成熟企業和初創企業的占比，才能形成良好的產業生態，并確保項目運營能有良好的現金流支持。

此外，后續定期對入駐企業進行評估也尤為重要，畢竟投資就需要投后管理嘛。 資管人需要根據企業的經營狀況、發展潛力等因素，決定是否繼續給予支持。比如，如果一家企業連續虧損，而且也沒有明顯的改進跡象，那我們可能就要考慮調整租金政策，或者讓其退租，給更有潛力的企業騰出空間。

結語

“只收夢想不收租金”，承載了政府鼓勵科創產業發展的決心和期許，但對與寫字樓和園區的資產管理也帶來了新的機遇和挑戰。作為資產管理人員，我們要立足自身的業主目標，積極調整管理舉措，才能有效地應對市場風險并把握發展機會，從而實現自身項目的長期可持續發展。