來源 | 財經九號&九號觀察

2025年3月28日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱龍湖集團，股份代號：0960.HK）公布其2024年全年業績。

據了解，2024年四季度以來，提振經濟政策“組合拳”密集出臺，加速創新驅動與產業升級進程。房地產作為經濟發展的重要支柱產業，也正經歷著深度調整與轉型。

在新舊發展模式的換檔期，龍湖集團始終保持戰略定力、磨煉經營韌性，扎實推進高質量發展，在2024年全年實現營業收入1274.7億元，股東應占溢利104.0億元；盈利能力方面，龍湖集團實現毛利額204.1億元，毛利率為16.0%；核心稅后利潤率為6.4%，核心權益后利潤率為5.5%。

其中，龍湖集團去年的運營及服務業務收入為267.1億元，同比增長7.4%。運營業務及服務業務在保持穩健增長的同時，已經成為龍湖集團利潤的主要貢獻來源。

與此同時，龍湖集團年報數據顯示，2024年該公司的有息負債進一步壓降至1763.2億元，同比減少8.5%，凈負債率僅為51.7%；平均融資成本進一步降至4%，且平均合同借貸年期為10.27年。

值得一提的是，龍湖集團在2024財年還將進行現金分紅，董事會建議派發末期股息每股0.10元，加上中期股息每股0.22元，全年合計派發股息每股0.32元。

無論從經營業績，還是債務水平、現金分紅等維度觀察，在房地產市場仍然磨底的當下，龍湖集團依然交出了一份令市場和投資者都非常滿意的答卷。

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建設“好房子”

聚焦高能級城市，滿足差異化需求

在2024年，新房市場回歸居住本質，“好房子”的定義更加明確。

響應“好房子”的號召，過去兩年，龍湖集團持續深耕高能級城市，打造云河頌、御湖境、觀萃等改善型住宅產品，滿足差異化的居住需求。

2024年全年，龍湖集團開發業務實現營業收入1007.7億元，交付物業總建筑面積為761.9萬平方米。

報告期內，龍湖集團實現地產開發合同銷售1011.2億元，持續聚焦簽約質量，實現高質量回款，銷售回款率超100%，年內首開項目平均去化率近80%。

分區域看，長三角、環渤海、西部、華南及華中區域銷售金額在全集團占比分別為28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%，一二線城市銷售占比超90%，其中，上海觀萃拿地后7個月三次開盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度記錄；成都觀萃、佛山御湖境等年內開盤項目均實現清盤。

依托“以新交心”智善交付體系，龍湖集團不斷升級用戶體驗，以品質交付兌現美好生活。2024年，龍湖集團在全國43座城市交付約10萬套房源，20%實現提前一個月以上交付，交付滿意度超過90%。創業32年，龍湖堅守善待初心，截至2024年末，龍湖集團累計交付房源數已經超過百萬套。

在市場“止跌回穩”的趨勢下，龍湖集團適時、精準補充新地，推進土儲結構優化與提質。在2024年，龍湖集團于北京、上海、杭州、成都等高能級城市獲得9幅土地，新增土儲總建筑面積為83萬平方米，權益面積為39萬平方米。截至2024年12月31日，龍湖集團的土地儲備合計達3312萬平方米，權益面積為2426萬平方米。

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協同發展

經營性收入創新高，營收貢獻占比超兩成

2024年，龍湖集團運營、服務業務保持健康發展，貢獻穩定的收入和利潤，成為龍湖集團保障盤面安全、實現高質量發展的穩定器和強引擎。

報告期內，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入267.1億元，同比增長7.4%。期內，運營及服務業務在集團營業收入中的貢獻占比達到21%，成為龍湖集團收入、利潤及現金流的重要貢獻源。

運營業務板塊持續深化全國一二線核心城市布局，2024年不含稅租金收入為135.2億元，同比增長4.5%。

具體來看，商業投資業務2024年租金收入同比增長7%至109.8億元，期末出租率97%，較2023年末進一步提升。銷售客流均實現兩位數增長，營業額同比增長16%，日均客流同比增長25%。全年新增運營11座天街，高質量兌現開業。

截至2024年，龍湖商業累計開業運營商場達89座（分期項目合并后商場個數），覆蓋全國23座城市，運營總建面為930萬平方米（含車位總建筑面積為1243萬平方米），合作品牌超6900家，戰略合作品牌超400家，通過項目改造升級及精細化運營，為客戶帶來多元且優質的場景體驗。

龍湖集團資管旗艦品牌“龍智資管”，通過長租公寓、服務式公寓、產業辦公、活力街區、婦兒醫院及健康養老六大業務單元，構建出全周期、全業態的資產管理能力，全年貢獻收入31.8億元，基于不斷迭代的資管能力，助力資產保值增值。其中，截至2024年12月31日，長租公寓品牌冠寓累計已開業12.4萬間房源，通過精耕產品和服務不斷升級租住體驗，整體出租率保持在95.3%的高位區間，租金收入26.5億元，同比增長4%，盈利能力行業領先。

以物業管理、智慧營造為主的服務業務板塊不含稅收入為131.9億元，同比增長10.4%。毛利率為31.4%，較上年增長0.4%。

龍湖智創生活的物業管理業務穩步增長，期內總收入達114.2億元，物管在管面積達4.1億平方米，外拓占比超過60%。在2024年，龍湖智創生活在為業主帶來更好的生活體驗的同時，也為商企客戶及城市公建提供優質服務，截至目前，已收獲小米、京東、華為、螞蟻、網易、上海虹橋機場等合作伙伴。通過智慧科技系統升級，龍湖智創生活針對安全防控、節能降耗、空間運維等多場景管理，讓空間的使用更便捷、服務更人性化、管理更高效，客戶滿意度連續第16年超過90%。

“智慧營造”品牌龍湖龍智造完整集成龍湖集團三十余年全業態建造、運營經驗及行業領先的數字科技能力，提供覆蓋研策、設計、建管、精工、千丁數科等多模塊的一站式、全業態服務。在2024年，龍湖龍智造實現營業收入12.1億元，新增代建項目建筑面積800萬平方米，代建項目全年銷售達106億元，為客戶項目提供高品質營造服務，助力價值兌現。

在各航道聚焦協同下，2024年，龍湖集團及各航道均實現含資本性支出的經營性現金流為正，合計實現含資本性支出的經營性現金流64億元，以內生動力實現高質量發展。

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夯實財務安全底線

有息負債穩步壓降163億，債務結構持續優化

秉持克制、審慎且高度自律的態度，構建債務安全與現金流安全的堅實底座，是龍湖集團穿越行業周期的關鍵支撐。

過去兩年，龍湖穩步壓降負債總額、優化債務結構，夯實財務安全底線。截至2024年12月31日，龍湖集團的綜合借貸總額為1763.2億元，較年初下降約163億元；在手現金494.2億元；凈負債率為51.7%，現金短債倍數為1.63倍，剔除預收款后的資產負債率57.2%，相關指標持續保持在“三道紅線”綠檔。

在2024年，龍湖集團如期歸還境內公開債117億元，提前兌付CMBS 72億人民幣，分批次全部提前償還于2025年1月到期的94.5億港幣銀團貸款。在2025年一季度，龍湖如期兌付“22龍湖01”、“20龍湖02”、“20龍湖04”三支債券，年內龍湖已累計兌付公司債近65億元。此外，至2026年底，龍湖無境外公開債券到期，供應鏈ABS、商票等龍湖均已清零。

在政策的支持下，龍湖集團全年經營性物業貸款凈增299億元，以更優的成本、更長的賬期，實現債務結構優化。截至2024年12月31日，龍湖集團平均合同借貸年期拉長至10.27年，平均融資成本為4.00%，同比下降24個基點。

基于戰略合作銀行的持續信任與支持，截至2024年12月31日，龍湖集團有息負債中，銀行融資占比達83%，外幣債務占比降至13.6%，100%掉期，完全規避匯兌風險。

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踐行社會責任

ESG納入戰略決策核心，拓寬善待邊界

始終恪守企業社會責任，堅持走可持續發展道路，龍湖集團將ESG治理全面納入戰略決策核心，以"向善"基因深度融入企業發展戰略。

龍湖集團從責任管理、綠色人居、智慧城市、美好家園四個方面推進ESG 體系建設與績效表現，提升公司的現代化可持續治理水平。推動公司可持續發展的同時，為城市和人居生活創造更好的空間，用更有溫度的服務煥新城市美好，促進社會和諧發展。

在2024年，龍湖集團積極踐行低碳理念，所有新建項目100%達到國家綠色建筑星級標準；同時搭建覆蓋全業務鏈條的數字化雙碳管理平臺，全面推進減排目標的實現。

秉承“善待你一生”的使命，龍湖公益基金會聚焦于不同年齡段人群的實際需求，構建覆蓋全生命周期的公益項目矩陣，截至2024年12月31日，累計幫扶超234萬人。龍湖集團及創始人、龍湖公益基金會累計捐贈超20億元，龍湖集團連續兩屆獲得中國公益慈善領域中的最高政府獎中華慈善獎。

因在ESG多維度的突出表現，龍湖集團獲得國內外權威機構的認可：最新年度MSCI ESG評級A級，為內地房企的最高評級；全球房地產可持續性標準GRESB得分提升6分至96分（總分100分），獲得綠色四星級；Sustainalytics保持“低風險”評級；CDP環境信息認證獲評B級。

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韌性生長

穩固企業基底，提升內生動力

當前，宏觀經濟政策更加積極地穩增長、穩預期，房地產行業也在周期中逐步筑底。聚焦高質量發展，龍湖將繼續提升內生動力，實現更高效的組織與更完善的治理。

2025年，地產開發業務將繼續聚焦改善性需求，以打造“好產品”為錨，以項目為核心實施精細化管理，緊跟市場窗口彈性供貨、提升去化，驅動現金流、回款及利潤的達成。

運營業務板塊中，商業投資堅持輕重并舉戰略，在2025年預計新開11座商場，持續迭新商業空間，推動頭部項目的改造提升，與商戶共謀共贏；資產管理品牌“龍智資管”，將通過運營思維持續尋找增量，助力資產保值升值，3月28日，龍湖合肥歡肆與龍湖成都武侯歡肆正式亮相，為新興消費人群打造全新生活體驗。

服務業務板塊，龍湖智創生活繼續以客戶需求為導向，以數字科技為抓手，不斷延伸服務邊界。其中，住宅服務領域堅守服務品質，升級服務標準，挖掘社區新零售、租售、美居服務機遇；商企服務領域則將聚焦核心城市、優勢業態，并在大客戶跟隨、區域加密和服務產品延展上，不斷迭代定制化服務方案；智慧營造品牌龍湖龍智造，以龍湖三十余年積累的全周期、全業態空間營造能力，為城市構筑更多活力中心，智造美好生活。

行遠自邇，篤行不怠。面對未來，龍湖集團將協同發展五大航道業務，以戰略定力的長期堅守、風險底線的恪守敬畏、客戶導向的深度錨定，持續鍛造核心競爭力，穩固企業基底，磨練穿越周期的韌性，實現高質量的轉型與發展。

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