作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

一次比一次便宜。

越賣(mài)越便宜

如果看深圳的新房，回溯價(jià)格是最難讓市場(chǎng)接受的事。

因?yàn)椋苌傩路磕芏愕眠^(guò)卷價(jià)格后的窘迫。

最近位于深圳坪山石井的天健和悅府獲批預(yù)售，加推7棟A/B/C單元，共537套房源。

備案均價(jià)約37133元/㎡，建面約75~100平，單價(jià)區(qū)間約3.5萬(wàn)—3.97萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約265萬(wàn)~393萬(wàn)/套。

但開(kāi)發(fā)商選擇先只推7棟B單元共180套房源，約為75平、89平、99平，均價(jià)也更低，折后均價(jià)約30700元/㎡，折后單價(jià)約3萬(wàn)-3.4萬(wàn)/㎡，總價(jià)約230萬(wàn)-330萬(wàn)/套。

看得出，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度比較有試探性。

選擇先拿一小批房源出來(lái)，無(wú)論是通過(guò)打折卷價(jià)格獲取市場(chǎng)，還是加快銷(xiāo)售清盤(pán)，操盤(pán)都相對(duì)比較容易。

如果能順利賣(mài)完，不僅可以早早宣布銷(xiāo)售成績(jī)，寫(xiě)進(jìn)財(cái)報(bào)，也方便后續(xù)批次的房源調(diào)整銷(xiāo)售策略或者折扣優(yōu)惠。

畢竟根據(jù)天健集團(tuán)2023年的財(cái)報(bào)顯示，天健和悅府全年預(yù)售面積才10761平，預(yù)售金額37292萬(wàn)元，2024年半年報(bào)顯示，天健和悅半年預(yù)售面積才6736平，預(yù)售金額23239萬(wàn)元。

而天健和悅府所在地塊為G12314-8035宗地，由天健在2022年3月拍得，成交總價(jià)約25.76億元。

也就是說(shuō)，從首次銷(xiāo)售到2024年年中，約1年的時(shí)間，天健和悅府預(yù)售回款才60531萬(wàn)元，連當(dāng)初拍地成本的三分之一還不到。

但這樣的備案價(jià)格，同時(shí)也暴露了天健和悅府一次比一次低的事實(shí)。

天健和悅府2023年5月才初次銷(xiāo)售，174套約75~99平住宅，備案均價(jià)約39251元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.5萬(wàn)-4.11萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約263萬(wàn)~407萬(wàn)/套；

第二次是在2023年8月，514套約76~90平住宅，備案均價(jià)約38918元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.53萬(wàn)-4.17萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約269萬(wàn)~376萬(wàn)/套；

可以看到，天健和悅府的備案均價(jià)從大約兩年前的約39251元/㎡，卷到了如今的約37133元/㎡。

并且7棟B單元的折后最低單價(jià)已經(jīng)低于前期備案次數(shù)約3.5萬(wàn)/平的最低單價(jià)線。

且據(jù)了解，天健和悅府5棟01單元的成交均價(jià)已經(jīng)去到了24944元/㎡，而天健和悅府5棟01單元的備案價(jià)格區(qū)間約為3.55萬(wàn)—3.73萬(wàn)/平，幾乎是7折左右的水平。

要知道周邊早一兩年入市的燕瀾和鳴花園，價(jià)格基本是要橫在“4字頭”的。

2021年10月燕瀾和鳴花園一期入市，646套約77~116平戶型，備案單價(jià)約40612元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.68萬(wàn)—4.35萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約303萬(wàn)~492萬(wàn)；

2022年6月燕瀾和鳴花園二期入市，459套約77~116平戶型，備案單價(jià)約40523元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.78萬(wàn)—4.35萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約297萬(wàn)~489萬(wàn)。

基本上如果晚兩三年再看坪山的石井片區(qū)，周邊的業(yè)主如今能節(jié)省大幾十萬(wàn)。

但即便是價(jià)格一路卷，天健和悅府還是剩下不少房源。

2023年的5月入市的那一批，還剩余25套未售，2023年8月入市的那一批還剩余228套，去化差強(qiáng)人意。

要知道，項(xiàng)目還帶著坪山深中片區(qū)的光環(huán)，當(dāng)初深圳中學(xué)坪山創(chuàng)新學(xué)校落地時(shí)，為市場(chǎng)帶來(lái)了不小的區(qū)域預(yù)期。

配套暫時(shí)空缺

項(xiàng)目去化差強(qiáng)人意的核心原因是什么？

如果對(duì)項(xiàng)目有一定了解，可能有的人會(huì)說(shuō)，地段太偏了吧。

實(shí)際上地段位置對(duì)項(xiàng)目的去化影響并不是最核心的原因。

真正的原因是市場(chǎng)變化以及項(xiàng)目的本身。

因?yàn)槿绻堑囟螌?dǎo)致去化不夠理想，那么與項(xiàng)目一路之隔的燕瀾和鳴花園當(dāng)初市場(chǎng)熱度就不會(huì)還不錯(cuò)。

要知道，2021年10月燕瀾和鳴花園首批房源入市，646套住宅，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)籌268批客戶賣(mài)出172套，比同期羅湖、福田的項(xiàng)目意向登記人數(shù)還要多。

如今在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上顯示，僅剩4套，而燕瀾和鳴花園2022年6月第二批房源入市，459套房源，在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上顯示僅剩10套房源未售。

并且燕瀾和鳴花園銷(xiāo)售的整體價(jià)格相比天健和悅府的價(jià)格也更高。

所以地段的因素只是其中的一個(gè)比較小的因素。

真正的原因是市場(chǎng)，2021年以及2022年的新房市場(chǎng)，即便是位置處于坪山區(qū)域也能賣(mài)得不錯(cuò)。

而項(xiàng)目本身有諸多影響購(gòu)房者抉擇的因素。

比如項(xiàng)目車(chē)位的情況。

項(xiàng)目總戶數(shù)為2833戶，其中，普通住宅為1740戶，自持保障性住宅為806戶，移交保障房的287戶，但機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位只有2600個(gè)。其中西地塊車(chē)位比僅1:0.67。

比如周邊環(huán)境及配套的情況。

項(xiàng)目自身是帶1.16萬(wàn)平商業(yè)，但無(wú)大型商業(yè)。大型綜合商業(yè)需要去到步行約2.1公里的坪山新天地，步行約5.5公里的益田假日世界以及約6.1公里的佳華領(lǐng)悅廣場(chǎng)。

在建的坪山萬(wàn)象城也要步行約4.8公里。

而根據(jù)實(shí)地考察，項(xiàng)目雖然是現(xiàn)樓狀態(tài)，外立面也基本裝修完畢，小區(qū)公區(qū)園林景觀等仍在完善中。

但底部商業(yè)并未見(jiàn)多少正常營(yíng)業(yè)的店鋪，周邊相鄰項(xiàng)目也都在完善中，短期周邊商業(yè)還有很大的提升空間。

且根據(jù)實(shí)地考察，項(xiàng)目周邊以廠房、居民房為主，基本上短期+長(zhǎng)期避免不了施工情況。

一方面，周邊施工情況明顯，另一方面，周邊存在長(zhǎng)周期舊改計(jì)劃。

根據(jù)深圳市坪山區(qū)城市更新和土地整備局關(guān)于坪山區(qū)石井街道石井片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（草案）顯示，天健和悅府所在的片區(qū)，未來(lái)還會(huì)有大范圍的拆除改造。

整個(gè)石井片區(qū)城市更新單元規(guī)劃中，就有17塊二類居住用地。

而在深圳《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布的背景下，拆遷和土地整備的速度只會(huì)快不會(huì)慢。

因?yàn)槿绻蜁?huì)城市更新單元規(guī)劃就有可能容易失效，即使可以順延，順延的時(shí)間也就1年時(shí)間。

并且在配套政策下，加大融資支持力度，開(kāi)了綠燈，資金壓力的問(wèn)題能解決的話，推進(jìn)的速度就更快了。

這就意味著，周邊還有不少潛在的住宅項(xiàng)目供應(yīng)。

這樣一來(lái)，周邊不僅會(huì)處于一個(gè)長(zhǎng)期施工的狀態(tài)，且住宅會(huì)陸陸續(xù)續(xù)地入市。

比如項(xiàng)目自身不僅有普通住宅也有自持保障性住宅更有需要移交的保障房，社區(qū)純粹性一般。

再比如項(xiàng)目得房率低的約75%，高的部分約82%，若是76平得房率約75%的戶型，則空間感一般。

影響購(gòu)房群體抉擇的因素并不少。

PS：如果覺(jué)得這些市場(chǎng)最新的信息對(duì)你有價(jià)值，歡迎關(guān)注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動(dòng)態(tài)。

作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)