作者 | 梁秀杰 編輯 | 劉玉嬌 責編 | 韓瑋燁

在這個存量時代，運營的深度決定資產的高度。

當房地產行業集體陷入“增量焦慮”，一家企業卻悄然構建起300億元規模的資產管理帝國。

近日，龍湖集團旗下資管旗艦品牌“龍智資管”，交出了一份亮眼的答卷，向市場展示了存量時代的正確打開方式——

年報顯示，2024年，龍智資管以31.8億元收入，成為龍湖集團第二增長曲線的重要引擎。其中，長租公寓品牌冠寓作為基本盤，整體期末出租率保持在95.3%的高位區間，以12.4萬間開業房源穩居行業前三，年租金收入達26.5億元，同比增長4%，盈利能力行業領先。據悉，截至2024年末，龍智資管的資產管理規模已達近300億元。

更值得關注的，是數字背后的戰略遠見，龍湖已率先完成從“空間建造者”到“價值運營商”的蛻變。

這其中沒有奇跡，只有對運營的極致追求。從“日咖夜酒”的都市社交新地標，到老舊商場變身產辦融合的活力空間，再到40天極速改造的長租公寓標桿。龍湖用一個個鮮活案例證明：在存量時代，運營的深度決定資產的高度。

從長租公寓到產業園區，從醫養服務到活力街區，龍湖龍智資管以“全周期全業態資產管理運營商”的定位，率先探索出一條以運營驅動資產增值的新路徑。

“六大飛輪”協同

打破單一業態價值天花板

傳統的資管模式往往受限于單一業態的價值天花板，比如4萬㎡以下的商業體難以形成規模效應，老舊辦公樓面臨租金增長瓶頸、長租公寓需要持續投入社區運營……這些行業痛點，正在被龍湖龍智資管創新的“六大飛輪”模式所破解。

龍湖龍智資管六大業務單元

圖片來源：企業自供

基于對人生命周期需求的深刻洞察，龍湖龍智資管構建了一條覆蓋“住”、“職”、“娛”、“醫”、“養”等全周期全業態空間服務生態鏈：

• 最小年齡段：佑佑寶貝婦兒醫院提供專業醫療服務；

• 青年階段：冠寓解決居住需求，藍海引擎滿足辦公需求，歡肆覆蓋社交消費，霞菲公館服務商務旅居；

• 老年階段：椿山萬樹提供品質養老服務。

這種全周期服務的無縫銜接、多元業態的靈活組合，為龍智資管帶來了兩個直接優勢：

一、資產適配性強，收益彈性大。商業、辦公、公寓等業態的靈活組合，能夠針對不同區位、不同體量的存量資產定最優改造方案，從而最大化資產價值；

二、生態協同效應顯著，抗風險能力突出。各業態將形成良性互動，比如商業為公寓提供完善生活配套、公寓為商業輸送穩定客源、辦公人群提升商業日間活力、醫療服務增強社區粘性等，這種“1+1＞2”的共生效應，使項目整體運營風險顯著降低。有數據顯示，采用混合業態的項目平均出租率比單一業態項目高出8-12個百分點。

以歡肆為代表的創新實踐，展現了龍湖龍智資管多元業務協同的獨特方法論。在商業地產領域，3-8萬㎡的中型項目長期面臨“高不成低不就”的困境：體量不足以支撐大型購物中心的品牌矩陣，又難以靠單一業態實現高坪效。歡肆以“Hybrid Space”理念破題，通過“街區商業+長租公寓”的混合業態定位，將長租公寓（冠寓）與街區商業深度融合。

龍湖合肥歡肆

圖片來源：企業自供

合肥歡肆項目就是通過這種模式，在3.78萬㎡的項目上形成了完整的小型生態：

• 商業為公寓賦能：歡肆商業為冠寓租戶提供休閑娛樂、健身、社交、寵物、美容美發、戶外公園等具體場景，提升租戶粘性；

• 公寓為商業導流：冠寓為商業提供穩定的客流，保障商業基礎營收的同時，有效降低空置風險。

不同業態之間形成相互促進的共生模式，不僅成功激活了原本低效的商業空間，更讓項目成為了區域“日咖夜酒、精致煙火”的新生活據點。

龍湖合肥歡肆開街現場

圖片來源：企業自供

“前-中-后”三大能力體系

從“空間改造”到“價值重生”

龍智資管的實踐，也印證了一個趨勢，在增量見頂的背景下，資產價值不再簡單取決于地段，而是取決于運營的深度。至于混合業態的運營，更非簡單的疊加，而是對資管團隊“投融管退”全鏈條能力的極致考驗。

在資產管理賽道上，依托于龍湖集團多年來積累的空間資產管理經驗，龍湖龍智資管已構建出“前-中-后”全流程能力體系，形成了獨屬于自己的核心競爭壁壘。

一、前端—精準投資研策能力。依托“一城一策”體系，龍湖龍智資管通過對地緣價值、人口軌跡遷移、市場競爭的深入洞察，匹配策略模型，精準定位。在項目定位階段即奠定價值重塑的基礎。

龍湖成都三千集項目的成功改造，正是這一能力的生動實踐。2010年開業的龍湖成都三千集，曾經是成都城東區域購物中心的天花板項目。然后隨著區域商業開發過度飽和，到2023年底周邊商業密度已達全市平均水平的近4倍。

新的競爭環境下，項目面臨三大核心挑戰：傳統零售業態同質化競爭激烈；高樓層客流衰減嚴重，導流成本攀升；空間利用率不足，坪效持續走低。

龍湖從空間、產業、消費等因素綜合考量，跳出簡單的商業調改，對三千集進行了顛覆性的業態重構。將傳統商場業態中對客流吸引力弱、導流成本高的樓層，調整為辦公業態，引入龍湖龍智資管旗下產業辦公品牌“藍海引擎”，形成“商業+辦公”的復合功能空間。不僅充分激活低效樓層，更實現了項目客流多元性、活躍度及運營效率的提升。

龍湖成都三千集藍海引擎

圖片來源：企業自供

這種精準的研策能力，正在全國進行復制，助力各地政府盤活存量資產。比如將上海閔行區的舊廠房改造為科創產業園區，北京郭公莊的閑置辦公樓改造為長租公寓等。

二、中端—優質產品兌現。背靠龍湖多年開發運營經驗，持續迭代建造標準，實現高品質產品兌現。基于“一個龍湖”體系，龍湖龍智資管能夠充分調動龍湖強大的資源池，以更高效率、更優成本為存量資產探索價值增量。

以武漢經發龍湖冠寓德銳大廈店為例，同時由龍湖旗下智慧營造品牌“龍湖龍智造”提供建造賦能，僅用時40天即實現300余間公寓從開工到交付，成功落地冠寓4.0產品。項目還獲得了“2024年倫敦杰出地產大獎”。

龍湖冠寓武漢德銳大廈店

圖片來源：企業自供

三、后端—極致運營管理。基于OMS數據底座，實現空間資產實時在線，“人、房、場”全場景智慧運營管理，推動項目運營提效增質，收益更加穩定。

截止目前，龍湖龍智資管已參與百余個閑置存量項目盤活，協助當地政府盤活存量資產，還落地了包括冠寓、霞菲公館、藍海引擎在內的多個標桿項目。

其全周期能力體系不僅實現了單個項目的保值增值，更通過“商業+辦公”、“公寓+商業”等創新模式，為城市更新提供了可復制的解決方案，有助于推動城市更新與產業升級的協同發展。這正與“抓好‘三大工程’建設，構建房地產發展新模式”高度契合。

無論是從城市更新的宏大敘事，還是從項目可持續運營的微觀視角來看，龍湖龍智資管都為行業探索出了一條存量資產的價值躍升之路——不是簡單改造空間，而是重構資產的價值生成邏輯。

結語

當行業仍糾結于"輕資產輸出"還是"重資產持有"時，龍湖龍智資管已跳出現有框架，展現出更本質的思考——

“空間價值=運營密度×業態協同系數”、“資產增值=用戶LTV（生命周期價值）×服務觸點數量”。

從一棟公寓的煥新，到一座產業園的崛起，再到一條街區的活力重生，龍智資管的創新實踐預示著不動產行業正在經歷的根本轉變：從“造空間”到“造場景”，從“賺差價”到“賺復利”。隨著“三大工程”持續推進，龍湖這種以運營能力為核心、以用戶需求為原點的模式，或將成為破解存量難題的通用密碼。