作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

深圳房票來了！

3月26日，深圳住建局突然扔出一顆“深水炸彈”——正式實施《關于規范城市更新實施工作的若干意見》，對深圳市城市更新工作的規劃指標、用地管理、稅收優惠、融資支持等方面進行規范。

其中提到，建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。

據波哥看樓市觀察：

至此，因深圳的官宣，北上廣深四大一線城市在房票制度上齊活了。

近日，在深圳正式推出房票這個模式后，在業界引來了眾多的關注和熱議。

事實上，四大一線城市中，深圳是最后一個加入房票聯盟的，去年1月廣州就成為一線城市中首個推出房票制度的城市，后面上海和北京都快速跟了上來。

整體來看，深圳在房票的思考和推出上，顯得有點扭捏。

如上，一是時間拖得最久，二是，在上述政策中，也只是說“要建立房票制度”，而并無具體細則。

這說明，在具體的操作上，深圳還未完全想清楚，只是把方向拋出來了。

三是，深圳本次是在城市更新的大語境中推出的，跟其他城市在房票制度的安排和發力點上，深圳考慮的要素更多，因此，也沒有其他城市那樣的純粹。

比較而言，其他兄弟城市的房票，基本就是真正的房票，就是為了去庫存和安置拆遷戶，指向非常的清晰，沒有扯到城市更新這個高大上的領域里面來。

這點，即使跟近在身邊的廣州也不一樣，據波哥看樓市觀察，深圳房票的這個立政的基點，完全不同于其他城市，其所指更加的特立獨行——為了城市更新的大計而來。

雖然，在本質上，房票的推行基本都是劍指城中村改造，但深圳和其他城市的說法和用意，已經出現了明顯的分化。

深圳模式，要有效破局舊改；

其他城市，要快速去化庫存。

這是一個非常鮮明的差異。

因為，深圳的庫存目前只有3萬套，根本沒有去庫存的焦慮，反而是怎么對廣大面積的城中村快速有效拆遷和把土地釋放出來，這才是深圳要重點考慮的問題。

同時，據報道，2024年，深圳只賣了一塊地，結合當前的上述庫存，就可以判斷出，深圳很快就面臨供應不足的情況了，但是怎么去快速騰出土地，來相應提高自己區域的有效供應，已迫在眉睫。

然而，即使推出具體的房票制度，眾多的拆遷戶也將面臨一個尷尬的局面——房源不足+拆遷戶選無可選、房票閑置和失去價值的情況，這個也跟很多城市的實際情況不一樣，房源充足，拆遷戶只有選哪里+如何選的問題，而沒有沒得選的供應空窗期。

青黃不接，深圳也有很多的無奈和幸福中的眾多煩惱——別人，因愁賣而出招；自己，由供應匱乏而揪心。

被逼無奈，深圳不得以提出了一個“三年有效”的說法，也即要相對拉長自己的鋪排時間，以保證對拆遷戶進行合理有效的落地。

而不像某些城市那樣，急吼吼地喊出6—18個月必須選定房源達成安置和去化的目標。

各有各有的煩心事。

故而，就造成了深圳的糾結和小步慢跑的房票律動軌跡：

去年三大一線城市都在發力房票，以及60多個其他城市都在風起云涌地推出各自版本的房票新政，彼時深圳無動于衷；

今年初，在深圳政府的工作報告中，事實上已經首次提出“穩妥有序實施房票安置制度”的策略和說法，但是，為何才慢慢地在3月26日只拿出一個不痛不癢的房票新政呢？

上述政策中的那句話，在波哥看樓市看來，只是放出了一個信號，并無實際和具體的支撐。

以上的一切，不就是深圳很糾結和焦慮的明證嗎？

三大一線加其余數十個城市，都快速響應了國家的安排，自己再慢慢吞吞地搞下去，似乎不太妥，可是具體怎么搞，手上的方案并不成熟，畢竟，自己跟那些哭著喊著要賣房的兄弟城市很不一樣。

苦悶啊，誰知我心憂？

作為國內城中村最多、拆遷量最大的城市之一的深圳，如何拆遷、如何安置、如何發展各類產業等等，身上的枷鎖眾多，而不僅僅為簡單的去庫存的問題了。

因此，對深圳而言，其中要深度思考的問題更多、更加復雜。

另，據波哥看樓市觀察：

深圳房票官宣后，許多媒體和業內朋友，基本都在大談特談房票模式，在去庫存和加持樓市的價值，個別媒體看到了深圳房票模式在城市更新和舊改上的問題，可是，基本都是從2005年開始的棚改下的房票模式的主要價值——拆遷安置+樓市去化這兩大底層角度來觀察的，當然，這點沒毛病。

但是，在波哥看樓市的視角里面，在今年春節前后，深圳在房票上的思考，有了一些特殊的變化和不同。

過去和現在，房票的主流價值依然是拆安、騰地和去化，這個基礎并沒有變，然而，由于各區域城市歷史和當下的實際情況有眾多差異，即便是在大灣區的廣州和深圳，在舊改方面，也有很多的不同，更別說和其他區域城市的差別了。

比如，廣深兩大城市，以前在舊改和城市更新上，兩者的發展歷史和模式不太一樣，經濟和城市運營理念差異甚大，等等，與四大一線的房票制度推出的先后，廣州為先，深圳收尾，不也是其中眾多差異的客觀表現嗎？

不然，近在咫尺的一奶同胞的兩個城市，按理說應該大差不離的，可是卻走出了不同的路線、出現了別樣的境況，這又是為什么，大家可以去思考一下。

有鑒于此，深圳房票后知后覺和猶抱琵琶半遮面，其中的問題和糾結情態不少：

難道是深圳，不知道房票模式的主流價值嗎？

難道是深圳，不知道房票模式對城市更新的作用嗎？

難道是深圳，不知道房票模式對民生和產業的加持效應嗎？

顯然不是。

因此，較之于其他城市，深圳更在乎城中村改造上前端的合理推進，更側重于如何拆遷安置和有效騰地，而其他城市目前中偏重于去庫存及激活本底的樓市等，亦即為側重后端，兩者的的操盤思路和取舍標準依然分化，核心訴求不同。

再疊加深圳是城中村存量覆蓋范圍最廣的城市，它的打法自然就不一樣了。

而慢慢形成了獨立于其他城市和傳統思維的另外一種拳法——依據趨勢、洞察變化，參照實際、獨立思考，走出自己的獨特舞步，而再次復盤傳承和完善提升大灣區的舊改、城更等，基于更遠的未來布局當下的模式，這不是裝13，而是在人產城三元架構中要有更多更深的智慧。

特區，要有獨特的思考和心法，不能簡單為區域所限，未來才會有更廣闊的未來，而不損傷特區之核心價值和高大形象。

據波哥看樓市觀察，自去年10月份開始，以住建部為代表的城中村改造等眾多的強力新政策出臺后，時至今日，國內已經開啟了新一輪的城改、城市更新和提振樓市等方面的熱潮。

此間，各城市紛紛推出了各自的城改和拆安等政策，全國60多個城市快速策馬奔騰，將城中村和危舊房改造、老舊小區提質煥新等，推向了另一個新的高潮，與2016—18年那一波棚改熱浪，形成了許多新的反差。

現今，快速通過城改和拆安等手段，來強勢助推去庫存的大趨勢，大浪之中，有別于其他城市，深圳對房票制度在龜速推進，充分折射出國內唯一城市的不同觀察和思考。

房票，起源已久，看似是一張標有面值輕飄飄的安置憑證和財富載體，對深圳來說，過歐內當前大行其道的房票，并不能有效匹配現今深圳的實際情況，難以有效解決自己區域中大量城中村的存量問題。

非常的糾結——不跟進吧，會被批不能與時俱進，而將孤單影只，“傲慢”；前行吧，其他城市那些表面直接的房票模式，與自己的核心訴求相左，如果抄作業，就會流于下乘。

故而，觀而察之、合而群之、行而思之、宣而進之、謀而動之，中國知名特區、大灣區核心等，深圳的大咖位及其身上的約束很多等，故此，不能簡單去看待深圳房票政策的推出。

很多媒體或朋友等人的直觀類解讀，看似洋洋灑灑，一不小心就會變成盲人摸象般的自我YY：

——似乎抓住了房票的本質，可是，就全國和深圳而言，很有可能會進入“以全概偏”的誤區。

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發為謝！