大家好，我是地產高富帥。

　　小編魂不守舍，終于等到了萬科的年報，熱氣騰騰，今天晚上正式發布了。

　　作為今年地產圈年報發布最晚的頭部房企之一了，或許對于萬科來說也是30多年來最遲的年報了。

　　萬科這份年報確實也是近幾年最簡單的年報之一，虧損這個字眼確實讓人有點詫異，這高達494億的數字是如何算出來的，小編自己都有點驚訝。

　　與年報一同發布的還有一個重大人事認命：萬科執行副總裁劉肖申請辭去崗位，但是并沒離開萬科。

　　不過內部并沒認命其他任何崗位，只是官宣后續核心工作是聯系戰略投資業務。

　　年報顯示，去年萬科實現營收超3400億元，瘦身健體取得明顯成效，大宗交易規模行業第一，綜合住區實現銷售面積行業第一。

　　完成超18萬套房屋高質量交付，長租業務規模、效率、納保量三項行業第一。此外，經營服務業務穩健增長，在業內率先實現多賽道REITs突破。

　　可以看到，萬科的虧損核心原因其實還是2020，2021年這批土地價值在不斷減值，加上萬科多元化投資方面也存在不小的虧損。

　　這份成績單作為萬科歷史上最差的成績單，要說的東西不是特別多，再去探討其中過多的細節已經毫無意義。

　　萬科這份報告上面語氣看得出來相當謙虛，說白了輸了就是輸了，再去找其他理由沒有意義，能提前找到核心原因，加把勁再雄起才是真王者。

　　回顧萬科的2024年，一定少不了的關鍵詞就是“償債”。而面對即將到來的償債高峰期，這一關鍵詞也將繼續伴隨萬科闖關2025年。

　　要償債，無非是開源節流。在開源上，2024年以來，萬科一方面積極推進大宗資產交易，另一方面也通過項目公司及旗下資產的抵押擔保集中獲得了大量銀行貸款。

　　截至去年三季度，萬科實現新增融資和再融資超770億元。有了深圳地鐵集團的全力力挺，萬科在未來資本市場還是具備一定競爭力的。

　　同時，萬科也推出了“瘦身健體”一攬子方案，除綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。

　　小編對于萬科的未來，其實也早已經給出了一些個人的看法，萬科能否再次起飛，或是安穩落地，其最大核心關鍵就是廣深市場存量的盤活。

　　2024年底，深鐵核心團隊悉數進駐萬科核心管理層，個人覺得這就是萬科未來徹底轉型國企的基本牌面了，這也是萬科走向平穩最大的護身符了。

　　有了國企兜底，萬科很多決策將會是革命性的變革，比早期經理人主導時期的萬科更加有權威性與社會意義，小編倒是覺得是一個非常好的開始。

　　作為早期在上海成立的萬科開發經營本部，也是萬科地產業務的核心智囊團，五大核心部門高管已經完全在深圳集結。

　　就在2024年底全部在對廣深兩地的存量項目在做一系列的研究，從產品，規劃，投研等專業視角，破局存量這場仗估計就是2025年萬科最關注的。

　　就在近期，地產一品塘得到了一些消息，萬科長租公寓已經放開加盟權限了，似乎行業又一個較大的風向。

　　作為少數萬科賺錢的業務之一，萬科似乎要在公寓賽道玩出自家特色。后續龍湖，招商，華潤，中海等巨頭會不會跟上，或許還有懸念。

　　萬科旗下的長租公寓品牌泊寓宣布開放加盟，提供項目加盟和資金加盟兩種模式。

　　此舉旨在吸納有閑置資金的投資者和有公寓項目的合作方，標志著萬科由重資產持有向輕資產運營的重要轉型。

　　盡管萬科泊寓已實現盈利，但面對規模焦慮和財務壓力，開放加盟成為其持續增長的必要路徑。

　　加盟模式最早出現在一些創業型長租公寓品牌中，如魔方公寓2015年宣布開放眾籌式加盟合作，被自如收購的貝客公寓曾經以加盟合作的方式在二三線城市拓展市場等。

　　這一舉措不僅對萬科泊寓具有重要意義，也可能引領整個長租公寓行業的整合與變革，行業老大都要下場了，這個行業中小品牌未來的發展空間會被急速抹殺。

　　
不管是大批量出售商辦與商業資產變現，還是開發公寓加盟，萬科這些舉動就是為了盡快還債，比起很多已經躺平或老板已經移居海外的房企強不少了。

　　其實行業大型企業扭轉趨勢的案例也不是沒有，去年直接扭虧為盈的中國金茂就是央企里面最值得尊敬的對手之一。

　　萬科作為一家品牌知名度長期在第一梯隊的頭部房企，有著強大的體系支撐，加上其內部人才厚度一直不錯。

　　盡管萬科很多城市拿地偏少，多年沒出品過爆款產品了，但是小編覺得綜合操盤實力仍然還有期待。

　　如果深圳，廣州兩大超級城市，未來真的有存量項目能夠開發，萬科如今的團隊還是相當抗打的，廣深這高達幾千億的貨值，也是真的有點期待。

　　當然，存量變現不可能是一朝一夕的，很多規劃變更涉及到很多相關部門，盡管萬科已經完全是國企當家，這種政策問題也不是誰一兩句話可以馬上解決的。

　　還是那句話，萬科最差成績單的背后仍然看到還有絲絲希望，留點時間給萬科。

　　今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，

　　地產一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，關注地產人才發展，持續研究健康管理，