大家好，我是言叔，這是人言房產(chǎn)的第257篇房產(chǎn)文章。

2025年，房地產(chǎn)市場又有新狀況，大量房東竟然集體選擇“不跟了”，這背后到底藏著什么玄機(jī)？

過去樓市紅利滿滿，如今卻風(fēng)云突變。二手房掛牌量大幅下降，價(jià)格邏輯也變得撲朔迷離。

01

咱先來說說這十年樓市的“成本紅利”。

在2016年之前買房的那批人，堪稱中國樓市最大的贏家。

就拿北京來講，2009年的時(shí)候，四環(huán)內(nèi)房子均價(jià)才1.2萬每平米，到了2016年，直接漲到5.8萬每平米，到2025年3月，均價(jià)穩(wěn)定在7.2萬每平米。

按理說，這些房東的持有成本，就算算上貸款，普遍也低于當(dāng)前房價(jià)的30%到50%，利潤空間那是相當(dāng)可觀。

可現(xiàn)實(shí)卻讓人摸不著頭腦。北京二手房掛牌量從2023年12月的12.8萬套，一路降到2025年3月的9.3萬套，降幅高達(dá)27%，出現(xiàn)了“越跌越不賣”的反常現(xiàn)象。

而且這可不是北京獨(dú)有的情況。

2025年2月，重點(diǎn)20城二手房新增掛牌量同比下降18%，其中2016年前買入的房源占比，從45%一下子跌到22%。

同期，二手房成交周期中位數(shù)延長到189天，2023年才126天呢，可降價(jià)房源占比只有31%，2023年可是58%。

像北京回龍觀一個(gè)2009年建成的經(jīng)適房小區(qū)，掛牌價(jià)4.8萬每平米，周邊新房都6.2萬每平米了，近半年愣是一套都沒賣出去，可還有30%的業(yè)主堅(jiān)決不降價(jià)。

02

這房東們到底咋想的呢？

在言叔看來，二手房價(jià)現(xiàn)在的狀況，那是受到多重壓力，陷入了集體沉默。

先說政策剪刀差這事兒。

新房去庫存有著“制度性優(yōu)勢”。

就說新房限價(jià)，成都2024年集中供地的時(shí)候要求，新房售價(jià)不能比同地段二手房高15%。

天府新區(qū)有個(gè)樓盤售價(jià)1.8萬每平米，直接把周邊次新房掛牌價(jià)從2.2萬壓到1.9萬。

再講講稅費(fèi)差異，上海二手房增值稅免征期從2年延長到5年，2025年要是賣那些滿2年不滿5年的房源，得交5.3%的增值稅，新房可就只需要契稅。

還有資源傾斜方面，深圳首套房貸款額度都偏向新房，二手房貸款審批周期長達(dá)3個(gè)月，利率還上浮10到15BP。

再看看持有成本這一塊，現(xiàn)在出租比賣房更劃算。

打個(gè)比方，要是2008年在北京買個(gè)89平米的兩居室，花了120萬，現(xiàn)在這房子市值大概700萬。要是賣的話，得交增值稅（差額的5.3%）、個(gè)稅（1%）、中介費(fèi)（2.7%），加起來差不多45萬。

但要是選擇出租，一個(gè)月租金大概12000，按平均2%的年回報(bào)率算，一年也能有14.4萬的凈收入。

這么一對比，誰還愿意賣房折騰呢？

還有資產(chǎn)安全問題。2024年，全國居民存款突破150萬億，可M2增速14%，實(shí)際卻是負(fù)利率（CPI2.8%），大家的資金得找地方避險(xiǎn)。

對咱普通家庭來說，房子那可是終極夢想，是“根據(jù)地”一樣的存在，是中產(chǎn)的底氣。

但樓市預(yù)期變幻莫測，買房的時(shí)候說漲，賣房的時(shí)候又跌，市場還不透明。沒辦法，大家只能從“追漲殺跌”變成“持幣觀望”了。

03

未來十年，樓市重塑財(cái)富觀咋整？

言叔認(rèn)為：未來十年，樓市可是要大變樣，也會(huì)重塑咱們普通人的財(cái)富觀。

我一直跟大家說，新人別老想著過去那一套。

房地產(chǎn)輝煌的十年已經(jīng)過去，接下來這十年，是化債、重組、休養(yǎng)生息的時(shí)候，只有這樣，未來才可能再迎來高峰。

過去二十年，“買房必賺”的財(cái)富神話，其實(shí)是城鎮(zhèn)化紅利、貨幣超發(fā)、土地壟斷這三個(gè)因素催生出來的特殊產(chǎn)物。

現(xiàn)在呢，城鎮(zhèn)化率突破65%，M2增速從20%降到14%，土地財(cái)政依賴度跌破30%，以前支撐房價(jià)暴漲的核心動(dòng)力，現(xiàn)在都找不到了。

所以，咱們的財(cái)富觀念得改，核心就是“安全優(yōu)先”。

deepseek給出一個(gè)公式：家庭財(cái)富安全線=核心房產(chǎn)×40%+現(xiàn)金及等價(jià)物×30%+抗通脹資產(chǎn)×30%。不管這比例合不合理，這三個(gè)組成部分還是有道理的。

70后的財(cái)富觀，是建立在“土地稀缺性”基礎(chǔ)上的，可現(xiàn)在土地不稀缺了，價(jià)值卻還虛高。

現(xiàn)在是數(shù)字時(shí)代，生產(chǎn)要素可復(fù)制，這是生產(chǎn)力繼續(xù)解放的時(shí)代。

這場變革很殘酷，它不會(huì)慢慢告別舊時(shí)代，而是逼著大家在房價(jià)漲跌背后，重新思考那個(gè)最本質(zhì)的問題：財(cái)富，到底是怎么創(chuàng)造的？

咱們得順應(yīng)時(shí)代變化，重新審視自己的財(cái)富規(guī)劃，別再抱著過去的老觀念不放了，這樣才能在未來的樓市和財(cái)富浪潮中，找到自己的立足之地。