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房哥新欄目，西安二手房報(bào)告，以實(shí)景看小區(qū)，只談自住不投機(jī)，尋找當(dāng)下“高性價(jià)比”二手房。

天上不會(huì)掉餡餅，但抬頭看天總有收獲……

2025年，軟件新城二手房進(jìn)入決賽圈，前有四代新房花枝招展，后有2.5容積率新地虎視眈眈，而已交付的天谷雅舍、西派國(guó)樾、蘇寧云著、中海天谷等，也在面臨賣與不賣的抉擇。

（中鐵建西派國(guó)樾）

于是，有了這個(gè)系列，西安二手房報(bào)告，讓大家除價(jià)格情緒外，看到更多小區(qū)的實(shí)景，細(xì)節(jié)，亮點(diǎn)，短板，為二手房購(gòu)買提供輔助決策。

過(guò)往鏈接：

我們將重點(diǎn)關(guān)注高新三期，軟件新城，曲江二期，曲江南湖等區(qū)域，為大家展示，尋找優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū)，今天更新，中鐵建西派國(guó)樾。

西派國(guó)樾

這是軟件新城的搖號(hào)巔峰，也是高新大平層的起點(diǎn)，外號(hào)“鴿子王”的西派國(guó)樾。

20年拿地，21年開放，22年開盤，現(xiàn)場(chǎng)剛需搶完所有172㎡和192㎡，連一樓也沒(méi)放過(guò)，西派國(guó)樾后，軟件新城再也沒(méi)有400萬(wàn)門檻小區(qū)，千人搖號(hào)的盛況了。

（西派國(guó)樾實(shí)景）

24年小區(qū)正式交房，玻璃+金色鋁板的公建感立面，在周邊極為扎眼，不同于中海天谷時(shí)代、蘇寧云著、天地源云水天境的大小混搭，西派國(guó)樾起步172㎡，最大360㎡，放在整個(gè)西安，總價(jià)都是第一檔的存在。

作為自住，牌面拉滿，但作為二手房流動(dòng)，壓力山大！

2024年后，軟件新城區(qū)域各個(gè)小區(qū)首套房成交陸續(xù)破發(fā)，西派國(guó)樾作為大戶型，高總價(jià)的純改善小區(qū)，對(duì)買家同樣百里挑一。

天谷雅舍遇到的問(wèn)題，西派國(guó)樾同樣存在，區(qū)別在于前者是27000+買入，后者是23000+買入，成本不同，房東當(dāng)下的壓力也完全不同。

（來(lái)源：貝殼二手房）

截至目前，貝殼上掛牌房源有28套，已有首套成交，目前172㎡最低掛牌價(jià)為405萬(wàn)，192㎡最低掛牌價(jià)為450萬(wàn)，大戶型反而展現(xiàn)了性價(jià)比。

除了降價(jià)賣房本身，小區(qū)在地段，配套和交付素質(zhì)上，到底是什么水準(zhǔn)，繼續(xù)往下看。

周邊現(xiàn)狀

備注：小區(qū)實(shí)景圖采集日期為2025年3月。

先看配套，西派國(guó)樾周邊，對(duì)應(yīng)的小學(xué)和初中，分別是高新區(qū)第十八小學(xué)和高新第四初級(jí)中學(xué)，前者是高新四小的名校+，后者是高新一中第一分校，均為2020年9月建校開學(xué)。

小區(qū)西門與初中僅一路之隔，北門與小學(xué)距離不到400米，隔著一條馬路，接送方便。

（西派國(guó)樾周邊配套實(shí)景）

交通部分，500米外有開通的高新云吧，與3號(hào)線地鐵在魚化寨換乘，公交821路，終點(diǎn)與地鐵6號(hào)線丈八六路站接駁。

商業(yè)部分，區(qū)域內(nèi)缺乏大型商業(yè)，西派國(guó)樾樓下底商已開業(yè)，業(yè)態(tài)為便利店，沙縣小吃和一家美發(fā)店。

周邊市政環(huán)境還不錯(cuò)，東邊是灃惠渠綠化長(zhǎng)廊，植被茂密，道路干凈，由于周邊小區(qū)未大量交付，路上，小區(qū)里缺乏人氣。

大門立面

西派國(guó)樾主入口設(shè)在西側(cè)，大門方正開闊，約兩層挑高，立面材質(zhì)以淺灰色石材搭配深灰色鋁板為主，風(fēng)格簡(jiǎn)約。

（小區(qū)主入口實(shí)景）

功能上，中部設(shè)有保安亭，行人刷卡從電子閘機(jī)通過(guò)；地庫(kù)出入口在大門兩側(cè)，小區(qū)實(shí)行人車分流。

（非機(jī)動(dòng)車停放處）

北門口一側(cè)設(shè)有小型的非機(jī)動(dòng)車棚，并安裝充電樁，現(xiàn)場(chǎng)可見部分電動(dòng)車在此停放。

（高層外立面實(shí)景）

立面方面，周邊少有的公建化設(shè)計(jì)，南向大面積玻璃落地窗搭配金色鋁板，其余部分為淺灰色真石漆。

側(cè)面、北向均加入大量金色鋁板/線條/格柵裝飾，頂部帶金屬飄板，外觀豪氣十足，辨識(shí)度頗高。

細(xì)節(jié)上，金屬鋁板嚴(yán)絲合縫，拼接過(guò)渡自然；真石漆平整、光滑、均勻，線條清晰、順直、完整。

景觀園林

小區(qū)6棟高層，6棟小高，樓棟錯(cuò)位排布，景觀空間充足，大面積的水系，鮮活的草坪，曲折蜿蜒的園路以及茂密的林下空間等令人目不暇接。

（園區(qū)水景實(shí)景）

園中主入口和中央景觀做有大片靜水面，岸邊苗木層疊搭配，廊架“若隱若現(xiàn)”，水面清澈，倒影如鏡，兩者相映成趣，頗有意境。

（園區(qū)景觀實(shí)景）

景觀營(yíng)造上，大片的草坪通鋪，提升綠量；多層灌木與苗木搭配，豐富層次；喬木夾道形成樹陣，強(qiáng)調(diào)儀式感；園路穿插于植被中，形成融入感。

（景觀組團(tuán)實(shí)景）

（苗木細(xì)節(jié)展示實(shí)景）

園區(qū)內(nèi)各類植被的數(shù)量和品種豐富，常見的有叢生樸樹、國(guó)槐、櫻花、雞爪槭、紫葉李、石榴、山杏、紅梅、桂花、五角楓、七葉樹等。

（地面鋪裝實(shí)景）

地面鋪裝上，園路采用芝麻白仿石磚鋪設(shè)，增加淺灰色塑膠跑道、大片草坪景觀等縮小路面留白，弱化園路的空曠感。

磚石拼接處過(guò)渡自然，縫隙較為勻稱，未見磚石有明顯破損、裂紋等情況；塑膠跑道踏感舒適，未見破損，路面衛(wèi)生保持良好。

社區(qū)配套

園區(qū)在4、5、6號(hào)樓宅間空地設(shè)置多個(gè)小型兒童娛樂(lè)場(chǎng)地，厚實(shí)的彩色塑膠鋪地，維護(hù)的還是不錯(cuò)的。

（兒童娛樂(lè)場(chǎng)地）

場(chǎng)地內(nèi)娛樂(lè)設(shè)施造型童趣，有秋千、滑滑梯、彈簧木馬、白沙坑、梅花樁等，場(chǎng)地內(nèi)設(shè)有座椅。

活動(dòng)器械偏少，分布在宅間和兒童區(qū)，有橢圓機(jī)、扭腰器、單杠和吊環(huán)。細(xì)節(jié)上，區(qū)域地面鋪裝塑膠，安裝座椅。

（園區(qū)休息設(shè)施）

園內(nèi)休息區(qū)適中，主要分布在廊架內(nèi)、活動(dòng)區(qū)、宅間和單元大堂內(nèi)，有造型座椅，景觀一體座椅和軟裝座椅等。

公區(qū)實(shí)景

（小高層戶外大堂實(shí)景）

小高層戶外大堂為雙層挑高，門頭金色鋁板，安裝大玻璃窗，兩側(cè)景觀掩映，單元門落地式門禁系統(tǒng)，外觀沉穩(wěn)大氣。

（戶內(nèi)大堂實(shí)景）

戶內(nèi)精裝大堂，空間開闊，一隅設(shè)有會(huì)客區(qū)，放置沙發(fā)、茶幾。墻地面鋪設(shè)瓷磚，一側(cè)做有背景墻裝飾，頂部懸浮吊頂+燈帶+筒燈，提升裝飾與照明。

連接大堂和電梯間的埡口位置，墻面采用深棕色木飾面包裹，電井、水暖井做隱藏式處理，平整美觀。

電梯部分，內(nèi)部做有木質(zhì)包裹保護(hù)，轎廂內(nèi)通風(fēng)良好，照明充足，運(yùn)行平穩(wěn)，衛(wèi)生整潔，按鍵區(qū)帶有刷卡和掃碼功能。

（首層電梯間）

首層電梯間部分，墻地面鋪裝瓷磚，裝有金屬踢腳線，頂部安裝感應(yīng)筒燈，電梯玫瑰金色金屬包邊，照明尚可。

（公區(qū)樓梯間實(shí)景）

樓梯間部分，金屬欄桿安裝牢固，帶有密封窗，墻面乳膠漆，地面水泥臺(tái)階，無(wú)破損和污染，日常維護(hù)到位。

二手報(bào)價(jià)

此次展示的二手房源，建筑面積約192㎡，兩梯兩戶，電梯入戶，此房源位于低區(qū)位置，間距開闊，視野良好，臨窗可將園區(qū)中央景觀一覽無(wú)余。

（客廳臨窗俯瞰實(shí)景）

房東報(bào)價(jià)：

小區(qū)簡(jiǎn)裝交付，業(yè)主23年底收房，從未居住，在原交付標(biāo)準(zhǔn)上，增加了部分二次裝修。

包括墻面吊頂，地面石材鋪地，玄關(guān)、廚房、南向雙套房部分定制柜體以及中央空調(diào)安裝，額外裝修費(fèi)用約20萬(wàn)，隨房贈(zèng)送。

（實(shí)景為房東二次裝修后實(shí)景）

收房時(shí)，業(yè)主已繳納契稅和大修基金，目前掛牌總價(jià)450萬(wàn)，單價(jià)23404元/㎡。

由于房源未滿二，總價(jià)5.3%約23萬(wàn)的增值稅，業(yè)主承擔(dān)，實(shí)際的交易成本上，買家只有房款和約1.5%的中介費(fèi)，還多了不少室內(nèi)裝修。

（建面約192㎡戶型圖）

戶型部分，很經(jīng)典的大平層結(jié)構(gòu)，2T2戶，四室兩廳三衛(wèi)設(shè)計(jì)，層高3.15米，南向總面寬16.9米，進(jìn)深約13.1米，是典型的“大面寬短進(jìn)深”戶型，南北通透，通風(fēng)采光良好。

客廳約7.2米的大橫廳，與餐廳離而不隔，自成一體，活動(dòng)區(qū)域較大。北向廚房外接生活陽(yáng)臺(tái)，多了洗衣晾衣功能區(qū)，南向雙套房設(shè)計(jì)，主臥帶獨(dú)立衣帽間和純南向衛(wèi)生間。

現(xiàn)在買，簡(jiǎn)單收拾，基本可以拎包入住。

這套房源最大的賣點(diǎn)，除了純改善大平層小區(qū)外，房東包稅，外加送部分裝修，對(duì)于手握450萬(wàn)總價(jià)預(yù)算的，不妨一看。

文章篇幅有限，關(guān)注西派國(guó)樾，軟件新城區(qū)域，二手房低價(jià)房源的，可添加房哥小助手微信，及時(shí)跟蹤聯(lián)系。

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

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【裝修報(bào)告】

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作者：緊那羅

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