這是浦東下滑比較嚴(yán)重的板塊——洋涇。

洋涇板塊示意圖

洋涇是浦東內(nèi)環(huán)濱江的"三好學(xué)生"，手握4條地鐵、人氣LCM商業(yè)、優(yōu)質(zhì)仁濟(jì)醫(yī)療和XQ。

這個(gè)板塊要啥有啥，生活配套非常齊全，近陸家嘴、濱江地段也很好。

但在最近二十年浦東的開(kāi)發(fā)大潮中，洋涇卻硬生生地把自己活成了配角。

現(xiàn)在的洋涇已經(jīng)成了浦東內(nèi)環(huán)下滑最嚴(yán)重的板塊，這是為什么？這里的房子還能買(mǎi)嗎？

商辦市場(chǎng)、豪宅圈地位下滑

洋涇在浦東的地位下降很明顯。

遙想老浦東縣時(shí)期只有兩個(gè)鎮(zhèn)，一個(gè)是洋涇鎮(zhèn)，一個(gè)是高橋鎮(zhèn)。

得益于歷史發(fā)展和動(dòng)遷配套的積累，洋涇早在浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放前就成為了浦東最具煙火氣息的地方。

這個(gè)距離陸家嘴僅3公里的板塊，就在十年前還高高端著"浦西靜安、浦東洋涇"的架子。

洋涇人看花木像看城鄉(xiāng)結(jié)合部，看前灘如同看莊稼地。

誰(shuí)能想到風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，如今花木成了城市副中心，前灘成了CAZ，在能級(jí)上一一超越了洋涇。

進(jìn)入新時(shí)代上海“一江一河”和浦東“金色中環(huán)”的宏偉規(guī)劃。

洋涇在濱水商務(wù)區(qū)、江景豪宅開(kāi)發(fā)上都占了下風(fēng)，與其它板塊的差距越拉越大，形成了下滑的態(tài)勢(shì)。

雖然洋涇占據(jù)了一部分北濱江地段，但是開(kāi)發(fā)非常受限，商務(wù)和辦公能級(jí)很弱，遭到了降維打擊。

如果把黃浦江兩岸比作T臺(tái)秀場(chǎng)，外灘陸家嘴是永恒的C位，前灘徐濱是當(dāng)紅炸子雞，北外灘東外灘是黑馬新人。

而洋涇濱江非常尷尬，喊不出自己的名，在濱江選秀大賽中毫無(wú)存在感。

這里被碼頭、糧倉(cāng)和動(dòng)遷房占據(jù)，部分屬于軍產(chǎn)地塊上海不好動(dòng)，開(kāi)發(fā)受到了極大的限制：

徐匯濱江原先是一片工業(yè)廠(chǎng)房，比洋涇的動(dòng)遷房好拆遷多了，因而順利發(fā)展為密集的濱水商務(wù)區(qū)。

洋涇濱江岸線(xiàn)很短只有1公里，辦公樓少，形成的商務(wù)能級(jí)自然弱，難以吸引大牌企業(yè)過(guò)來(lái)辦公。

陸家嘴濱江中心、上房濱江富今廣場(chǎng)的辦公樓空置率高啟，放眼整個(gè)北濱江空置率都是位居上海第一：

浦東"金色中環(huán)"戰(zhàn)略更是給洋涇補(bǔ)上最后一刀，再次稀釋了其商辦市場(chǎng)地位。

前灘、新楊思、御橋等后起之秀瓜分走了大量的商辦資源。

洋涇就像被遺忘在角落的過(guò)氣網(wǎng)紅，眼睜睜看著自己的流量被新晉小鮮肉們收割。

雖然洋涇中部也打造了一些辦公樓，但是能級(jí)不高，非成片開(kāi)發(fā)，跟周邊的城市界面割裂較大。

融匯898創(chuàng)意園掛著自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)響亮的頭銜，實(shí)質(zhì)上很拉胯：

層層包圍的小區(qū)里赫然出現(xiàn)三棟陸家嘴金融街區(qū)辦公樓，點(diǎn)狀開(kāi)發(fā)的辦公樓非常缺乏商務(wù)氛圍：

洋涇還有一部分工業(yè)園區(qū)存在，比如三菱電機(jī)的生產(chǎn)廠(chǎng)子，更加拉低了商務(wù)層次：

在江景豪宅開(kāi)發(fā)方面洋涇也比較失利，相對(duì)那些崛起的新貴板塊地位再次下滑。

前面我們提到洋涇的濱江非常窄，被動(dòng)遷房阻擋，既放不了太多的辦公樓也放不了多少江景豪宅。

萬(wàn)科翡翠濱江、浦發(fā)壹濱江本想走高端路線(xiàn)的，奈何隔壁就是上世紀(jì)老破小。

豪宅業(yè)主開(kāi)窗北面能見(jiàn)到江景，而南面卻是鄰居晾曬的花褲衩。

這種"千萬(wàn)江景房，推窗貧民窟"的魔幻場(chǎng)景，讓洋涇濱江豪宅非常賣(mài)不上價(jià)。

洋涇在上海的豪宅圈里根本找不到站位，既打不過(guò)董家渡金融城和徐匯濱江，也拼不過(guò)東外灘。

可以說(shuō)，洋涇的歷史地位、現(xiàn)代濱水商務(wù)區(qū)和江景豪宅地位都在下滑，處境比較尷尬。

次新市場(chǎng)地位下滑

不僅是商辦市場(chǎng)和江景豪宅黯然失色，洋涇的次新房市場(chǎng)站位也在下滑。

曾經(jīng)的洋涇次新房還能靠"聯(lián)洋平替"人設(shè)收割中產(chǎn)。

但現(xiàn)在聯(lián)洋房?jī)r(jià)大跳水，直接上演"正主降價(jià)，替身失業(yè)"的戲碼。

洋涇次新片區(qū)面貌

洋涇的次新房以前賣(mài)得很貴，高達(dá)12-13萬(wàn)元/m2。

當(dāng)然彼時(shí)聯(lián)洋的房?jī)r(jià)更貴，在15-18萬(wàn)元/m2，大戶(hù)型的價(jià)差更大。

以前很多買(mǎi)不起聯(lián)洋的客戶(hù)選擇了洋涇，洋涇很好地當(dāng)了聯(lián)洋的替身。

但是現(xiàn)在不同，聯(lián)洋的房?jī)r(jià)回到10-11萬(wàn)元/m2了，原先買(mǎi)不了聯(lián)洋的客戶(hù)發(fā)現(xiàn)都能買(mǎi)了。

聯(lián)洋在戶(hù)型設(shè)計(jì)和品質(zhì)等方面的吸引力比洋涇更大，是陸家嘴真正的后花園，浦東中產(chǎn)都向往。

降價(jià)后的聯(lián)洋吸收了浦東更多的中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力，沒(méi)辦法再給洋涇足夠多的外溢，分流了洋涇。

更殘酷的是，北蔡、新楊思、森蘭等新興板塊拿著同價(jià)位的新房戶(hù)型圖瘋狂搶客，導(dǎo)致洋涇次新地位再次下滑。

北蔡楔形綠地、張家浜楔形綠地、新楊思是浦東新開(kāi)發(fā)的板塊，供應(yīng)的新房?jī)r(jià)格和洋涇次新房差不多。

森蘭、唐鎮(zhèn)等開(kāi)發(fā)的商品房品質(zhì)更高、環(huán)境更好，都在分流洋涇。

品相已不太好看的中星怡景花園

浦東環(huán)線(xiàn)邏輯的打破，又稀釋了洋涇的地段價(jià)值。

浦東的發(fā)展邏輯是產(chǎn)業(yè)走到哪，房?jī)r(jià)漲到哪，環(huán)線(xiàn)地段概念沒(méi)有浦西分得那么清。

現(xiàn)在浦東新中產(chǎn)都在買(mǎi)唐鎮(zhèn)、新北蔡、御橋，沒(méi)有人再去死磕內(nèi)環(huán)。

雖然洋涇占據(jù)了一個(gè)內(nèi)環(huán)地段，但加分值不高，環(huán)線(xiàn)邏輯在浦東失靈了。

浦東中環(huán)（前灘、御橋）、外環(huán)（唐鎮(zhèn)）的房?jī)r(jià)都超過(guò)了內(nèi)環(huán)內(nèi)的洋涇。

隨著房齡的走高，集中在2000年初開(kāi)發(fā)的洋涇次新房已經(jīng)不再“次新”了，板塊缺點(diǎn)越來(lái)越暴露，宜居品質(zhì)在下降。

洋涇的次新片區(qū)不大，主要集中在以張楊路為分界線(xiàn)的南洋涇片區(qū)，北洋涇以老破小為主，板塊內(nèi)部存在割裂。

總之相對(duì)以前，洋涇的次新吸引力在打折扣，市場(chǎng)地位在下降。

老破小市場(chǎng)地位下滑

洋涇的老破小市場(chǎng)地位也在下滑。

論學(xué)區(qū)打不過(guò)梅園，論性?xún)r(jià)比拼不過(guò)金楊，拆遷預(yù)期也比不過(guò)浦西老破小，洋涇老破小很尷尬。

現(xiàn)在買(mǎi)老破小的群體，要么考慮XQ，要么考慮性?xún)r(jià)比和地段。

但是洋涇老破小在這兩方面的競(jìng)爭(zhēng)力都不高。

洋涇的XQ雖好，但在浦東不是那么地好，很多家長(zhǎng)過(guò)來(lái)看完房后還是決定買(mǎi)在了梅園；

而不考慮XQ、想高性?xún)r(jià)比入住老破小的買(mǎi)在了金楊，金楊老破小完全取代了洋涇的地位。

金楊新村、羅山新村、香山新村的老破小成交價(jià)低至4.5萬(wàn)元/m2，性?xún)r(jià)比非常高。

但同樣是老破小，放在洋涇就要貴出1萬(wàn)元/m2左右，同樣總價(jià)買(mǎi)到的面積更少。

金楊與洋涇就隔了條內(nèi)環(huán)，3條地鐵相連，地段差別不大。

洋涇的老破小

更關(guān)鍵的是，金楊老破小的房齡整體比洋涇低個(gè)十年，在戶(hù)型設(shè)計(jì)和品質(zhì)上更優(yōu)一點(diǎn)。

自然，洋涇老破小的流通性就沒(méi)金楊那么好：

洋涇換手率最高的涇東小區(qū)、羽北小區(qū)分別是9.3%、8.5%，不敵金楊新村四街坊的14.9%。

金楊老破小體量大、成交量高，常年霸榜浦東，吸引力比洋涇高很多。

還有一部分買(mǎi)老破小的客群是賭拆遷，可惜洋涇老破小沒(méi)有拆遷更新的預(yù)期，又占了下風(fēng)。

浦東的拆遷錦鯉從來(lái)不屬于老破小。

浦西動(dòng)遷是開(kāi)盲盒，而浦東動(dòng)遷是買(mǎi)彩票，概率太低了。

浦西市區(qū)土地少、開(kāi)發(fā)提早成熟有城市更新的需要，因而拆遷的概率會(huì)高一些 。

但是浦東地多、可開(kāi)發(fā)空間巨大，沒(méi)必要去動(dòng)那些“老寶貝”。

浦東整個(gè)黃浦江沿線(xiàn)都充斥著老破小，楊思、世博、南碼頭、塘橋、濰坊、梅園、金楊、外高橋等，大家都沒(méi)有拆遷更新的預(yù)期。

對(duì)比徐匯濱江和北外灘，洋涇濱江商務(wù)能級(jí)的開(kāi)發(fā)要求沒(méi)那么高，老破小沒(méi)有拆遷騰地的需要，概率降得更低了。

所以指望購(gòu)買(mǎi)洋涇老破小搏一個(gè)像東安一二村那樣的動(dòng)遷機(jī)遇，大概率是沒(méi)戲的。

結(jié)語(yǔ)

可以說(shuō)，無(wú)論是歷史的地位，還是新時(shí)代的商辦市場(chǎng)、豪宅圈地位，以及次新和老破小市場(chǎng)站位。

洋涇的地位都在下滑，成了一個(gè)“過(guò)氣的網(wǎng)紅”。

洋涇的墜落史，本質(zhì)是上海城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的縮影。

當(dāng)城市從環(huán)線(xiàn)邏輯轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)邏輯，從單核爆發(fā)轉(zhuǎn)向多中心發(fā)展，洋涇的地段價(jià)值肯定面臨重新洗牌。

看到這里，你可能要問(wèn)：洋涇的房子還值得買(mǎi)嗎？

我想對(duì)于務(wù)實(shí)派買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，褪去光環(huán)的洋涇已經(jīng)顯露出了真實(shí)的價(jià)值，合適的人依然能在這里撿到寶。

洋涇的地段和配套高度確定，沒(méi)有規(guī)劃的大餅和炒作的概念，房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫。

洋涇的仁濟(jì)北院、LCM商業(yè)體、擴(kuò)建的進(jìn)才北校

陸家嘴上班的，想要居住品質(zhì)還兼顧XQ，買(mǎi)不起聯(lián)洋，洋涇是一個(gè)備用的降級(jí)選擇。

洋涇的次新房性?xún)r(jià)比永遠(yuǎn)比聯(lián)洋高，買(mǎi)過(guò)來(lái)還比楊浦那些動(dòng)輒12萬(wàn)+元/m2的新房實(shí)惠。

洋涇這輪的回調(diào)是被聯(lián)洋帶下去的，隨著聯(lián)洋的回暖，洋涇是不是也會(huì)回暖呢？

現(xiàn)在的洋涇就像過(guò)了氣的老牌明星，雖然搶不到頭條，但演技功底仍在，片酬還打了七折。

這樣的板塊，接下來(lái)會(huì)不會(huì)迎來(lái)抄底的良機(jī)？