這是浦東下滑比較嚴重的板塊——洋涇。

洋涇板塊示意圖

洋涇是浦東內環濱江的"三好學生"，手握4條地鐵、人氣LCM商業、優質仁濟醫療和XQ。

這個板塊要啥有啥，生活配套非常齊全，近陸家嘴、濱江地段也很好。

但在最近二十年浦東的開發大潮中，洋涇卻硬生生地把自己活成了配角。

現在的洋涇已經成了浦東內環下滑最嚴重的板塊，這是為什么？這里的房子還能買嗎？

商辦市場、豪宅圈地位下滑

洋涇在浦東的地位下降很明顯。

遙想老浦東縣時期只有兩個鎮，一個是洋涇鎮，一個是高橋鎮。

得益于歷史發展和動遷配套的積累，洋涇早在浦東開發開放前就成為了浦東最具煙火氣息的地方。

這個距離陸家嘴僅3公里的板塊，就在十年前還高高端著"浦西靜安、浦東洋涇"的架子。

洋涇人看花木像看城鄉結合部，看前灘如同看莊稼地。

誰能想到風水輪流轉，如今花木成了城市副中心，前灘成了CAZ，在能級上一一超越了洋涇。

進入新時代上海“一江一河”和浦東“金色中環”的宏偉規劃。

洋涇在濱水商務區、江景豪宅開發上都占了下風，與其它板塊的差距越拉越大，形成了下滑的態勢。

雖然洋涇占據了一部分北濱江地段，但是開發非常受限，商務和辦公能級很弱，遭到了降維打擊。

如果把黃浦江兩岸比作T臺秀場，外灘陸家嘴是永恒的C位，前灘徐濱是當紅炸子雞，北外灘東外灘是黑馬新人。

而洋涇濱江非常尷尬，喊不出自己的名，在濱江選秀大賽中毫無存在感。

這里被碼頭、糧倉和動遷房占據，部分屬于軍產地塊上海不好動，開發受到了極大的限制：

徐匯濱江原先是一片工業廠房，比洋涇的動遷房好拆遷多了，因而順利發展為密集的濱水商務區。

洋涇濱江岸線很短只有1公里，辦公樓少，形成的商務能級自然弱，難以吸引大牌企業過來辦公。

陸家嘴濱江中心、上房濱江富今廣場的辦公樓空置率高啟，放眼整個北濱江空置率都是位居上海第一：

浦東"金色中環"戰略更是給洋涇補上最后一刀，再次稀釋了其商辦市場地位。

前灘、新楊思、御橋等后起之秀瓜分走了大量的商辦資源。

洋涇就像被遺忘在角落的過氣網紅，眼睜睜看著自己的流量被新晉小鮮肉們收割。

雖然洋涇中部也打造了一些辦公樓，但是能級不高，非成片開發，跟周邊的城市界面割裂較大。

融匯898創意園掛著自由貿易試驗區響亮的頭銜，實質上很拉胯：

層層包圍的小區里赫然出現三棟陸家嘴金融街區辦公樓，點狀開發的辦公樓非常缺乏商務氛圍：

洋涇還有一部分工業園區存在，比如三菱電機的生產廠子，更加拉低了商務層次：

在江景豪宅開發方面洋涇也比較失利，相對那些崛起的新貴板塊地位再次下滑。

前面我們提到洋涇的濱江非常窄，被動遷房阻擋，既放不了太多的辦公樓也放不了多少江景豪宅。

萬科翡翠濱江、浦發壹濱江本想走高端路線的，奈何隔壁就是上世紀老破小。

豪宅業主開窗北面能見到江景，而南面卻是鄰居晾曬的花褲衩。

這種"千萬江景房，推窗貧民窟"的魔幻場景，讓洋涇濱江豪宅非常賣不上價。

洋涇在上海的豪宅圈里根本找不到站位，既打不過董家渡金融城和徐匯濱江，也拼不過東外灘。

可以說，洋涇的歷史地位、現代濱水商務區和江景豪宅地位都在下滑，處境比較尷尬。

次新市場地位下滑

不僅是商辦市場和江景豪宅黯然失色，洋涇的次新房市場站位也在下滑。

曾經的洋涇次新房還能靠"聯洋平替"人設收割中產。

但現在聯洋房價大跳水，直接上演"正主降價，替身失業"的戲碼。

洋涇次新片區面貌

洋涇的次新房以前賣得很貴，高達12-13萬元/m2。

當然彼時聯洋的房價更貴，在15-18萬元/m2，大戶型的價差更大。

以前很多買不起聯洋的客戶選擇了洋涇，洋涇很好地當了聯洋的替身。

但是現在不同，聯洋的房價回到10-11萬元/m2了，原先買不了聯洋的客戶發現都能買了。

聯洋在戶型設計和品質等方面的吸引力比洋涇更大，是陸家嘴真正的后花園，浦東中產都向往。

降價后的聯洋吸收了浦東更多的中產購買力，沒辦法再給洋涇足夠多的外溢，分流了洋涇。

更殘酷的是，北蔡、新楊思、森蘭等新興板塊拿著同價位的新房戶型圖瘋狂搶客，導致洋涇次新地位再次下滑。

北蔡楔形綠地、張家浜楔形綠地、新楊思是浦東新開發的板塊，供應的新房價格和洋涇次新房差不多。

森蘭、唐鎮等開發的商品房品質更高、環境更好，都在分流洋涇。

品相已不太好看的中星怡景花園

浦東環線邏輯的打破，又稀釋了洋涇的地段價值。

浦東的發展邏輯是產業走到哪，房價漲到哪，環線地段概念沒有浦西分得那么清。

現在浦東新中產都在買唐鎮、新北蔡、御橋，沒有人再去死磕內環。

雖然洋涇占據了一個內環地段，但加分值不高，環線邏輯在浦東失靈了。

浦東中環（前灘、御橋）、外環（唐鎮）的房價都超過了內環內的洋涇。

隨著房齡的走高，集中在2000年初開發的洋涇次新房已經不再“次新”了，板塊缺點越來越暴露，宜居品質在下降。

洋涇的次新片區不大，主要集中在以張楊路為分界線的南洋涇片區，北洋涇以老破小為主，板塊內部存在割裂。

總之相對以前，洋涇的次新吸引力在打折扣，市場地位在下降。

老破小市場地位下滑

洋涇的老破小市場地位也在下滑。

論學區打不過梅園，論性價比拼不過金楊，拆遷預期也比不過浦西老破小，洋涇老破小很尷尬。

現在買老破小的群體，要么考慮XQ，要么考慮性價比和地段。

但是洋涇老破小在這兩方面的競爭力都不高。

洋涇的XQ雖好，但在浦東不是那么地好，很多家長過來看完房后還是決定買在了梅園；

而不考慮XQ、想高性價比入住老破小的買在了金楊，金楊老破小完全取代了洋涇的地位。

金楊新村、羅山新村、香山新村的老破小成交價低至4.5萬元/m2，性價比非常高。

但同樣是老破小，放在洋涇就要貴出1萬元/m2左右，同樣總價買到的面積更少。

金楊與洋涇就隔了條內環，3條地鐵相連，地段差別不大。

洋涇的老破小

更關鍵的是，金楊老破小的房齡整體比洋涇低個十年，在戶型設計和品質上更優一點。

自然，洋涇老破小的流通性就沒金楊那么好：

洋涇換手率最高的涇東小區、羽北小區分別是9.3%、8.5%，不敵金楊新村四街坊的14.9%。

金楊老破小體量大、成交量高，常年霸榜浦東，吸引力比洋涇高很多。

還有一部分買老破小的客群是賭拆遷，可惜洋涇老破小沒有拆遷更新的預期，又占了下風。

浦東的拆遷錦鯉從來不屬于老破小。

浦西動遷是開盲盒，而浦東動遷是買彩票，概率太低了。

浦西市區土地少、開發提早成熟有城市更新的需要，因而拆遷的概率會高一些 。

但是浦東地多、可開發空間巨大，沒必要去動那些“老寶貝”。

浦東整個黃浦江沿線都充斥著老破小，楊思、世博、南碼頭、塘橋、濰坊、梅園、金楊、外高橋等，大家都沒有拆遷更新的預期。

對比徐匯濱江和北外灘，洋涇濱江商務能級的開發要求沒那么高，老破小沒有拆遷騰地的需要，概率降得更低了。

所以指望購買洋涇老破小搏一個像東安一二村那樣的動遷機遇，大概率是沒戲的。

結語

可以說，無論是歷史的地位，還是新時代的商辦市場、豪宅圈地位，以及次新和老破小市場站位。

洋涇的地位都在下滑，成了一個“過氣的網紅”。

洋涇的墜落史，本質是上海城市發展模式轉變的縮影。

當城市從環線邏輯轉向產業邏輯，從單核爆發轉向多中心發展，洋涇的地段價值肯定面臨重新洗牌。

看到這里，你可能要問：洋涇的房子還值得買嗎？

我想對于務實派買家來說，褪去光環的洋涇已經顯露出了真實的價值，合適的人依然能在這里撿到寶。

洋涇的地段和配套高度確定，沒有規劃的大餅和炒作的概念，房價沒有泡沫。

洋涇的仁濟北院、LCM商業體、擴建的進才北校

陸家嘴上班的，想要居住品質還兼顧XQ，買不起聯洋，洋涇是一個備用的降級選擇。

洋涇的次新房性價比永遠比聯洋高，買過來還比楊浦那些動輒12萬+元/m2的新房實惠。

洋涇這輪的回調是被聯洋帶下去的，隨著聯洋的回暖，洋涇是不是也會回暖呢？

現在的洋涇就像過了氣的老牌明星，雖然搶不到頭條，但演技功底仍在，片酬還打了七折。

這樣的板塊，接下來會不會迎來抄底的良機？