財務狀況改善，房企融資環境持續向善

進入2025年，整個房地產市場融資環境不斷改善。

剛剛過去的2月份，綠城中國成功發布了兩筆美元債優先票據，合計融資5億美元。綠城美債成功融資意義非凡，它意味著時隔兩年多的美元債市場正式破冰。

美元債之外，民營房企發債規模也有顯著增加。根據中指研究院數據統計，2025年1月，房企債券融資總額為509.8億元。不止總量有所增長，房企融資結構也更趨多元，500多億融資中信用債融資占比51.3%，ABS融資也占到了48.7%。

熟知行業的朋友都知道，房地產行業具備顯著的重資產、重資金特征，其對現金流要求極高。毫不夸張的講，此前不少房企暴雷，都與資金鏈斷裂密切有關。

上述令人振奮的融資數據釋放了一個極其重要的信號：逐漸寬松的融資環境，不再局限于“救項目”，而是轉向“保企業”。整個地產圈遂形成了一個比較統一的聲音，2025年房企暴雷幾乎是不可能事件。

這并非盲目樂觀。實際上，2024年924新政明確喊出“促進房地產市場止跌回穩”，便彰顯最高層維穩房地產市場的決心。此后，供給端市場開始加大貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地；需求端不斷放開住房限購政策，降低存量房貸利率.......

以觀察者視角看，整個行業走出了一次雙向奔赴：在國家適時拉行業一把背后，不少知名房企實現了卓有成效的降負債、控風險。

以綠城中國為例，2024年公司總借貸1371.87億元，較2023年1461.42億元下降89.55億元，凈資產負債率為56.6%，較2023年的63.8%下降7.2個百分點。

龍湖集團也不遑多讓，2024財年公司有息負債總額為1763.2億元，較2023年末下降163億元。同時，公司凈負債率同比下降4.2%至51.7%，剔除預收款后的資產負債率同比下降3.2%至57.2%。

絕對數額之外，龍湖各項財務指標也持續保持優勢。比如平均融資成本降至4%，平均合同年期拉長至10.27年，外債占比下降至13.6%，一年到期債務比例降至17.2%......

華潤置地的債務控制更是相當不錯，截至2024年底，華潤置地凈負債率繼續降低了0.7個百分點至31.9%；當然，剔除預收款后的資產負債率與龍湖相差不大，依舊維持在55.6%。

自助者，天助之。頭部明星房企的積極償債，在保證財務指標更健康、安全之外，也給行業傳遞了更大信心，而這又推動的整個市場融資環境的持續向善。

經營業務發力，房企解題有了新思路

債務指標向好只是表象，其背后反映出房企經營戰略的不斷進化升級。

一個顯著的特點是，過去幾年“去債”被一眾房企視作優先級最高的戰略目標。即便因此放慢發展速度，也再所不惜。比如，從2022年起，龍湖主動進行城市聚焦，在開發業務上做“三提三降”，主動地收縮、出清、整合。這些前置的“剎車”動作，為債務結構優化騰挪出了空間。

除了提前踩剎車，愈發求變的房企也堅定開啟了業務騰挪。

這里有兩類典型進擊路線：一類是將開發業務聚焦于購買力更強、更具確定性的一二線城市；另一類則是向更易創造現金流的經營性業務升級。

中海與綠城是將開發業務聚焦一線的典型代表。來看幾組典型數據，2024財年中海在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額1640.4億元，占整個集團（不含中海宏洋）的60.6%。

再來看綠城，2024年公司在北上杭3個城市全年新增貨值553億元，同時將權益占比大幅提升5個百分點至79%。

與中海、綠城聚焦一線相比，華潤與龍湖開辟出了經營性業務的第二增長曲線。

2024年，華潤置地實現營業收入2788億元，核心凈利潤突破250億元。尤值一提的是，經常性業務在總營業收入占比14.9%的情況下，貢獻出了40.7%（破百億）的利潤。而據管理層透露，2025年華潤經常性收入業務核心利潤占比會達到45%以上。

說起經營性業務，龍湖在這方面依然可圈可點。

2024年，龍湖集團實現營業收入1274.7億元，股東應占溢利104.0億元。在千億營收大盤中，運營及服務業務合計實現營收267.1億元，營收占比升至21%。

具體來看，由商業投資、資產管理航道組運成的運營業務板塊，2024年不含稅租金收入135.2億元，毛利率約75%。以物業管理、智慧營造為主的服務業務板塊不含稅收入為131.9億元，毛利率為31.4%。

在2024年度業績會上，龍湖管理層介紹了過往債務轉化“兩步走”的思路：

其一，強化正向經營性現金流，減弱業務與高杠桿的捆綁，轉而以內生動力驅動發展；其二，抓住政策紅利，增加經營性物業貸，拉長借貸年期、降低融資成本。

按照龍湖給出的時間表，至2025年末，龍湖的有息負債將下降到1400億元左右；至2028年，公司經營性收入貢獻占比將達到50%。

從創造現金流到實現營收再到沉淀利潤，經營性業務正成為華潤、龍湖等房企破解債務難題的新思路。

行業大浪淘沙，優質房企低調沖鋒

盡管行業“止跌回穩”趨勢明顯，多數房企財務安全改善，但整個行業依舊面臨著不小的挑戰。

根據Wind數據，截至3月7日，A股、港股房地產上市公司共90家內地房企發布了2024年業績預告。統計顯示，在上述90家房企中，共有60家業績房企預虧，其中33家連續虧損，另有27家則是首次出現年報虧損。

在這些業績預虧的企業中，甚至不乏龍頭房企的身影。

結轉毛利率下降，是本期房企業績下滑的主要原因。說白了，就是2019-2021年上半年那波頻出的高價“地王”，影響了2-3年后（如今）一眾房企的利潤表現。

但從另一個維度看，這也意味剛剛過去2024或是整個行業的業績筑底之年。結合今年持續寬松的融資環境，我們有信心2025年房企產行業大概率會實現強有力回升。

但在這個過程中，大浪淘沙與強者恒強的現象不可避免。尤其是那些財務狀況良好、子彈充足的房企，存在著更大的機會。

實際上，有實力的房企已經悄悄開啟了新一輪沖鋒。

剛剛邁入2025年，金地便重啟拿地。年初兩個月，該公司相繼在杭州臨平區、上海市松江區斬獲兩塊土地，項目成交總價分別為1.86億元和8.15億元。

3月25日，濱江集團更是以總價77.415億元摘得兩宗杭州地塊。此前的1月24日，濱江集團還以54.56億元成功競得湖墅單元地塊，溢價率達到了71.25%。

龍湖集團也是行業為數不多還在積極土儲的優質房企。2024年，得益于穩健的財務盤面，龍湖集團堅持“量入為出”的原則，在波動的市場環境下持續把握優質投資機會，在高能級城市獲取土地。

報告期內，龍湖在北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等9座城市獲得9幅土地，新增權益地價51億元。

2025年一季度，龍湖已在上海、蘇州獲取了兩幅優質土地，合計拿地金額超18億元。。

行業分析人士指出，房企積極拿地透著自信，但這更多還是取決于自身財務狀況。“說的通俗點，在降負債的至高戰略下，有錢的房企才有實力拿地。而這些房企，也大概率會在行業筑基后率先展開反擊。”

根據銀河國際釋放的消息，2025年龍湖到期的境內債和海外銀團都將通過正向經營性現金流和經營性物業貸覆蓋。龍湖在2026~2027年每年到期債務僅50億~60億元人民幣，其償債規劃清晰，流動性風險極低。

對此，銀河國際將龍湖視為民營房企中“最具防御性開發商”之一，與中海、華潤并列首推名單。