文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，正式拉開房企多元化發(fā)展的序幕。

萬科提出“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略，碧桂園投入50億研發(fā)建筑機(jī)器人博智林，恒大以并購方式跨入健康產(chǎn)業(yè)，華潤置地確定“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”商業(yè)模式，龍湖在商業(yè)之外，成立長租公寓品牌“冠寓”......那時(shí)，將近50%房企都在試水多元化業(yè)務(wù)。

很多房企的命運(yùn)，在這場探索中，走向不同的分岔路口。誰在沿著開發(fā)業(yè)務(wù)做鏈接構(gòu)建運(yùn)營、服務(wù)能力？誰在借著多元化繼續(xù)跑馬圈地或完全跳出傳統(tǒng)業(yè)務(wù)？往回看，其實(shí)一目了然。

五年一輪回，十年一周期。

如今，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期后，不再是單純比拼“好房子”建造能力，所有房企重點(diǎn)發(fā)展方向都?xì)w結(jié)于一點(diǎn)：運(yùn)營、服務(wù)能力。發(fā)展新模式之下，央企看華潤，民企看龍湖。

01

生存命題，在安全中尋找確定性

眼下，擺在房企面前的命題基本只有一個(gè)：生存。

2021年以來，全國新房銷售額幾近腰斬，從18.2萬億減少到2024年的9.7萬億，跌幅為46.7%。數(shù)據(jù)是冰冷的，實(shí)際上每一次下降，都是對房企極限生存下的壓力邊界測試。

為了“活下去”，房企不斷“縮表”，投資愈加謹(jǐn)慎。

規(guī)模民營房企幾近全線“陣亡”，包括幾家混合制頭部房企，都在積極推進(jìn)債務(wù)重組，相對健康僅剩龍湖、濱江等。越秀、華發(fā)、建發(fā)等“黑馬”地方國資房企為行業(yè)短暫續(xù)火后，也選擇了謹(jǐn)慎。保利、中海、華潤等不斷聚焦在上海、北京、杭州等核心城市。

以銷定支、量入而出，是龍湖、越秀、華潤等絕大部分房企目前的投資策略。整體來看，全國房地產(chǎn)投資金額逐年收縮，由2021年14.76萬億遞減至2024年的10萬億；百強(qiáng)房企拿地金額從2.54萬億減少至0.93萬億。

這種謹(jǐn)慎、聚焦，本質(zhì)上就像“趕海”時(shí)，在沙灘上尋找海鮮那樣——只有看到確定性，才會彎腰撿拾。

以前房企是比拼規(guī)模，當(dāng)下是在財(cái)務(wù)安全下，賺具備確定性的錢。因?yàn)橛邪踩鞋F(xiàn)金流，才會有第二步。

安全有兩個(gè)方面，一是財(cái)務(wù)的安全，令債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，降低有息負(fù)債規(guī)模；二是運(yùn)營的安全，讓庫存壓力下降且可控，并進(jìn)行精準(zhǔn)投資。

但其實(shí)，經(jīng)歷了高杠桿時(shí)代的房企，想要做到財(cái)務(wù)盤面的安全不是一件易事。從已披露2024年業(yè)績的前十強(qiáng)房企來看，7家頭部房企有息負(fù)債總額為1.54萬億元，同比增加約2%。

其中，安全度方面表現(xiàn)最為突出的反而是龍湖，有息負(fù)債規(guī)模同比下降約8.5%，其次是中海、綠城下降超過6%。同時(shí)，龍湖短債占比為17.2%，僅排在中海之后。

龍湖的做法其實(shí)是前瞻性確定“安全第一戰(zhàn)略”，從2021年明確“要永遠(yuǎn)保持安全和戰(zhàn)略主動”，2022年投資端“短期的行為一定要把它砍掉”，2023年全盤要“主動把握好投資節(jié)奏，保證盤面的安全性”，2024年再次定調(diào)“以債務(wù)安全作為第一位，債務(wù)安全優(yōu)先于增量的投資”。

相比2021年，2024年，龍湖剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率57.2%，下降了10.2個(gè)百分點(diǎn)，平均借貸年限延長3.9年至10.27年；融資成本下降14個(gè)基點(diǎn)至4.00%。

按照龍湖的預(yù)期，到2025年底，整體債務(wù)規(guī)模會進(jìn)一步下降到1400億左右。

在這之中，龍湖的自律發(fā)揮了重要作用，尤其是投資端堅(jiān)守紀(jì)律。2024年，龍湖在北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等9座城市獲得9幅土地，今年1季度則在上海、蘇州獲取了兩幅優(yōu)質(zhì)土地，持續(xù)聚焦在高能級城市核心板塊，做到優(yōu)中選優(yōu)，并根據(jù)市場變化進(jìn)行彈性的供貨。

可以看到，龍湖的目的很簡單：精準(zhǔn)投資，賺具有確定性的錢。

02

轉(zhuǎn)向新模式，集體發(fā)力“第二曲線”

行業(yè)進(jìn)入下行通道后，“第一曲線”開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)幾近極限點(diǎn)，房企很難維持業(yè)績和經(jīng)營的連續(xù)性。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，目前已披露2024年業(yè)績的110家港股、Ａ股房企中，有75家凈利潤錄得虧損，占比約68%。虧損主要原因基本是期內(nèi)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑、對持有物業(yè)進(jìn)行計(jì)提減值。

當(dāng)前，整個(gè)頂層架構(gòu)設(shè)計(jì)也在推動房企加快向新模式發(fā)展。2025年兩會，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被寫入政府工作報(bào)告。新模式，即房企在開發(fā)業(yè)務(wù)建造“好房子”的同時(shí)，圍繞代建、綜合運(yùn)營服務(wù)等賽道積極轉(zhuǎn)型升級。

有別于10年前那場多元化業(yè)務(wù)探索，跨入健康、足球、金融、機(jī)器人等“非本分”領(lǐng)域，新模式是在開發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，鏈接到商業(yè)、商辦、代建、資管等業(yè)務(wù)。

新發(fā)展模式的底層邏輯是完成開發(fā)后，將能力延伸到運(yùn)營、招商、服務(wù)等方面，即經(jīng)營性業(yè)務(wù)。這也是美國、日本、香港等房地產(chǎn)市場走向成熟后，重點(diǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展方向。

新模式之下，前十強(qiáng)房企在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上，同樣走向了不同的分岔路口。

保利追求傳統(tǒng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的規(guī)模，綠城偏向代建業(yè)務(wù)。中海則是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，做大做強(qiáng)“明天”產(chǎn)業(yè)（商業(yè)資產(chǎn)管理）和“后天”產(chǎn)業(yè)（創(chuàng)新業(yè)務(wù)），招商蛇口將資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)作為轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)場之一。建發(fā)、華發(fā)、濱江等經(jīng)營性業(yè)務(wù)則處于剛起步階段。

在這條“第二曲線”上，無論是規(guī)模，還是盈利表現(xiàn)，就看兩強(qiáng)：華潤、龍湖。

收入占比上，龍湖經(jīng)營性收入占比約21%，高于華潤的15%。龍湖運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入267億元，同比增長7.4%，成為收入、利潤和現(xiàn)金流的重要貢獻(xiàn)來源。

已經(jīng)領(lǐng)跑行業(yè)的龍湖、華潤，定下了更長遠(yuǎn)的目標(biāo)。

龍湖，要在2028年將經(jīng)營性收入貢獻(xiàn)占比提升至50%，華潤則是2025年經(jīng)營性業(yè)務(wù)對核心凈利潤貢獻(xiàn)在45%以上，長遠(yuǎn)目標(biāo)同樣是各占50%。

他們的共同選擇，也印證了這一新發(fā)展模式的前瞻性。在銀河國際分析中，龍湖被視為房企中“最具防御性開發(fā)商”之一，與中海、華潤并列首推名單。

如果說2016年多元化業(yè)務(wù)的探索，是規(guī)模房企命運(yùn)的分水嶺；那么，行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)換之中，以自律換取的戰(zhàn)略安全空間，用長期主義構(gòu)建的運(yùn)營、服務(wù)能力，讓龍湖、華潤們成為了“第二曲線”領(lǐng)跑者。這也是他們，給行業(yè)發(fā)展提交的一份答卷。

部分圖片引用網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán)請告知刪除