上海郊區，越來越像前些年就進入下行期的環滬了：

規劃范圍越來越大但是沒人信了，炒概念的作用越來越低，既缺人也缺產業。

雖然在不斷的給zc，但是熱度都持續不了幾天，過一陣就回去老樣子：

新房賣不動全靠分銷，地賣不動直接不拍，二手房掛牌量遠遠大于成交量。

很多區域價格跌回了六七年前，甚至當下經過幾個月的火熱市場，卻還沒有止跌。

很多郊區板塊的市場情況，越來越像當年環滬掙扎時的狀態。

上海郊區，會走上環滬的老路嗎？

上海郊區如今的幾個現象和之前環滬非常相似。

第一，上海郊區很多地方既通不了地鐵，配套也無法落地，就和當年的環滬一樣。

以前環滬賣的最火的時代，對客戶傳輸最多的概念就是“地鐵直達，雙城生活”：

雙城生活，就是在上海工作，在我這里是買房安家。

所謂的地鐵嘛，其實是偷換概念，用高鐵、地鐵、輕軌等遠期規劃用話術讓客戶覺得是地鐵。

生活其實就是講一些自己周邊那些“不著四六”的規劃，描繪一下住在游樂園、景區周邊有多么牛逼多么幸福快樂。

其實這種話術本質就是“騙”，用花橋直通11號線的案例，用三亞海景房的案例，讓大家覺得我可以直接類比這些地方實現房價起飛。

現在回想起來當時在環滬做的項目都有點可笑。

2016-2018年就已經在講的各種鐵路，到現在他們的終點站”上海東站“還沒通車。

其實環滬的情況，如今也適用于上海郊區的很多地方：

每一個郊區項目的售樓處，都會畫上軌道交通的規劃，銷售員信誓旦旦的說地鐵什么時候建設，什么時候通車。

周邊的荒地，會是商場，是游樂園，是寫字樓……

但是現在不比20年前，人口快速導入，各種規劃是真的能快速落地。

比如地鐵這個事，是遠郊項目的生命線——

但是最近的消息大家都知道，由于上海地鐵三期的延誤，上海地鐵四期全面延期。

早就活躍在諸多售樓處區位圖上的24、25、26、27、嘉定快線、松江快線都變得遙遙無期。

這些線路中，除了26號線是傳說中的大中環線，其他線路都是貫通郊區或者鏈接郊區和市區的線路，對郊區影響巨大。

這次延期，直接讓很多曾經翹首以盼地鐵的區域，至少要再等10-15年，幾乎消耗掉了一代業主的青春年華。

事實上不知道大家有沒有發現：

自從幾年前開始提五大新城這個概念開始，五大新城幾乎就沒再通過純新的、單獨為其而建的地鐵線路（除了臨港），最多是老線路給你延申一下。

單獨立項給資源的地鐵項目，幾乎是絕跡了。

至于所謂的配套嘛，商場、菜場、托管班沒有足夠的居民厚度真的能開起來嘛？

沒有地鐵，很多遠郊板塊的配套資源其實還不如環滬，此外也無法享受市區的資源外溢效應。

久而久之，恐怕這樣的區域，比環滬還要環滬。

當然，如果一個區域產業特別強，那么即便無地鐵、無配套，房子也會起飛。

寫字樓填滿了，園區填滿了，還愁后面各種配套不補齊嘛？

但是很尷尬的是，這個就和以前環滬的“產業夢”一樣，郊區的產業夢也在破碎。

以前環滬賣房時，大家的說法就是能承接上海的產業外溢，帶飛本地房價。

當時的眾多項目，對比的案例中不乏張江和大虹橋的起飛之路。

不過后面幾年，這些環滬上海產業外溢名號規劃的商務區產業園幾乎全面被證偽：

上海自身還有一堆大規劃，需要大量的企業去填，現在招商都要全國各地去把當地企業招商來上海，哪有資源外溢給你環滬啊？

環滬的精神地標大虹橋商務區都不太熱鬧了，哪還能外溢給你們啊？

當然，也不是完全沒有外溢產業，不過大多是落后產能，二產外遷。

不過很可惜，廠弟廠妹并不能很帶來很好的購買力。

如今，這個情況也正式輪到了上海的郊區。

上海市中心正在全面開發，徐匯濱江的開發，張江的南拓，北外灘東外灘的崛起，都需要大量的企業；

即便是市中心的產業資源都不夠用了，寫字樓空置率很高，租金都在下降。

現在市區都在靠各自自己的歷史資源搞新規劃，比如徐匯把企業從漕河涇弄去徐匯濱江，普陀從長風挪去桃浦。

真正能拿到上面資源的，恐怕也就北外灘這種核心C位帶地標的大規劃。

這種情況下，郊區的產業大概就只有被市區虹吸的份了，哪還能指望著市區外溢資源？

產業發展不起來，一切吹起來的房價泡沫都是偽命題，潮水退去才知道誰在裸泳。

上海郊區的很多地方，后面也會經歷環滬曾經經歷過的“產業夢破碎”之路。

不知道大家還記得不記得，當年環滬的很多城市，都是有限購的，也是隨著市場不好逐漸放開：

三年社保，兩年社保，一年社保，幫你交一年社保再網簽，到后面不要社保。

上海郊區的救市路線，環滬早就走了一次。

但是這些問題都沒有解決本質問題：人為什么要來，來了為什么要留下。

人不夠，這種模式其實就是倒逼了當時環滬的最后一波瘋狂：

0首付，中介一車一車拉人過去搶房子。

上海郊區最近兩年，也經歷了好幾輪的放開資格了。

七年變五年，五年變三年，三年變一年，現在大家都在期待一年變0年。

但是變了0年，真的能讓一些既無地鐵，也沒產業，還沒配套的區域就產生稀缺價值了？

全面放開肯定會讓市場快速企穩，但是這件事對于優質區域是福利幫助大家實現價值回歸；

對于垃圾區域是長久的災難，為后面的大崩埋下伏筆。

其實上海郊區環滬化的情況，是一種必然。

本質上就是兩點原因。

首先第一點，上海的發展已經到了階段性的瓶頸，無論是產業還是人口，都是階段性的瓶頸。

以前人口暴增的時代，都是無限向外擴張，環滬也可能變成上海的一部分，因此房價才走了上海的價值體系，加入上海房價的天梯。

現在是緊縮更新的時代，資源全面向市中心靠攏，上海市區的邊界在收縮。

這種情況下，率先淘汰的是環滬，接下來就是遠郊。

中郊淘汰一部分，近郊也不是都能活得好，畢竟濫竽充數的很多。

另外一點，上海郊區房子擁有稀缺性的時代結束了。

以前上海早年人口快速導入時代，商品房、安置房供應都跟不上。

1995-2015年來了1000萬新上海人，但是新房子建的卻不夠快。

郊區很偏很遠的地方建的新房，也是稀缺產物，因為當時房子不夠用，只要是上海的房子都稀缺。

那時候人多，資源多，當年建的一批新房也都能順勢填滿規劃，等到地鐵，迎來商場和學校，成為一個不錯的居住區。

但隨著后面這些年的新房持續供應，上海住宅供需緊張的時代早就結束了。

現在的情況是每年新建的住宅大量都是遠郊新房，但是市場的主要需求已經不是新來上海的剛需，而是市區范圍內的改善。

如今的情況就變成了，市區改善定位社區具有稀缺性，郊區的大量住宅喪失了稀缺性，而且還會被持續供應的新房繼續削弱其價值。

這種情況下，太老被淘汰的、距離太遠跟不上市區發展節奏的、資源太差自主屬性太弱的區域，都會環滬化，成為樓市的邊角料區域被時代拋棄。

結語

如果一個區域環滬化，結果會如何？

第一個就是價格脫離上海的房價體系。

以前環滬跟著上海漲價，現在都脫離了全崩了，上海郊區也不例外，很多地方也會走這個過程。

第二是購房需求逐漸回歸本地，對于當地來說，地緣購買力愿意買單的才是好項目。

當脫離上海外溢效應，那么就看當地工作的人生活的人愿意買哪些項目，這些項目才有價值。

當時環滬的很多盤就是如此，本地人去買的房子，今天也沒有跌太多。

上海過去搶著買的，幾乎都跌的很慘。

篇幅有限，且為防止過于傷害地緣居民感情，就不指出哪些地方已經環滬化了，歡迎各位粉絲朋友留言討論。