作者 | 劉朝龍 編輯 | 梁秀杰 責(zé)編 | 韓瑋燁

單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式見頂，“慘烈”的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型升級(jí)的“集結(jié)號(hào)”。

睿和智庫統(tǒng)計(jì)了3月31日前發(fā)布的26家上市房企年報(bào)。其中，16家出現(xiàn)營收下滑，17家盈利下滑；11家企業(yè)虧損，占26家房企的42.31%。

7家營收下滑的企業(yè)同時(shí)還出現(xiàn)虧損，9家企業(yè)營收、凈利均下滑。南華集團(tuán)控股成為僅有的1家營收凈利雙增長、且實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)，但盈利金額僅為0.1億元。也就是說，除去南華集團(tuán)控股外，25家地產(chǎn)類上市企業(yè)盡數(shù)下滑、沒有一家在2024年取得營收凈利雙增長且不虧損的業(yè)績。

從數(shù)據(jù)來看，傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)依然占據(jù)26家房企80%甚至90%以上的營收比重。

從增量轉(zhuǎn)存量，從開發(fā)轉(zhuǎn)資管，房企轉(zhuǎn)型仍處于起步階段。

業(yè)績集體下滑

沒有最好

• 萬科

2024年度營收下滑26.32%至3431.76億元、凈利下滑506.79%，至虧損494.78億元。

其中，地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)營收同比下滑1287億元至3010億元，占總營收比下降至87.72%，物業(yè)服務(wù)增長37.05億元至331.32億元、占總營收比增至9.65%，其他業(yè)務(wù)營收增長24.5億元至90.16億元、占總營收比2.63%。

關(guān)于利潤方面的大幅增虧，財(cái)報(bào)顯示，在營收下滑的情況下，管理費(fèi)用增長10.88%至63.94億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用增長59.87%至59.39億元，非經(jīng)營性收益大幅減少4600.70%至389.70億元，營業(yè)利潤減少256.04%至456.44億元。

深陷暴雷漩渦中的萬科，2024年業(yè)績大幅度下滑并不意外。一方面賣房的流速和利潤下滑，另一方面組織龐大，雖然一再裁員，但管理費(fèi)用依然高居不下。僅有的亮點(diǎn)是物業(yè)類收入穩(wěn)步提升近10%。

• 華潤置地

相比萬科，華潤置地還是彰顯了央企穩(wěn)健的風(fēng)格，雖然2024年凈利潤也有下滑。而且，華潤置地保持開發(fā)基本盤的同時(shí)，發(fā)力經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理和生態(tài)圈業(yè)務(wù)的協(xié)同進(jìn)化，實(shí)現(xiàn)了整體營收的增長。

其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營收2372億元，尤其以萬象城、萬象匯、萬象天地為代表的購物中心板塊，2024年實(shí)現(xiàn)零售額1953億元。同時(shí)在經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理、上下游生態(tài)圈方面尋求新增量。比如期內(nèi)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營收232.96億元，包含大資管業(yè)務(wù)在內(nèi)，成為華潤置地重要的第二增長曲線；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營收121.33億元，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營收62.2億元，其中城市代建業(yè)務(wù)營收11.8億元、租賃住房業(yè)務(wù)營收8億元、文體場館運(yùn)營業(yè)務(wù)營收7.8億元。

但華潤置地同樣面臨盈利下滑問題，期內(nèi)降幅達(dá)18.45%。

• 中海地產(chǎn)

3月中旬，中海地產(chǎn)剛在北京摘得地王后，于3月31日發(fā)布年報(bào)，合約銷售額3106.9億元、同比增長0.3%，財(cái)報(bào)期內(nèi)營收有所下滑，為1851.5億元。

中海地產(chǎn)像一個(gè)工科男，戰(zhàn)略調(diào)整不拖泥帶水，理性、冷漠。從其業(yè)績顯示，中海地產(chǎn)在戰(zhàn)略上調(diào)整迅速，高度聚焦一線+強(qiáng)二線城市發(fā)展。比如在北上廣深及香港5個(gè)一線城市的銷售額就達(dá)1640億元、占比61%；2024年，中海地產(chǎn)在12個(gè)城市新增土地儲(chǔ)備22宗，總購地金額806億元，新增權(quán)益投資額696億元，新增購地金額行業(yè)第一，一線城市投資權(quán)益比超過70%，一線+強(qiáng)二線占到 91%。

雖然戰(zhàn)略動(dòng)作干脆利索，但凈利依然受大勢(shì)影響，下滑高達(dá)38.95%。因此，2025開年之后，中海內(nèi)部做的最大的動(dòng)作是優(yōu)化團(tuán)隊(duì)，降成本。

• 招商蛇口

招商蛇口2024年盈利同比下滑了36.09%，去年拿地規(guī)模也有所收縮，全年拿地26宗，同比縮水52.7%。

值得一提的是，招商蛇口商業(yè)物業(yè)收入同比上升12.1%至71.3億元，其中寫字樓租金收入35.7億元，購物中心租金收入22.6億元，長租公寓收入2.7億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入10.3億元。作為主營公寓、酒店板塊業(yè)務(wù)的招商伊敦，2024年?duì)I收達(dá)到13億元。截至2025年3月，招商伊敦公寓已經(jīng)布局16個(gè)城市、已開業(yè)項(xiàng)目57個(gè)、房源總量3.33萬間，總房源量4.78萬間。

• 龍湖集團(tuán)

龍湖集團(tuán)的年報(bào)值得關(guān)注，在1274.7億元營收中，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)營收1008億元、占比79.05%，龍湖運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)到267.08億元、占比20.95%，但貢獻(xiàn)了高達(dá)81億元的核心凈利潤、占?xì)w母凈利比達(dá)77.88%。正如龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平所說，運(yùn)營及服務(wù)正在撐起公司的利潤盤面。

• 大悅城地產(chǎn)
  

大悅城地產(chǎn)2024年的業(yè)績表現(xiàn)可謂喜憂參半。一方面2024年?duì)I收大增49.4%至198.31億元，同比增幅達(dá)到49.4%。其中開發(fā)業(yè)務(wù)收入增長88.8%、達(dá)到145.45億元，但投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入則出現(xiàn)4.2%的下降、至41.76億元，酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入也下滑10.4%、至8.69億元。

大悅城對(duì)此的解釋是，“物業(yè)開發(fā)的結(jié)算周期變化及市場環(huán)境影響”。

另一方面歸母凈利卻由盈轉(zhuǎn)虧，大幅下滑112.36%、由2023年11.12億元的盈利轉(zhuǎn)為2024年虧損0.78億元。原因從支出增大的角度看，期內(nèi)行政費(fèi)用增長9.95%至8.21億元，減值及撥備增長52.55%至4.62億元，融資成本增長11.28%至13.82億元，稅項(xiàng)增長21.51%至17.61億元。

從大悅城的業(yè)績表現(xiàn)還可以反映出一點(diǎn)，傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的增長已經(jīng)不能解決盈利能力的提升，而在物業(yè)投資、酒店等資產(chǎn)管理方面的收入下降，也反映出地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型中的壓力與挑戰(zhàn)。

轉(zhuǎn)型艱難

只能苦熬

過千億元的頭部企業(yè)中，碧桂園、金隅集團(tuán)仍未走出轉(zhuǎn)型的陣痛。

雖大幅減虧，但2024年的碧桂園仍然處于巨虧中。3月30日，碧桂園發(fā)布的年報(bào)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收2527.56億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)營收988.29億元、占比96.79%，科技建筑24.64億元、占比2.41%，其他收入8.09億元、占比0.79%。

歸母凈利雖大幅減虧81.59%，碧桂園2024年的虧損仍達(dá)到328.35億元。運(yùn)營支出的居高不下也是重要原因。財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)營運(yùn)支出、銷售費(fèi)用、行政費(fèi)用、研發(fā)支出均同比增長，增幅分別達(dá)到48.56%、47.82%、27.44%、78.56%，同時(shí)融資收入僅為5.26億元、同比減少75.02%。

不難看出，碧桂園的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)仍處于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式，這也是其營收下滑、凈利虧損的重要原因。

實(shí)現(xiàn)2.55%的營收增長，金隅集團(tuán)2024年以1107.12億元的營收位居千億俱樂部，其中綠色建材板塊營收786.51億元、占比71.04%，地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營板塊營收334.20億元、占比30.19%，合計(jì)特別調(diào)整0.01億元，其他補(bǔ)充業(yè)務(wù)-13.59億元、占比-1.23%。

但大幅下滑的利潤，成為金隅集團(tuán)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中的挑戰(zhàn)，2024年度虧損5.55億元、同比2023年盈利0.25億元下滑2320%，運(yùn)營成本的上升成為利潤下滑的重要原因。財(cái)報(bào)顯示，2024年金隅集團(tuán)的營業(yè)總成本1129億元、同比增長3.76%，管理費(fèi)用66.48億元、同比增長1.26%，財(cái)務(wù)費(fèi)用27.97億元、研發(fā)費(fèi)用6.66億元，分別增長22.93%、25.60%。

近年來，依托綠色建材、地產(chǎn)開發(fā)主營板塊的資源優(yōu)勢(shì)，金隅集團(tuán)也在不斷探索地產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈上的周邊業(yè)務(wù)，以尋求地產(chǎn)運(yùn)營、服務(wù)業(yè)務(wù)的第二增長曲線。

2024年，金地集團(tuán)迎來2001年上市以來首次虧損。

營收下降23.22%至753.44億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租及其他分別收入600.26億元、42.8億元，同比分別減少29.77%、8.23%；物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)收入78.08億元，同比微增0.78%。

凈利方面，2024年凈虧61.15億元、同比下滑788.63%，財(cái)報(bào)中給出的解釋，下滑主要原因是近年銷售規(guī)模下降，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)算毛利率下降；公司根據(jù)市場情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，加大去化力度，基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提減值。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)增長遭遇瓶頸后，如何通過對(duì)存量資產(chǎn)、項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)生態(tài)業(yè)務(wù)的深度開發(fā)？從物業(yè)管理0.78%的微增看，金地集團(tuán)對(duì)增量業(yè)務(wù)的拓展還有很大空間。

在3月28日世茂集團(tuán)發(fā)布的2024年財(cái)報(bào)中顯示，其599.75億元營收中整體物業(yè)開發(fā)與投資為456.35億元+66.76億元，占比87.21%，世茂服務(wù)78.96億元、占比13.16%，其他補(bǔ)充業(yè)務(wù)營收-2.32億元、占比-0.39%。

其中商業(yè)運(yùn)營收入下滑4.2%，由2023年的17.4億元下降到2024年的16.67億元。

利潤表現(xiàn)方面，世茂集團(tuán)大幅下滑70.73%、虧損達(dá)到359.05億元，其中營運(yùn)支出658.44億元、增加22.81%，毛利58.69億元、成倍下滑200.35%，同時(shí)銷售費(fèi)用、行政費(fèi)用俱增，增幅分別達(dá)到36.52%、16.61%，融資收入減少57.07%至1.22億元。

本次統(tǒng)計(jì)中，萬科A、碧桂園、金地集團(tuán)、華僑城、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、深圳控股、太古地產(chǎn)6家企業(yè)成為營收下滑同時(shí)凈利虧損的代表。

此外，深圳控股、太古地產(chǎn)也均已處在營收平穩(wěn)下滑、凈利持續(xù)虧損的下行區(qū)間，背后反映出這些企業(yè)在轉(zhuǎn)型中的焦慮與徘徊。

結(jié)語

行業(yè)下行，沒有一家企業(yè)能夠置身事外。正如本次統(tǒng)計(jì)中主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的26家上市企業(yè)，居然沒有一家能在不虧損的前提下實(shí)現(xiàn)營收、凈利的雙增長。

過去地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的打法已經(jīng)行不通了，增量市場見頂后，如何盤活現(xiàn)有存量業(yè)務(wù)？過去地產(chǎn)開發(fā)商不屑涉足的招商、運(yùn)營、服務(wù)等地產(chǎn)生態(tài)鏈上的周邊業(yè)務(wù)，是不是通過提升這方面能力盤活資產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)增量的機(jī)會(huì)？

集體下滑的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)說明一切，也到了地產(chǎn)商該重視通過提升企業(yè)招商、運(yùn)營、服務(wù)等生態(tài)力來實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)的時(shí)候了。