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這可能是2025年，西安關注度最高的小區，招商西安璽……

有人說這是奧體迄今為止最好的位置，也有人說，這是招商在港務外圍打野多年，終于殺進水晶的成果，都對。

奧體句號

去年9月30日，港務新地王誕生，綠城采薇苑南側，約68畝，容積率2.2土地被招商摘地，折合地價1450萬/畝，樓面價9889元/㎡。

從位置看，相當優質，樓下就是灞河岸線，長安云-科技館，周邊綠城，融創也都是當年的搖號紅盤，二手破2萬，最關鍵的300米外，還有鐵一陸港小學。

單看地圖，就是一個讓開發商，買房人流口水的地方，招商拿，意料之內，情理之中。

一方面作為最早一批進入港務的央企，在保稅區地鐵口招商已交付百畝大盤城市主場，又在新筑地鐵口建成招商局絲路中心，23年底又在秦漢北區域拿地215畝，開發招商攬閱。

在最早進入港務區的幾個央國企里，綠城，中糧，華潤都在奧體區域都摘了桃子，招商外圍貢獻不少，排也該排到核心區了。

更重要的是，奧體最后白菜心的位置， 招商產品，交付能力也適合做高端。

（招商央璽實景）

整個浐灞國際港范圍，央璽、西安序的豪宅成功案例在前，現在的西安璽，穩定發揮就能成為奧體區域的標桿小區。

好地段+大央企，這是西安璽這半年來，熱度的根源，也是西安璽被叫做奧體句號的原因。

公示價格

就在今天，西安璽首批房源價格公示，五棟樓，共計152套房，均價25000+左右，總價門檻400萬，這也是港務區范圍內，目前總價，面積最貴的小區。

（西安璽樓棟分布圖）

小區本身，共15棟樓，清一色小高層，四個戶型，建面約175㎡（方廳+鍛端廳），226㎡，261㎡。

（來源：西安購房通）

從首批公示價格分布看，最貴的為1號樓，15層次頂樓，總價約785萬，賣點為臨河一排，端廳，最低的為12號樓，1層變異戶型，總價約359萬。

而整個小區拉均后，均價25000+，175㎡總價450萬，226㎡總價580萬，261㎡總價750萬，起步門檻在400萬。

拋磚引玉

都知道，2025年，手握400萬總價，在西安多數小區里，是可以橫著走的，值不值花在奧體？什么樣的人適合西安璽？這是接下來的重點，我拋磚引玉。

1、奧體很好，但剛需多改善少，類豪宅是頭一遭！

放眼整個城市，西安璽嚴格意義不算豪宅，但在奧體這個小范圍，還是挺豪的，這與幾年前這里的剛形成反差。

西安璽周邊，最早買全運村，華潤未來城市，中糧奧體壹號的一波人，更多是預算有限被迫外溢，或者沖著價差搖號賭命，區域內的二手房熱度，主要是小面積學區房在支撐。

（三月全運村全系成交價格）

體現在成交量上，貝殼渠道，三月份全運村全系成交41套，小面積芳菲郡、木蘭郡穩定在21000+均價，總價250萬內需求穩定。

但到了荷風苑的五套里，175㎡以上面積，單價來到19500+門檻，總價鎖定在350萬，大面積成交難是現狀。

后續隨著中糧，龍翔，綠城，融創的大面積交付后，情況會有轉變，改善在奧體形成居住氛圍，穩定二手流通，仍需很長時間。

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2、招商很穩，面積大總價高，自住享受是首選！

招商在西安的發力，主要在港務區和高新，核心特點為央企大盤，同時提前交付，在一眾大開發商里，交付能力很強，業主口碑穩定。

已入住的城市主場、臻境、央璽、西安序、臻觀府等在周邊一眾小區里，都是獨苗般的存在，面臨入手價格高，后期二手流通壓力大問題。

（招商西安序交付實景）

而小區品質本身，參考央璽、西安序的交房水準，買招商，安全感很強，西安璽和周邊融創望江府的大面積比，戶型，園林，會所品質更上一層，整個奧體區域，可以說招商的實景能力，是一梯隊。

買招商的房子，決定了自住為王，享受為主，溢價為輔。

3、價格熱議，400萬西安橫著走，誰是奧體有緣人？

隨著以價換量的市場格局確定，外加眾多二手次新房小區破發成交，400萬預算在西安，已經是橫著走的存在。

曲江，高新軟件新城，高新CID，航天，西部大道，幸福林帶、經開高鐵新城，港務區等幾乎全城可選，甚至能邁出西安，到杭州，成都，深圳，蘇州等能量更高的城市看看。

（高新CID某小區特價房）

以高新CID為例，過往350萬預算只能在中海學仕里T4高層里折騰，如今T2大平層，179㎡優惠完，也能夠得上，更別說高新破發的西派國樾、天谷雅舍，錦麟天璽，曲江降價的海德堡，翡翠國際。

西安城市格局，東南到西北，港務發展勢頭很猛，是建立在一定性價比基數上，經濟，人口，產業重心仍在城南的高新，雁塔，曲江，航天。

非港務不選，非奧體不看，非純粹不住，西安璽值得擁有。

還是那句老話，是個好地方，是個好房子，不愁賣，不適合所有人，但不少人適合這個房子，周邊綠城，中糧，融創的二手業主，巴不得西安璽賣三萬一平。

如今，價格已出，大家怎么看，手握400萬，西安璽沖嗎？評論區聊聊！

【樓盤點評】

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作者：晴明

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