豪宅又如何，賣房心態一樣崩！

隨著市場回暖，越來越多次新盤流入二手市場，從長隆萬博、海珠西到白云新城，成交開始增加。

但是價格走勢，卻令人大跌眼鏡！

01

當豪宅進入二手市場時

分化才算正式開始

先來看看長隆萬博“初代豪宅”，金地壹閱府。

最新一套高層單位成交記錄，掛牌超過一年才賣出的，降價近200萬，最終成交單價約4.6萬/㎡。

這個價格，是什么水平呢？

金地壹閱府在2018年開盤時，價格已經是6萬+，高峰時期曾經站上7.5萬/㎡。

折中一點，我們按照6.5萬/㎡買入計算，虧損30%左右，總價降了大概260萬+。

作為廣紙豪宅標桿的越秀天悅江灣，近期錄得全盤第一套二手房交易。

東南向的高層四房單位，成交單價約6.2萬/㎡，這個價格光這么看，似乎還行。

實際上，越秀天悅江灣在2019年開賣時基本在7萬/㎡以上，隨后慢慢攀上8~9萬+。2023年，連清盤打骨折的工抵房，都要7.4萬/㎡。

因此，小區很多在售房源，掛牌單價都是保8奔9。而在首套二手房成交后，很多業主只能被迫選擇隨行就市，跟著降價。

至于前面那位賣家，血虧約250萬！

與上面不同，白云新城二手豪宅的價格倒是堅挺得多！

譬如首開龍湖天奕，三房單位最新成交價格在8.4萬/㎡左右，在二手市場最難的去年，還有大戶型突破12萬/㎡。

最牛的是，近一年來成交周期都不超過5個月，大多都在2個月內速戰速決，可以說是有價有市。

以及珠江嶺南苑一套387㎡大戶型，一個月內就賣出了，單價10.8萬/㎡。

剛剛進入二手市場的中國鐵建西派云峰，雖然還沒有成交記錄，但業主叫價卻十分硬氣。

九成單位的掛牌單價，都在12萬/㎡以上。

02

影響二手價格的關鍵

在于周邊新房

為什么，白云新城豪宅的二手價格穩得多？

關鍵不在于地段或者產品，而是新房市場。

要知道，白云新城上一次有宅地出讓，還是在2021年，即粵海·云港城項目，截至目前已經斷供整整4年。

這導致了片區新房長久沒有補倉，房源相對稀缺，現時核心區內在售住宅僅有粵海·云港城、天健云山府、中國鐵建·西派云峰和富力富云山，而且基本都在尾貨銷售階段。

這對周邊二手房來說，有兩大好處：

一是避免客少房多，供需結構相對合理。

板塊去化壓力不大，在售新盤價格更穩，二手市場亦然，賣家仍然掌握價格的主導權。

二是逃過了新規/超新規產品對于二手市場的致命沖擊。

對意向買入白云新城的客戶來說，擺在他們面前的一手房和次新二手房，在產品參數和戶型設計上差異不大。

產品迭代沒有那么快，自然地，板塊內價格的分層也沒有那么明顯。

反過來說，長隆萬博和廣紙所在的海珠西，近年來正是市區宅地、新規產品供應的主陣地。可選新盤新貨之多，這點不必贅言。

關鍵是板塊內市場，產品一年迭代三回，再好的次新盤，也頂不住一波又一波后浪的拍打。

作為買家，自然也會傾向于選擇得房率更高，而實用面積單價更低的新盤了。

這個道理，再次印證了之前我們說過的：

縱觀整個廣州，房價跌得比較厲害的板塊，無一例外都有天量供應的問題。

預算越高的高改/豪宅買家，眼界越要放寬，前期越要關注區域宅地以及新房供應。

記住，在二手價格上，稀缺性和流通性才是YYDS。

而這些，可不是開發商或者個人能左右的。

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