今天的地產，大漲。

大漲的背后，是今天地產流傳的“小作文”，小作文給了三個方面的預測：

第一是新棚改計劃，市場解讀為棚改2.0，計劃將21個超大特大城市（包括北京、上海、深圳、廣州等）的城中村改造升級為“新棚改2.0”，配套3000億元PSL專項借款。

通過棚改資金注入快速提振市場信心，同時對沖外部關稅升級對外需的沖擊。

第二地方收儲存量房。收儲規模或突破萬億，央行可能創設“租賃住房再貸款”工具支持，通過國家進場消化滯銷房源，緩解開發商資金壓力。地方政府可自主決定收購主體、價格和用途，重點用于存量商品房收儲、土地盤活及問題樓盤處置。

說實話，無論是新棚改還是收儲存量動用的錢，一點都不多。根據機構推算，如果我們要達到當年4萬億規模或者貨幣化棚改效果，至少要動用12萬億的資金，而要回穩房地產，則要動用6萬億的資金。

小作文公布的規模，能止跌就不錯。

第三是房貸利率下調。傳聞5年期LPR最快本周五下調15個基點，首套房利率或跌破3.5%歷史低位。

我在之前說過四月不會降息，原因是降息有效果，但力度必須得大。這種15基點降息不但無法達到刺激效果，反而會有反效果。

如果市場普遍認為房價和利率均有下行預期，市場只會繼續觀望。正確的做法必須讓觀望者感覺底部來了，且市場必須要有抬頭態勢。從一線城市一季度的地產數據來看，確實有抬頭趨勢。

但后勁顯然不足。

因此，今天的小作文，在我看來，表演意義更大。比起今天的小作文，4月16日李總理說的“房地產市場仍有很大發展空間”，要求釋放潛力并推進“好房子”建設，對市場的支撐性反而更強。

十年前，貨幣化安置硬生生劈開城市化進程，造就了無數“拆遷富”的神話。我們將這個時代稱之為“棚改1.0”。今天，號稱“新棚改2.0”的升級版政策，只有3000億PSL資金和萬億級地方收儲計劃呼嘯而來。

最多也就撬動2萬億。

如果說棚改1.0，是開發商的狂歡，是拆遷戶的熱潮，是地方GDP的支撐。那如今的棚改2.0，更像是精心設計的，從土地收儲到物業運營，每個環節都能AA化。

錢，是眾籌的。

我在三年前就說地產的未來是“保一手，控二手”。如今來看這操作已經是地方的基本操作。

隨著城市化進程進入逆周期操作，基建規模不會再擴大。城市的中心化邏輯在愈加強烈。所謂的棚改2.0，本質上也是地產逆周期的底部。

他們想用三環四環的新房子，換下你二環的老房子。

畢竟，誰家娃，買你的破房子。

只是在不遠的未來，你的子孫得用三四線的新房子，當做首付重新買回二環內的重新的新房子。周而復始。

學習強國，走進新時代

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