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一周參考消息︱一線城市舊改有加速的趨勢

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中海:挑好的拿

有的是實力。

2024年,中海可以說是以一己之力撐起了房地產(chǎn)的熱度“半邊天”。

最為“出圈”的便是 “ 玖序系” 產(chǎn)品的火爆銷售,去年中我們還專門寫過一篇文章 :

在 極具針對性的銷售策略之下,中海2024年在一線城市的營銷成績十分突出:北上深市占率第一,廣州第三, 北上廣深及香港五個城市實現(xiàn)銷售合約額1640億元,占年度總銷售的61%。

在核心城市拉動整體市場的2024年,中海年度實現(xiàn)收入1852億,歸屬于核心股東的溢利156億元。雖然營銷同比下滑 8.6%,歸母凈利同比也下降了38.9%,但全年銷售合約額3107億,同比增長0.3%,成為TOP10房企中唯一實現(xiàn)正增長的企業(yè),權(quán)益銷售排名行業(yè)第一。

聚焦核心策略的成功,進一步加強了中海投資的聚焦性。

2024年,中海年內(nèi)在國內(nèi)12個城市共獲取22宗地塊,總土地款806億(2023年:1342億),同比下降40%;權(quán)益土地款則同比下降約43%至696億(2023年:1227億)。但盡管如此,中海新增購地金額仍位居行業(yè)第一。

根據(jù)觀察,近7年來,中海集團總土儲 下降了近60%,但 在區(qū)域選擇上,就2024年來看,四個一線城市權(quán)益購地金額占比約73.5%,一線及強二線城市占比高達91%。

顯然,中海在有意收縮投資范圍,且只挑好的拿。

2025年1-3月,中海又多次在北京、杭州、深圳等核心城市搶地,一季度拿地金約 298億元,僅次于華潤置地。

不過,需注意的是,2024年中海毛利率下降也十分明顯,從2020年的30.1%攔腰斬斷至2024年的17.7%,毛利下滑之下歸母凈利潤也同步縮水,與2020年相比縮水超六成。

在業(yè)內(nèi),中海一直被視為經(jīng)營上的優(yōu)質(zhì)企業(yè),很多人將這都歸因于中海的成本控制能力,但我們認為,中海的投資能力才是它賺錢的核心!

無論是順周期能力,還是及時的投資策略調(diào)整,都是中海的“致勝法寶”。

02

華潤、中海、龍湖、萬科等頭部房企2024年財報集中觀察

當時共我賞花人,點檢如今無一半。

2024年的房地產(chǎn),仿佛是一艘在混沌大海上飄搖的大船。

行業(yè)調(diào)整從一開始的問題房企暴雷,到大量的民企躺平,再到萬科等混合所有制房企的風聲,再到國央企的規(guī)模利潤同步下滑......據(jù)CRIC數(shù)據(jù), 全口徑千億房企數(shù)量直接回到2016年(11家)。

從市場角度看,市場劇烈下滑后的“史詩級”救市,也只迎來短暫的政策“甜蜜期”,從“5·17”到“9·26”,政策刺激下市場釋放了短暫的熱情,但更多的購房需求仍在潛伏,更多的投資需求則直接消失。

2024年,對于房地產(chǎn)來說是極為艱難的一年。這在身處其中的房企身上,體現(xiàn)得淋漓盡致。

房企年報發(fā)布后,我們對一些典型房企的2024年進行了集中觀察和總結(jié),其中有華潤、中海、招商蛇口等過得還不錯的央企,也有龍湖、綠城等口碑仍在的房企,也有在風口浪尖上飄蕩了一年的萬科。

2024年不好過,這是共識。

但2025,大家依舊滿抱著憧憬與希望,繼續(xù)前進著。

>>年報觀察<<

  • 華潤置地經(jīng)常性利潤破百億

  • 開發(fā)業(yè)務維穩(wěn):銷售2611億,下滑15%,但排名晉級為地產(chǎn)三強;

  • 經(jīng)常性業(yè)務闖關:收入首破400億關、凈利潤首破100億關;

  • 第二曲線凈利占比超40%,資管業(yè)務REIT破局:商業(yè)和公寓REIT成功上市后實現(xiàn)大資管的閉環(huán)。

華潤置地在業(yè)績會上對2025年作出了若干研判:

其一,房地產(chǎn)行業(yè)高庫存壓力依舊存在,未來市場要回暖,長期看,需要重新建構(gòu)一個大的商品房供求平衡關系;短期看,則依賴于商品房收儲,房貸利率等政策的落地節(jié)奏與力度;

其二,落實“調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局”三調(diào)投資策略,推動土儲資源換倉和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

其三,仰賴存貨管理策略,打響銷售維穩(wěn)戰(zhàn)。2025年,華潤可售貨源貨值為5009億,其中存貨占比為42%,比例較上一年降低11%。新貨占比過半,銷售去化率得到進一步保障。

其四,預計2025年~2026年毛利率會觸底回升。

其五,第二曲線利潤貢獻占比25年達到45%,長期目標是占比50%。

【點評】

2025年,華潤置地無論是銷售還是投資,都比2024年更加進取。

華潤2025年供貨節(jié)奏主要集中在下半年,Q1只大約新推9%貨量,即便如此,華潤今年前2個月累計銷售251億,同比增長22%。在拿地端,今年前2月,華潤連拿9宗地塊,權(quán)益拿地232億,成為行業(yè)第一。對比去年拿地意愿明顯提升。看起來,華潤25年意圖以攻為守打開市場新局面。

  • 中海新增投資行業(yè)第一

  • 實現(xiàn)收入1852億

  • 歸屬于核心股東的溢利156億元

  • 全年銷售合約額3107億,同比增長0.3%,成為前十房企中唯一實現(xiàn)正增長的企業(yè),權(quán)益銷售排名行業(yè)第一。值得一提的是,中海在北上廣深及香港五個城市實現(xiàn)銷售合約額1640億元,占年度總銷售的61%。

在拿地拓儲方面,中海年內(nèi)投資力度雖出現(xiàn)大幅下滑,但在核心一二線城市的投資強度得到進一步加強。

不過,需注意的是,中海毛利率亦攔腰斬斷,從2020年的30.1%降至2024年的17.7%。而在毛利率下行影響下,歸母凈利潤錄得近39%同比降幅,與2020年相比縮水超六成。

【點評】

而對于未來的投資,中海管理層提出,將繼續(xù)聚焦于一線和部分強二線城市,并積極關注機會型城市。在項目選擇上更聚焦于項目確定性,包括現(xiàn)金流、現(xiàn)金利潤情況。

  • 招商蛇口開啟縮表

  • 營業(yè)收入1789億,微弱增長2%。

除此之外,多項指標出現(xiàn)后撤——

  • 凈利潤42億,同比下跌54%;

  • 歸母凈利潤40億,同比下跌36%;

  • 毛利率和凈利率亦創(chuàng)下新低,分別為14.6%和2.3%。

與此同時,公司總資產(chǎn)減少5.3%,總負債減少6.3%,凈資產(chǎn)減少3.4%;員工人數(shù)同比減少3000人,幅度為6%;董事、監(jiān)事和高級管理人員的總報酬降幅約51%。

此外,2024年拿地投入銳減,全年只拿了26塊,同比上一年拿地數(shù)目減少了53%,投資縮了61%。

【點評】

招商蛇口快速收縮的目的,在于要“全面打造‘堡壘式’的資產(chǎn)負債表及‘棉襖式’的現(xiàn)金流量表”,傳遞出其對財務安全的格外重視。

收縮效果立竿見影,年報顯示,招商蛇口全年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額320億元,期末貨幣資金余額達1004億元,達到近5年的最高水平。

  • 龍湖進入債務切換關鍵年

2024年龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入1275億,股東應占溢利104億,剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利69.7億,同比下降39%。

值得關注的是,運營及服務業(yè)務貢獻收入267.1億,同比增幅達7.4%,在總營收中占比提升至21%,貢獻毛利額143億,同比增長6%,占比70%。

報告期末,龍湖的有息負債總額為1763億,較年初大降163億。凈負債率為51.7%。本次業(yè)績會上,龍湖管理層也提出了當前的若干思考:

  • ①2025年是龍湖債務結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化的關鍵一年,也是最后一年,將持續(xù)降低有息負債總額,從2080億一次性壓降至1400億(減少680億)。

  • ②債務結(jié)構(gòu)持續(xù)進行優(yōu)化。加大長期債務,減少短期債務。

  • ③力爭28年第二曲線收入過半,屆時,龍湖將成為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)首個完成收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的房企。

【點評】

龍湖化債關鍵動作:其一,把債務規(guī)模降下來;其二,把債務的周期拉長。

圍繞這兩項,一方面通過提升五大航道各自正向現(xiàn)金流去降負債總額,另一方面用長周期經(jīng)營性物業(yè)貸款去替換3、5年的信用債融資。

  • 綠城中國:2025年向內(nèi)挖掘

  • 銷售額達2768億,其中自投1718億,代建1050億元。

  • 營收1585億,同比增長20.7%。

  • 股東應占利潤15.96億,較上年同期下降48.8%。

對于凈利潤變化,主要是受存貨減值影響。2024年,公司計提減值及公平值變動損失達49.2億,較去年增長146%,

值得一提的是,綠城透露當?shù)娜舾赏顿Y策略:

  • 其一,向內(nèi)挖掘,提前做好前置研究,尋找差異化定位;

  • 其二,尋找結(jié)構(gòu)性的小眾投資機會,例如去年蘇州雙湖板塊項目,利潤和溢價情況都較為可觀;

  • 其三,對于明顯過熱的板塊,不會大幅放松投資標準。

  • 其四, “一年兩熟”,早投早回。

近期,綠城人事出現(xiàn)變動,原董事長張亞東辭職,中交系高管劉成云“空降”接任。此番調(diào)整之后,綠城的央企屬性或?qū)⑦M一步加強,中交集團亦將進一步提高對綠城的主導權(quán)。新的階段,大股東中交集團的支持會越來越強。

  • 保利置業(yè):處境尷尬

  • 公司實現(xiàn)合約銷售542億元,同比增長1%;

  • 實現(xiàn)收入402.1億元,與2023年的409.3億元相比下降1.8%;

  • 年度利潤9581萬元,較上年降幅高達94.13%;

  • 歸母凈利潤約為1.8億元,比上年的14.5億元下降87.3%。

不過,與利潤規(guī)模形成鮮明對比,保利置業(yè)的資金庫仍然充裕,截至年末現(xiàn)金總額高達347億,同比增長8.8%。

保利置業(yè)近年一直也在減少投資動作。

據(jù)管理層透露:當前大部分房企投資策略都是聚焦核心,對比而言保利置業(yè)則要尋找適合自己的項目,一些單價太高或總價很高的項目對保利置業(yè)來說風險太大。

【點評】

對于保利置業(yè)以及類似規(guī)模的企業(yè)而言,當前在投資端或的確面臨一個尷尬的處境,即:單價地王不敢拿,總價太高不適合,想要一些價值發(fā)現(xiàn)的地塊,但操作難度又比較大。不像大房企有底氣,又不像小房企靈活,不上不下極為難受。

  • 萬科:上市34年來首虧近500億

  • 實現(xiàn)營業(yè)收入3431.8億元,同比下降26.3%。從營收構(gòu)成看,房開及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務貢獻營收3010億,占比87.7%,毛利率9.5%。

  • 實現(xiàn)銷售金額2460.2億元,同比下降34.6%;

  • 實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤-494.8億元,由上年的盈利轉(zhuǎn)為大幅虧損,同比下降506.8%,這也是萬科自1991年上市以來的首次年度虧損。大幅虧損主要系對部分項目計提存貨跌價準備。全年計提存貨跌價準備81億,相當于把未來三年的利潤提前出置。另外信用減值264億(主要來自于其他應收款),兩者合計335億,占到總虧損近70%。

截至2024年末,萬科總資產(chǎn)12863億,總負債9474億,凈資產(chǎn)3389億,歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)約2027億,資產(chǎn)負債率為74%,凈負債率81%。有息負債合計3613億元,較年初增長412億元。

【點評】

萬科這份年報是一份典型的行業(yè)轉(zhuǎn)型樣本,舊模式崩塌,新模式未穩(wěn),深圳國資入局能夠暫時的續(xù)命,但真正破局,或仍需看銷售及經(jīng)營服務類業(yè)務的內(nèi)生造血能不能轉(zhuǎn)變成真金白銀。

03

一線城市舊改有加速的趨勢

城市的明顯信號。

今年開年短短3個月的時間內(nèi),上海核心區(qū)黃浦、靜安、楊浦三區(qū)便相繼發(fā)布了9份征收令。

繼今年2月,靜安區(qū)一次性批復5個零星舊改項目、黃浦確定2個房屋征收范圍、楊浦隆昌路接連發(fā)布2批征收公告后,近日,浦東正式吹響“片區(qū)式城中村改造”沖鋒號,今年計劃推進10個舊改更新項目,其中4個城中村改造或率先破局,即將啟動拆遷,涉及約2.4萬常住人口。

靜安區(qū):

華山路、常熟路零星舊改項目:華山路 488-504 號(雙號)、常熟路 1-17 號(單號)、膠州路 175 弄 17 號、萬航渡路 332 弄 4 號、萬航渡路 467 號、491 號。

陜西北路威海路零星舊改項目:陜西北路 119 弄雙號、35 號、37 號;威海路 700-718 號;奉賢路 296-306 號(原陜西北路 332 弄 15、21、23、25 號)。

海防路、新豐路、西康路零星舊改項目:東至陜西北路、南至昌平路、西至西康路、北至安遠路(其中部分);北京西路 1220 弄 104-108 號(雙號)。

共和新 443 街坊零星舊改項目、共和新路 1304 弄 27、28 號舊改項目:東至閘北實驗小學、南至成套新工房小區(qū)、西至普善路、北至老滬太路(其中部分);共和新路 1304 弄 27、28 號。

毛家弄零星舊改項目:東至普善路、南至芷江西路、西至滬太路、北至毛家弄(其中部分)等。

黃浦區(qū):

506 街坊:東至黃浦中心大廈,南至黃浦眾鑫城,西至西藏南路,北至方浜西路。

729 街坊(零星):東至桑園街,南至陸家浜路,西至跨龍路,北至東江陰街。

浦東新區(qū)方面,計劃推進的10個城市更新項目,除了新場鎮(zhèn) “城中村” 改造項目、合慶鎮(zhèn)項目、航頭鎮(zhèn)項目和書院鎮(zhèn)項目外,還有6個項目具體信息暫未公開。

新場鎮(zhèn) “城中村” 改造項目:共有 4 個點位,涉及征收居(農(nóng))民 645 戶,涵蓋國有土地居民 345 戶(其中 “小梁薄板” 及不成套房屋 252 戶)和集體土地居民 300 戶。

合慶鎮(zhèn)項目:位于東川公路兩側(cè)及南社區(qū)凌空路以西,改造范圍達 1600 畝,覆蓋慶豐村、慶星村、紅星村、躍進村等 7 個村居約 1500 戶居民。

航頭鎮(zhèn)項目:改造區(qū)域集中在鎮(zhèn)域南部,涉及鶴鳴村、航東村、果園村及航頭居委 4 個村居 700 余畝土地。

書院鎮(zhèn)項目:位于新港老集鎮(zhèn)的桃源村,項目占地 858 畝,覆蓋桃園村、洼港村、新欣居委 3 個村居約 491 戶居民。

整體來看,上海舊改在浦西和浦東呈現(xiàn)兩種不同的方式。浦西主要是中心城區(qū)的持續(xù)零星舊改,而浦東舊改則是“外圍優(yōu)先”。

浦東的重點關注區(qū)域主要集中在城市外圍地帶,未來工作重心或?qū)⒗^續(xù)向城中村拔點傾斜,而且更強調(diào)產(chǎn)城能級躍遷。這樣一來,既避免了對核心區(qū)的高成本動遷壓力,又通過外圍開發(fā)實現(xiàn)城市空間擴容。

舊改加速的信號在廣州也很明顯。

在廣州今年的土地供應中,超20宗地塊與舊改相關。

比如,天河的大觀村,凌塘村,荔灣的鶴洞村、河沙村、茶滘村。白云更是舊改大戶,三元里、羅沖圍、黃邊村、螺涌村、松南村、松北村等均有宅地釋放。

此外,計劃還提到,今年會積極穩(wěn)步推進三元里、康樂村、鷺江村等城中村改造。有序推進南洋電器廠項目、京溪廣智片區(qū)等城市更新土地供應,釋放發(fā)展新空間。不過,宅地釋放不意味著供應井噴,像潭村、螺涌村、松南村、松北村都為安置房地塊,不進入新房市場競爭。

整體上,廣州舊改供地呈現(xiàn)“安置托底、核心提質(zhì)、外圍承壓”的三層格局。

當前地產(chǎn)周期下,各大城市的發(fā)展邏輯開始殊途同歸,即核心區(qū)舊改加速推動中心城區(qū)存量土地活化,同時向外圍區(qū)域?qū)胄略鼍幼⌒枨蟆5枰⒁獾氖牵鈬鷧^(qū)也面臨著庫存高壓和需求透支并存的風險。

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