重磅！海安擬出臺指導意見，規范小區公共收益管理。

日前，海安市城管局發布了關于公開征求《關于進一步加強海安市住宅小區公共收益管理的指導意見（征求意見稿）》征求意見的通知，進一步規范住宅小區公共收益的歸集、使用和管理，充分保障業主合法權益。

關于進一步加強海安市住宅小區公共收益管理

的指導意見（征求意見稿）

為進一步規范我市住宅小區公共收益的歸集、使用和管理，充分保障業主合法權益，根據《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《南通市住宅物業管理條例》等法律法規和《海安市小區重大事項報告制度》的規定，現就進一步加強住宅小區公共收益管理提出如下指導意見。

一、公共收益的基本性質

（一）公共收益來源

公共收益是指利用物業服務區域內，業主專有部分以外的共有部分開展生產、經營、租賃等活動所獲取的收入扣除法定稅收、能耗、人工等合理管理成本后獲得的收益。主要包括：

1.利用全體業主共有的公建配套用房或者場地的租賃收入，如物業用房的租賃收入等；

2.利用共有部分的經營收入，如利用全體業主共有的部位所得的經營收入；利用住宅小區的出入口或者大門、樓道、電梯、道閘等所得的廣告收入；利用公共場地、公共道路停放車輛收取的場地使用費；利用公共場地擺攤、引進自助售賣機或快遞柜收取的進場費等；

3.其他依法屬于全體業主的收入，如相關單位支付的違約金、賠償金等；公共收益孳息收入等。

（二）公共收益權屬

物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

（三）公共收益用途

公共收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需求。

《物業服務合同》中約定的屬于物業服務費承擔的維修范圍，不得在公共收益中列支。

二、公共收益的管理單位

（一）業主委員會或物業管理委員會（以下簡稱業委會）成立前，物業服務企業可根據《前期物業服務合同》《臨時管理規約》相關約定，在征求業主意見后，與公共收益相關方簽訂合作協議，作為公共收益管理單位。

（二）業委會成立后，原則上由業委會根據業主大會授權后，與公共收益相關方簽訂合作協議，自行管理公共收益，作為公共收益管理單位。也可以由業主大會授權物業服務企業代管，繼續作為公共收益管理單位。

（三）公共收益相關的合作協議一般不超過5年，確需超過5年的，由業主共同決定，但最長不得超過10年。

（四）業委會首次成立后，物業服務企業應在業委會成立之日起十日內，向業委會移交公共收益的相應資料。

業委會屆滿或終止時，業委會應在屆滿或終止之日起十日內，向新一屆業委會或居（村）民委員會移交公共收益相應的資料。

三、公共收益的賬戶管理

（一）公共收益賬戶的開立

1.各區管委會、各鎮人民政府、各街道辦事處（以下簡稱屬地政府）應當指導公共收益管理單位以住宅物業服務區域為單位開設獨立的公共收益共管賬戶。

2.本指導意見實施前，已以業委會的名義在銀行開設的專門賬戶的，應當在屬地政府指導下轉為公共收益共管賬戶。

3.公共收益共管賬戶不得以個人或者非公共收益管理單位的其他組織名義開立。

公共收益共管賬戶禁止開通網上銀行等電子支付渠道。公共收益管理單位銀行結算賬戶的預留簽章應當與公共收益管理單位名稱一致。

4.業委會屆滿或終止的，業委會應將印章、憑證等資料移交給居（村）民委員會；新一屆業委會產生之前，公共收益由居（村）民委員會代為管理。

（二）公共收益的入賬

1.本指導意見實施前，由物業服務企業代為管理的公共收益，屬地政府應指導業委會與物業服務企業協商確認后，劃轉至公共收益共管賬戶。

2.本指導意見實施后，業委會成立前，物業服務企業作為公共收益管理單位應當及時將公共收益存入共管賬戶。

業委會成立后，由業委會自行管理公共收益的，物業服務企業應當及時將公共收益轉至以業委會名義開設的共管賬戶，同時注銷由物業服務企業開設的共管賬戶。

3.公共收益項目涉及物業服務企業服務的，公共收益管理單位應當在扣除物業服務合同約定的服務成本后，及時將公共收益交存至共管賬戶。不能及時交存至公共賬戶的，于每季度第一個月底前，將上一季度的公共收益交存至共管賬戶。

四、公共收益的使用

根據《海安市小區重大事項報告制度》，公共收益管理單位在公共收益使用前后，應當向社區（村）黨組織報告。

（一）使用管理

業委會成立前，按照《南通市住宅物業管理條例》的有關規定，物業服務企業可以將公共收益按年度補充住宅專項維修資金或按照前期物業服務合同約定的內容執行。公共收益用于代理記賬和審計、律師代理、共用部位及共用設施設備的維修、養護、更新、改造等支出時，由物業服務企業制定公共收益使用方案，按照重大事項報告制度要求，提前向社區（村）黨組織報告使用方案。使用方案應當包括業主公共收益資金用途、預算、項目實施時間安排、監督方式以及是否需要審計審價等內容。使用前應按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條進行表決，表決通過后由物業服務企業組織實施。

業委會成立后，單項金額1萬元（含）以下或年度累計金額5萬元（含）以下的使用額度（小額零星），可以通過住宅小區議事規則和管理規約進行約定，經業主大會表決，授權當屆業委會在年內組織實施。不在授權額度范圍內的使用事項（大額突發），由業委會制定公共收益使用方案，提交全體或相關業主，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條進行表決，表決通過后由業委會或業委會委托物業服務企業組織實施。按照重大事項報告制度要求，業委會在公共收益使用前后，應當向社區（村）黨組織報告。

鼓勵業委會和物業服務企業根據住宅小區物業實際使用情況，結合業主的意見建議，制定住宅小區公共收益年度使用計劃，并召開業主大會進行表決。

（二）招標管理

單項公共收益使用金額1萬元（含）以上5萬元以下的，公共收益管理單位可邀請招標確定實施單位；單項公共收益使用金額超過5萬元（含）的，須公開招投標確定實施單位。

按照重大事項報告制度要求，公共收益管理單位在公共收益使用項目招標前后，應當向社區（村）黨組織報告。

公共收益使用項目需要進行招標的，應當在區鎮公共資源交易中心進行招標。

（三）支付管理

公共收益使用項目竣工驗收后，公共收益管理單位應收集整理相關支付材料（包含支付單），按照重大事項報告制度要求，填寫《海安市小區重大事項報告單》，加蓋印章后，書面提交社區（村）黨組織。

資金撥付前，應由公共收益管理單位、居（村）民委員會雙方確認。

五、公共收益的公示

公共收益管理單位應當每半年與銀行核對公共收益賬目，根據實際情況填寫《住宅小區公共收益公示表》，加蓋印章后，分別在住宅小區物業服務辦公場所、公告欄、電梯轎廂、小區及樓棟出入口等醒目位置張貼公示，并按要求在“海安市住宅專項維修資金服務平臺”予以公示。

每年2月1日前公示上一年度公共收益賬目情況，每年8月1日前公示當年上半年公共收益賬目情況。涉及到審計的，公示日期可適當順延，在審計結束后及時公示。公示期不少于60天。

相關公示材料應當留存備查，業主對公共收益賬目有異議的，應當及時向公共收益管理單位提出，公共收益管理單位應予以答復。業主對答復仍有異議的，屬地政府應當及時協調處理。

六、公共收益的審計

（一）離任審計

業主大會可授權業委會委托第三方審計機構對公共收益收支情況進行審計。首屆業委會成立后，建議對物業服務企業代管期間公共收益收支情況進行審計。業委會屆滿或終止，以及業委會主要負責人離職時，建議對業委會任期內財務收支情況進行審計。

離任審計經費從所審計的住宅小區公共收益中支出。

（二）異議審計

經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主聯名向屬地政府提出書面異議要求審計的，屬地政府另行組織審計。

審計費用由聯名業主先行墊付。審計結果異議成立的，審計費用由責任方承擔；審計結果異議不成立的，審計費用由聯名業主共同承擔。

（三）日常審計

屬地政府可對轄區內的住宅小區以“每年20%，5年全覆蓋”制定日常審計計劃，并按計劃委托第三方審計機構進行審計。

以上審計結束后，公共收益管理單位應及時將審計報告和整改情況在住宅小區顯著位置進行公示。

七、監督管理

公共收益的獲取應當符合法律法規的規定，不得擅自改變房屋及設施設備的用途，不得妨礙業主和使用人正常使用物業，不得影響物業使用安全。

公共收益的管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

市城市管理局負責指導和協助屬地政府開展轄區內住宅小區公共收益相關管理工作。

屬地政府具體負責轄區內住宅小區公共收益管理工作的日常監管，加強對公共收益管理單位的監督和指導，做好公共收益管理銀行開戶工作，督促公共收益管理單位規范公共收益管理行為，調處公共收益管理、使用環節產生的糾紛，指導公共收益管理單位做好交接工作。

居（村）民委員會負責協助、配合屬地政府做好公共收益管理的相關工作，履行業委會缺失期間公共收益代為管理職責。

挪用、侵占公共收益的，由市城市管理局、屬地政府根據《南通市住宅物業管理條例》等法律法規予以處理，涉及違法犯罪的依法移送司法機關處置。

八、其他

1.非住宅物業公共收益的使用和管理，可以參照本意見執行。

2.鼓勵物業服務企業將公共收益相關的運營成本一同納入公共收益共管賬戶監管，由物業服務企業提供運行成本相關依據，經由業委會審核確認后支取。

3.鼓勵業委會與物業服務企業簽訂物業服務合同時，提出履約保證金和品質提升金相關內容，并將履約保證金和品質提升金納入公共收益共管賬戶監管。

4.本指導意見自印發之日起施行。

以往，小區公共收益這筆資金具體數額多少、日常是如何管理使用的，很多業主不太清楚，其中很大一部分原因在于，很多小區的公共收益收支不公開、不透明，一度成了業主眼中的“糊涂賬”。

小區如何管好“錢袋子”，公開“賬本子”?近幾年，南通市區有不少小區業委會開始發力，為業主們爭取到了公共收益，給業主發錢。如中海碧林灣、綠城玉蘭公寓、華強城、尚海灣、尚海城等，讓周邊業主羨慕不已！

今天上午開始，市北板塊的中海碧林灣小區業委會將公共收益以現金的形式，直接發放給每一位業主。據悉小區共5362戶，加上南北商鋪138戶，共計5500戶，每戶400元，合計支出220萬。

今年2月22日上午，位于南通北大街板塊的熱門小區華強城開啟了發錢模式，此次公共收益分紅惠及小區7832戶業主，按照每戶200元的標準進行派發，讓每一位業主都真切地享受到這份實實在在的經濟紅利。

2024年12月7日至8日，崇川區文峰街道綠城玉蘭公寓也組織了一場小區公共收益福利發放活動，每戶業主可領200元，這些公共收益主要源于小區公共區域停車費、廣告等。。

2024年9月，經尚海灣第二屆業主委員會提議，提請業主代表大會通過，小區現拿出部分公共收益對業主進行分紅，每戶可領取200元現金。

越來約多的小區，正在加入發錢的行列。

按照我國民法典規定，“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主所有”。

因此小區物業、業委會拿出公共收益盈余給業主發放，不應該是一件稀罕事。

希望更多地區能夠規范小區公共收益的管理，讓物業的運行處在“監督的陽光”之下。

你們小區有分過錢嗎？歡迎評論區留言討論。

如果你有買房需求，想了解項目詳細信息和團購優惠，可以掃碼聯系工作人員（nt36511）私聊。如果不著急買房也可以加入我們的房產交流群，持續學習。

??左下角點擊關注公眾號，對話框內回復樓盤名稱，一鍵加買房群。

免責申明：1/本文來源南通樓市網，僅供參考。如因閱讀文章，對您購房行為產生損失，平臺不承擔相關責任；如果您繼續閱讀文章，則視為已知曉認可該聲明。2/添加微信nt36511，拉你進買房交流群。