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哎呀,廣州剛需跑步入場了?

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現(xiàn)在很多家長都明白,孩子要遠(yuǎn)離手機(jī)、短視頻,才能真正有心讀書。

剛剛過去的這個周末,黃埔、番禺地鐵盤擊穿地板價開盤,再加上市中心的綠城馥香園加入battle,一下子就讓整個票圈亢奮起來。

經(jīng)過這一波搶跑炸場后,很多粉絲都問,都想知道,接下來會怎么樣?如果同是剛需的話,要不要也加快速度準(zhǔn)備沖了?



△瓏曜上城開盤銷控表

最后,現(xiàn)在剛需盤賣得這么火爆,買家是不是也該趕緊追?

先說一下,這幾個盤收獲了真流量的原因,我總結(jié)四個字:“以價換量”。

現(xiàn)在樓盤開盤,開渠道、中介帶客,各種信息、價格也非常透明了。

瓏岄,72㎡,最低不到200萬;95㎡,300萬起。

瓏曜,73㎡,145萬起;89㎡,190萬起。

綠城,5.3萬/㎡起。

所以黃埔、番禺新盤的價格一出,隔壁增城、南沙馬上哭暈在廁所。海珠新盤的價格一出,旁邊二手房即刻男默女淚。

“五一”前的這波搶跑成功突圍,最根本的原因還是價格基本到位了。

何為到位?

就是不但要是地板價,還得是擊穿那種。

這對于現(xiàn)在的買家來說,才是比較好接受的心理價。

有人可能會說,瓏岄吹風(fēng)3.3萬-3.9萬、瓏曜吹風(fēng)170萬起,綠城吹風(fēng)價甚至說6.5萬,玩的還是放煙霧彈,制造心理落差那一套。

其實(shí)不然,這幾個盤的開盤價的確都是新低,比如瓏曜單價最低不到2萬元/㎡,它就是比隔壁賣2.5萬一方的亞運(yùn)城整整低了20%。

瓏岄讓老黃埔單價回到2.8萬更是不用說,這叫對面也還在推貨的海絲城情何以堪?

“五一”這波開盤搶跑用實(shí)戰(zhàn)告訴大家,今時今日的消費(fèi)者只會為更低的價格埋單。

那么樓價能打價格戰(zhàn),又是哪來的底氣?

最關(guān)鍵的,還是這批新盤的面粉價真的比早一些時候的競品便宜了。

瓏岄,約1.7萬元/㎡;

瓏曜,約1萬元/㎡;

綠城,約3.4萬元/㎡。

當(dāng)然,地價便宜并不意味著,樓價就一定更低。

如果有可能,商家誰不想賺多一個銅板?只不過,有礙于目前樓市絞殺的激烈程度,不做到買家的心理價位再往下減一分,買家是不會痛快入場的。

大家是沖著實(shí)打?qū)嵉牡蛢r埋單。

至于不斷被宣傳強(qiáng)調(diào)的新規(guī)戶型、高實(shí)用率這一點(diǎn),幾乎和學(xué)校一樣,只是新盤活下來的必備條件而已,絕非決定因素。

廣州現(xiàn)在這波行情是在“只見新盤笑不見舊盤哭”的基礎(chǔ)上建立起來的。

殊不知今日開賣的新盤,明日也會變成舊盤。按照目前的推地節(jié)奏,后面各種各樣的新盤還將陸續(xù)有來……

但凡告訴你樓盤首開賣爆,二期即將調(diào)價,你都可以認(rèn)定為大忽悠。

遠(yuǎn)的不說,只說近的。

“五一”前開盤的還有番禺龍湖央璟頌、保利天奕、中交天翠、萬科檐嶼城。

同樣的,項(xiàng)目都有地價優(yōu)勢。

它們同樣可以開出驚喜價,來吸引買家。

最新的70城數(shù)據(jù),一手房和二手房繼續(xù)雙雙環(huán)比下跌0.2%,還不能做到止跌。



按照目前的市場行情,即使接下來廣州市中心的成交占比增多,也不見得下月樓價就會回升。

手握現(xiàn)金的你是王,莫慌。

其實(shí)作為家長的大人也一樣,不過多刷短視頻、只做快餐式的閱讀,多汲取一些沒被過度解讀的原始數(shù)據(jù)和干貨,并去做實(shí)地調(diào)查,才能擁有自己的分析能力和判斷,不會被網(wǎng)絡(luò)表象帶偏。



△項(xiàng)目實(shí)景圖

再舉一個例子,前兩年一套樓市兩級分化,剛需已死、改善當(dāng)?shù)溃虼宋磥順鞘兄挥写髴粜透纳飘a(chǎn)品才是王道的說辭大行其道。

我也被問了很多次,是不是以后只有大戶型才能買、大平層才保值、才是硬通貨?

我的回答都是否定的。

首先宏觀的方面,從人口結(jié)構(gòu)看,我們不但出生率在走下坡路,家庭的構(gòu)成人口也越來越少。不婚的單身族、不育的悅己族、打死不二胎的家庭越來越多,他們會需要改善的大平層嗎?

再從微觀看,當(dāng)大多數(shù)人順風(fēng)順?biāo)杖牒褪聵I(yè)都處于上升期,他們的愿望是向上置換,但反過來,他們也可以向下置換呀。

我們判斷商品的價格和價值,為什么不從最簡單的供需入手?

這次黃埔和番禺的剛需盤賣爆,低總價的小戶型最搶手,已經(jīng)啪啪打臉。

同時,同區(qū)卻還有多少動輒140㎡以上的大平層,靜靜地躺在尚未網(wǎng)簽的一欄,等待著它的白武士接盤俠的出現(xiàn)?

所以,未來樓市的主角一定必須是大戶型,看起來完美閉環(huán),實(shí)則買家還是掉進(jìn)了一套自導(dǎo)自演的語境和說辭中。

那么如果不是迫切為子女讀書等剛性需求置換?到底有哪些更適合入市的節(jié)點(diǎn)?

我認(rèn)為,要判斷是否真的起風(fēng)了,不妨觀察一下央行的社融數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)局的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)、房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù),再參考一下政策風(fēng)向,對口資金支持等,更加容易得出屬于自己的分析和判斷。

也只有這樣,才能謹(jǐn)防自己變成下一個哭暈的人,對自己有交代。

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