大家好，我是大嘴。

在深圳國(guó)資版圖中，有一家老牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司叫深振業(yè)，成立于1989年，1992年上市，是深圳市首批一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

許多人或許沒(méi)聽(tīng)過(guò)這家公司，但老網(wǎng)民應(yīng)該會(huì)有一個(gè)記憶：

深圳某地下車(chē)庫(kù)，勞斯萊斯和賓利女司機(jī)爭(zhēng)搶車(chē)位，深振業(yè)高管家屬賓利女司機(jī)爭(zhēng)搶失敗，最后怒言要調(diào)集“50臺(tái)賓利”來(lái)找回場(chǎng)子......

這家公司的官網(wǎng)是這么寫(xiě)的“立足深圳、布局全國(guó)”，成立三十六年來(lái)，總共開(kāi)發(fā)了30個(gè)項(xiàng)目，年均不足1個(gè)。

項(xiàng)目布局深圳、廣州、惠州、長(zhǎng)沙、西安、天津、南寧等10個(gè)城市，

龜速開(kāi)發(fā)，布局分散，是這家深圳國(guó)資房企的標(biāo)簽。這種模式也給深振業(yè)帶來(lái)了“經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健”的作風(fēng)，近二十多年的時(shí)間中，這家公司從未出現(xiàn)過(guò)虧損。

然而到了2023年，這一切戛然而止，深振業(yè)開(kāi)始虧錢(qián)了。

財(cái)報(bào)顯示，2023年深振業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.11億，同比下降24.03%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約8.03億，同比下降291.28%。

對(duì)于虧損的原因，深振業(yè)做了解釋?zhuān)饕莾纱笠蛩兀?/p>

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集體了存貨減值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下滑。

這倆因素背后的根源，都是當(dāng)初拿地價(jià)格高，遇上了房?jī)r(jià)下跌，銷(xiāo)售滯緩，實(shí)際上就是地塊項(xiàng)目投資決策失誤，預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀。

前面講了，深振業(yè)是一家開(kāi)發(fā)節(jié)奏極度緩慢的公司，本身的項(xiàng)目也不多，咋就計(jì)提虧損這么多呢？

這事要從2014年說(shuō)起，這一年，深振業(yè)走出深圳，將業(yè)務(wù)拓展到了六十公里外的省會(huì)廣州。

這一年廣州荔灣熱門(mén)區(qū)域---廣鋼新城一口氣推出了11宗地塊，吸引了中海、保利、華發(fā)等品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)駐，直接刷新了當(dāng)年的荔灣地王紀(jì)錄。

深振業(yè)在這波搶地潮中也拿下了一塊，拿地價(jià)格是20.3億，樓面價(jià)18255元/㎡。

不同其他的房企拿地就開(kāi)工，深振業(yè)在拿到這宗地塊整整四年后的2018年，才姍姍來(lái)遲的推出了自己在廣州的第一個(gè)樓盤(pán)---振業(yè)天頌花園。

得益于開(kāi)發(fā)節(jié)奏足夠的慢，振業(yè)天頌花園項(xiàng)目成功躲過(guò)了2015年的樓市寒冬，并在2018年這波樓市熱潮中大賺一筆，那會(huì)廣鋼新城炒的火熱，根本不愁買(mǎi)家。

或許是覺(jué)得掙錢(qián)太簡(jiǎn)單了，深振業(yè)也飄了，2021年上半年深振業(yè)怒斥33億元在廣州拿下了兩宗地塊。

一塊位于黃埔，一塊在增城，溢價(jià)率分別去到25%，40%。

黃埔的地塊后面被開(kāi)發(fā)成--振業(yè)天成項(xiàng)目、增城的項(xiàng)目被開(kāi)發(fā)成--振業(yè)學(xué)府里項(xiàng)目。

現(xiàn)在回頭看，2021年上半年是樓市最后的瘋狂時(shí)代，不管是樓市，還是土拍都是熱火朝天，而進(jìn)入下半年，行情立馬急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)再也漲不起來(lái)了。

先說(shuō)振業(yè)天成項(xiàng)目，總價(jià)超過(guò)了25億，樓面價(jià)大約2.7萬(wàn)/㎡，當(dāng)時(shí)的黃埔區(qū)單價(jià)地王。

2022年，拿地一年半以后，振業(yè)天成開(kāi)盤(pán)，單價(jià)定在了5萬(wàn)/㎡上下，這個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)對(duì)比樓面價(jià)翻了接近一倍，深振業(yè)是有得賺的。

但直至2025年，這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)賣(mài)完，單價(jià)也降到了3.9萬(wàn)/㎡，累計(jì)也就賣(mài)出去了285套，去化約41.4%

大嘴幫深振業(yè)算了筆賬，振業(yè)天成項(xiàng)目的總投資超過(guò)了37億，開(kāi)發(fā)成本大約在4萬(wàn)/㎡，當(dāng)最新的銷(xiāo)售單價(jià)已經(jīng)低于了4萬(wàn)，也就意味著深振業(yè)在虧本賣(mài)房了。

對(duì)比振業(yè)天成項(xiàng)目早早開(kāi)盤(pán)，另一宗地塊的振業(yè)學(xué)府里就更慘了。

振業(yè)學(xué)府項(xiàng)目當(dāng)時(shí)以溢價(jià)40%，總價(jià)7.3億拿下，項(xiàng)目體量并不大，計(jì)容面積不到5萬(wàn)平，折算樓面價(jià)大約1.5萬(wàn)/平米。

在振業(yè)天成開(kāi)盤(pán)的2022年，振業(yè)學(xué)府附近有一些新盤(pán)在銷(xiāo)售，單價(jià)在2萬(wàn)/㎡左右，這對(duì)比1.5萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)，如果開(kāi)盤(pán)，指定是要虧損的。

既然要虧損，那就干脆拖著不賣(mài)了，只要不開(kāi)盤(pán)，就不能算虧。

時(shí)間就一直這么拖著，期間振業(yè)學(xué)府里也嘗試著準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)，開(kāi)放銷(xiāo)售展廳，但一看看行情，還是關(guān)門(mén)謝客，捂盤(pán)不賣(mài)。

時(shí)間就這么過(guò)著，項(xiàng)目也從期房建設(shè)成了現(xiàn)房，可是還看不到房?jī)r(jià)漲起來(lái)的苗頭。

終于，到來(lái)了2024年6月，深振業(yè)熬不下去了，選擇開(kāi)盤(pán)入市，價(jià)格定在了1.35-1.45萬(wàn)/㎡。

這比當(dāng)初拿地價(jià)還要低！

要說(shuō)房?jī)r(jià)跌破底價(jià)賣(mài)房的項(xiàng)目不算少，但首次開(kāi)盤(pán)就跌破地價(jià)的，振業(yè)學(xué)府里大概是第一個(gè)。

大嘴幫振業(yè)學(xué)府里算了筆賬，項(xiàng)目總投資達(dá)到11億，算上開(kāi)發(fā)成本，將近2.4萬(wàn)/㎡。

按照不到1.5萬(wàn)的售價(jià)，深振業(yè)賣(mài)一套房虧小一百萬(wàn)。

可就算深振業(yè)有如此的賣(mài)房“誠(chéng)意”，但購(gòu)房者似乎買(mǎi)賬的并不多，從去年開(kāi)盤(pán)至今快一年了，振業(yè)學(xué)府里總共才賣(mài)了90套，去化不足兩成。

當(dāng)年為了拿下這兩宗地塊，深振業(yè)掏出了33億的土地款，而2023年深振業(yè)全年的營(yíng)業(yè)收入也就28.11億。

兩個(gè)項(xiàng)目把上市公司一年的營(yíng)業(yè)收入全部折騰進(jìn)去了還要搭點(diǎn)，深振業(yè)不虧才怪呢。

今年2月，振業(yè)天成和振業(yè)學(xué)府里兩家項(xiàng)目公司的法人都發(fā)生了變更——

原振業(yè)集團(tuán)廣州公司黨支部書(shū)記、執(zhí)行董事黃藝被拿下，換上了一家營(yíng)銷(xiāo)代理公司背景的趙鵬。

都已經(jīng)是現(xiàn)房了，第一要?jiǎng)?wù)自然是賣(mài)樓，之前挖的坑，重要有人來(lái)背鍋吧。

在大嘴看來(lái)，深振業(yè)這倆項(xiàng)目，如果當(dāng)年是龍頭房企操盤(pán)，不管是開(kāi)發(fā)速度又或者是推售速度，怕是早就賣(mài)完了。

深振業(yè)的龜速開(kāi)發(fā)曾經(jīng)讓其成功穿越了周期，如今又是因?yàn)辇斔賹⑵淅г诹肆硪粋€(gè)周期里！