大家好，我是大嘴。

在深圳國資版圖中，有一家老牌的房地產開發公司叫深振業，成立于1989年，1992年上市，是深圳市首批一級開發資質的房地產開發商。

許多人或許沒聽過這家公司，但老網民應該會有一個記憶：

深圳某地下車庫，勞斯萊斯和賓利女司機爭搶車位，深振業高管家屬賓利女司機爭搶失敗，最后怒言要調集“50臺賓利”來找回場子......

這家公司的官網是這么寫的“立足深圳、布局全國”，成立三十六年來，總共開發了30個項目，年均不足1個。

項目布局深圳、廣州、惠州、長沙、西安、天津、南寧等10個城市，

龜速開發，布局分散，是這家深圳國資房企的標簽。這種模式也給深振業帶來了“經營穩健”的作風，近二十多年的時間中，這家公司從未出現過虧損。

然而到了2023年，這一切戛然而止，深振業開始虧錢了。

財報顯示，2023年深振業實現營業收入28.11億，同比下降24.03%，歸屬上市公司股東的凈利潤虧損約8.03億，同比下降291.28%。

對于虧損的原因，深振業做了解釋，主要是兩大因素：

開發項目集體了存貨減值、房地產業務毛利率下滑。

這倆因素背后的根源，都是當初拿地價格高，遇上了房價下跌，銷售滯緩，實際上就是地塊項目投資決策失誤，預期過于樂觀。

前面講了，深振業是一家開發節奏極度緩慢的公司，本身的項目也不多，咋就計提虧損這么多呢？

這事要從2014年說起，這一年，深振業走出深圳，將業務拓展到了六十公里外的省會廣州。

這一年廣州荔灣熱門區域---廣鋼新城一口氣推出了11宗地塊，吸引了中海、保利、華發等品牌房企爭相進駐，直接刷新了當年的荔灣地王紀錄。

深振業在這波搶地潮中也拿下了一塊，拿地價格是20.3億，樓面價18255元/㎡。

不同其他的房企拿地就開工，深振業在拿到這宗地塊整整四年后的2018年，才姍姍來遲的推出了自己在廣州的第一個樓盤---振業天頌花園。

得益于開發節奏足夠的慢，振業天頌花園項目成功躲過了2015年的樓市寒冬，并在2018年這波樓市熱潮中大賺一筆，那會廣鋼新城炒的火熱，根本不愁買家。

或許是覺得掙錢太簡單了，深振業也飄了，2021年上半年深振業怒斥33億元在廣州拿下了兩宗地塊。

一塊位于黃埔，一塊在增城，溢價率分別去到25%，40%。

黃埔的地塊后面被開發成--振業天成項目、增城的項目被開發成--振業學府里項目。

現在回頭看，2021年上半年是樓市最后的瘋狂時代，不管是樓市，還是土拍都是熱火朝天，而進入下半年，行情立馬急轉直下，房價再也漲不起來了。

先說振業天成項目，總價超過了25億，樓面價大約2.7萬/㎡，當時的黃埔區單價地王。

2022年，拿地一年半以后，振業天成開盤，單價定在了5萬/㎡上下，這個開盤價對比樓面價翻了接近一倍，深振業是有得賺的。

但直至2025年，這個項目還沒賣完，單價也降到了3.9萬/㎡，累計也就賣出去了285套，去化約41.4%

大嘴幫深振業算了筆賬，振業天成項目的總投資超過了37億，開發成本大約在4萬/㎡，當最新的銷售單價已經低于了4萬，也就意味著深振業在虧本賣房了。

對比振業天成項目早早開盤，另一宗地塊的振業學府里就更慘了。

振業學府項目當時以溢價40%，總價7.3億拿下，項目體量并不大，計容面積不到5萬平，折算樓面價大約1.5萬/平米。

在振業天成開盤的2022年，振業學府附近有一些新盤在銷售，單價在2萬/㎡左右，這對比1.5萬/㎡的樓面價，如果開盤，指定是要虧損的。

既然要虧損，那就干脆拖著不賣了，只要不開盤，就不能算虧。

時間就一直這么拖著，期間振業學府里也嘗試著準備開盤，開放銷售展廳，但一看看行情，還是關門謝客，捂盤不賣。

時間就這么過著，項目也從期房建設成了現房，可是還看不到房價漲起來的苗頭。

終于，到來了2024年6月，深振業熬不下去了，選擇開盤入市，價格定在了1.35-1.45萬/㎡。

這比當初拿地價還要低！

要說房價跌破底價賣房的項目不算少，但首次開盤就跌破地價的，振業學府里大概是第一個。

大嘴幫振業學府里算了筆賬，項目總投資達到11億，算上開發成本，將近2.4萬/㎡。

按照不到1.5萬的售價，深振業賣一套房虧小一百萬。

可就算深振業有如此的賣房“誠意”，但購房者似乎買賬的并不多，從去年開盤至今快一年了，振業學府里總共才賣了90套，去化不足兩成。

當年為了拿下這兩宗地塊，深振業掏出了33億的土地款，而2023年深振業全年的營業收入也就28.11億。

兩個項目把上市公司一年的營業收入全部折騰進去了還要搭點，深振業不虧才怪呢。

今年2月，振業天成和振業學府里兩家項目公司的法人都發生了變更——

原振業集團廣州公司黨支部書記、執行董事黃藝被拿下，換上了一家營銷代理公司背景的趙鵬。

都已經是現房了，第一要務自然是賣樓，之前挖的坑，重要有人來背鍋吧。

在大嘴看來，深振業這倆項目，如果當年是龍頭房企操盤，不管是開發速度又或者是推售速度，怕是早就賣完了。

深振業的龜速開發曾經讓其成功穿越了周期，如今又是因為龜速將其困在了另一個周期里！