都知道3月份以來上海的成交量還不錯。

　　我是沒想到連金山石化這里的房子都賣的飛起。

　　3月份金山所有石化新村一共成交了24套，環比增長了72%，同比增長了50%。

　　本以為是市場的勝利，但是看了價格的確是 慘不忍睹 。

　　遠郊的成交回暖或許是一種無止境降價的無奈。

　　畢竟還有愿意接盤的，屬實不容易了。

　　跌麻了

　　30萬的總價正在成為金山石化新村的價值。

　　是不是很難想象，房價能捅破天花板的大上海還能有這么便宜的房子。

　　但事實就是如此。

　　看了數據有種不寒而栗的感覺。

　　我拉了十五個石化新村的鏈家成交數據。

　　自2016年鏈家網站有記錄以來，一直是在螺旋下降。

　　是一場長達10年的下跌。

　　圖：石化新村成交均價及同比/魔都財觀制圖

　　也就是說自從2016年的上海普漲后，這里就一直再被時代 “拋棄” 。

　　整體石化新村的均價走勢已經出現了50%的下跌。

　　2017年才是石化新村的歷史高點，即便是2021年的這波大行情，這里也只是反彈了25%。

　　從年度的趨勢來看，石化新村這里似乎并沒有止跌。

　　而且今年的跌幅進一步擴大了。

　　圖：石化新村歷年套均總價/魔都財觀制圖

　　十年前在石化新村買一套老破小大概是90萬。

　　十年后這里平均一套老破小只要39萬。

　　如果去看個案，這種快速下跌的沖擊會更強烈。

　　30萬一套的石化老破小，竟然在一年前還能賣60萬。

　　也許有人會說，人家的公房可能90年代只要3-5萬塊，就算30萬也不虧錢。

　　但是30年過去，通脹之下，30萬怎么可能算是賺錢了。

　　更何況還有很多人是后來買的二手房。

　　遠郊都在虧本大甩賣

　　金山離上海太遠，甚至有點 脫離 上海房價體系的感覺。

　　會不會是特例呢？

　　我繼續看了幾個遠郊地方，即便是次新房也難逃厄運。

　　這里是大家熟悉又陌生的地方——蘆潮港。

　　聽過的人很多，去過人很少。

　　蘆潮港這里的朗詩里程，2016年的次新房。

　　成交價格已經遠低于開盤價了。

　　圖：朗詩里程成交均價及同比/魔都財觀制圖

　　2015年朗詩里程洋房開盤，均價大概1.9萬/平；

　　2016年高層開盤的價格已經到了1.8萬左右，最便宜的房源價格能到1.6萬。

　　如今朗詩里程的均價只有1.58萬/平，十年一分沒漲。

　　如果當年是貸款買房的，利息就要虧30-40%。

　　過去一輪牛市中，也就是2020年漲了19%，從21年開始就已經跌了。

　　圖：朗詩里程歷年套均總價/魔都財觀制圖

　　8年時間，套均總價已經從最高點縮水了87萬。

　　小戶型2房眼瞅著就要跌破120萬了。

　　另一個是安亭的地鐵剛需神盤——路勁上海派。

　　上海派最早一期君悅華庭2014年開盤的價格大概2-2.1萬/平。

　　花香瀾庭是2015年開盤的，價格在2.5萬/平左右。

　　等到2016年盛世景庭開盤時，已經漲到了3.3萬/平。

　　從當下的表現看，已經是在破發的邊緣。

　　以花香瀾庭為例，現在的二手成交價格2.7萬/平左右。

　　但是最低的掛牌價已經來到了2.4萬/平。

　　這賣房已經不是賺多少的問題，而且早點跑爭取再少虧一點。

　　好在是地鐵口的項目，趨勢上要比金山石化、蘆潮港朗詩里程好一些。

　　圖：路勁上海派成交均價及同比/魔都財觀制圖

　　今年的跌幅大幅度收窄了。

　　盡管要破發了，但是有一點點止跌的可能。

　　但對于買房人或許是個好消息。

　　十年前人家要花265萬才能住進這個小區，4年前要花300萬。

　　可是今天小區的門檻只要230萬。

　　圖：路勁上海派歷年套均總價/魔都財觀制圖

　　如果你十年前“不幸”錯過了遠郊的某些項目，現在你“有幸”可以以更低的價格來抄底。

　　看到了環滬的影子

　　遠郊很多地方這種一夜跌回“解放前”的感覺，真的和環滬有點像。

　　時代的機遇以及自身的條件已經很難支撐起“宏大的敘事方式”。

　　大家都想要所見即所得。

　　當然遠郊的 沒落 是多方面因素造成的。

　　1、試錯的機會太少了

　　每一個板塊或是區域從起步到成熟的都要經歷相當長的發展周期。

　　像大家熟悉的陸家嘴，也是從90年代開始埋頭苦干十幾年才打好基礎。

　　當然市區也有甘泉宜川、真光等等一些不太行的地方。

　　但是市區的調整空間會更大。

　　也許大家一開始都沒有想好到底在能干，以至于區域之間產生的差距越來越大。

　　板塊逐漸定型后，價值上限也逐漸被鎖死。

　　市區在逐漸的發展中，如果有新的規劃需要大拆大建的可能性高很多。

　　這種新陳代謝的速度要遠快于遠郊的成熟區域。

　　遠郊如果一開始走的就不理想，等待煥發新生的機會也許就需要好幾代人了。

　　2、產業和房價的聯動性很弱

　　一說產業對房價影響，大家肯定想到張江、想到漕河。

　　正常情況下，產業確實應該給到樓市正反饋。

　　但是郊區的產業發展就不一定了。

　　金山石化，對于現在的購房者來說，它就不是宜居區域。

　　蘆潮港碼頭很厲害，但是碼頭相關的產業人群就一定要住在碼頭邊上嗎？

　　更何況更多的遠郊區域像樣點的產業都拿不出來。

　　也就導致，這些地方的房價沒有足夠支持。

　　大盤猛漲的時候，他能勉強撈點湯喝，大盤不行， 它“崩”的更快。

　　3、資源越來越集中

　　前灘之后，再找第二個前灘都很難了。

　　前灘的起步到成熟已經算是火箭速度了。

　　但是這種資源投入和發展決心，不要說遠郊了，市區現在也很難遇到了。

　　在上海全面人口導入時期，攤大餅的方式，人人都能分口肉。

　　但是人口漲不動了，存量競爭下，遠郊肯定是越來越難。

　　4、放開限購也沒用

　　環滬的限購早就已經徹底消失，但是環滬的樓市并沒有真的好起來。

　　上海這些郊區的地方似乎也只是重復環滬的故事。

　　沒有產業、沒有地鐵、沒有配套。

　　更重要的是，沒有留住人的能力。

　　那么放開限購你真的認為能徹底改變么。

　　現在外環外也就是1年社保要求，我不認為取消這1奶奶社保要求，蘆潮港這里的房子就能一飛沖天。

　　這里的未來只有內循環，本地人如果還有愿意買的就是最好的局面。

　　想要真正有起色，必須是從核心區的一層一層的起來后，最終傳導到這里。

　　最后

　　越來越多的房子早就沒有護城河了。

　　當然下跌不一定是就是壞事，這種價值回歸是全上海都要面對的事情。

　　只是下跌尚未結束。

　　當市區豪宅不斷刷新房價記錄，當市區次新房開始有價格抬頭的跡象。

　　上海樓市的分化在這一刻具象化。

　　如果你不是屬于這些圓角地方的購買力。

　　不如早一點離開吧。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。