冰火兩重天的豪宅市場

　　上海豪宅新房又雙叒叕賣爆了。

　　前有黃浦金陵華庭，均價18.9萬元/平方米，158套開盤3小時就售罄，賣出了92.34億元；

　　后有綠城潮鳴東方，樣板房驗資三千萬，照樣擠滿了看房的土豪；

　　而和新房火熱形成鮮明對比的是，同一時間上海很多豪宅房東，卻在砸盤割肉，降價賣房。

　　翠湖天地1期雅苑頂復，掛牌價已回撤到2019年的15萬/㎡，低于小區均價20%：基本上是2019年左右的價格了。

　　中星美華邨249㎡，高區景觀戶型比去年年底的中區成交價還低了。

　　衡復風貌區，建國西路的嘉御庭，低樓層掛牌價已降至15萬/㎡：

　　華潤外灘九里，二手房掛牌量攀升至33套，小區522戶，掛牌率6%。

　　小區四月份成交一套大兩房，單價還不到12萬。

　　就連去年剛開盤的濱江凱旋門三期，如今也有人要“拋售”了，252平一線江景的掛牌價只要4300萬。

　　還有3月11日，翠湖四期成交的一套法拍房源。

　　296平帶車位，底價成交，成交價5491.2萬，單價18萬出頭。

　　這個296平大橫廳戶型，最高點成交價接近1個小目標，兩年多時間，價格接近腰斬。

　　我們發現，當下市面上總價2000萬以上的二手豪宅，不僅掛牌價、成交價在下滑，掛牌量也在迅速擴大。

　　豪宅新房瘋狂上架

　　其實從去年開始，上海總價2000萬以上的豪宅，就開始瘋狂上架出貨。

　　圖源：房外房研究院

　　2024年上海2000萬以上新房成交5532套，是2023年的1.6倍，是2024年二手房的3.4倍。

　　細分到3000萬以上：，2024年上海3000W以上新房成交2553套，是二手房的4.8倍。

　　豪宅的購買力都被新房吸走了，二手房房東只能干著急。

　　為什么市中心土地價格在漲，豪宅新房在漲，二手卻還在跌？

　　因為市區 開閘放水一樣狂推豪宅用地，豪宅新房巨量供應，讓供需關系失衡。

　　上海是有錢人多，但也不是無窮無盡的。

　　前兩年上海樓市特別火的時候，買房人買新房就跟搶白菜似的，連郊區那種鳥不拉屎的地方都瘋搶。

　　當時郊區隨便搞個地鐵站或者學校的規劃圖，轉手就能賺大錢。

　　至于市中心那些黃金地段，跟捂著寶貝似的，舍不得拿出來賣。

　　后來經濟不景氣，郊區剛需盤現在賣不動了，市中心的地皮都拿出來了。

　　再加上取消了限價，還搞了個"好房子"標準，就是告訴開發商："你們盡管把房子往豪了整，價格隨便定，只要有人買單就行"。

　　這招確實好使。去年融創一號院、濱江凱旋這些豪宅，開盤當天就賣光光。

　　粗略算算，最近三年光黃浦區就要推5000套豪宅，還不說城隍廟、黃浦濱江、老西門，大量的空地都等著蓋豪宅。

　　再加上徐匯濱江、老靜安這些地方要推的新盤，上海市中心的豪宅新房，需要多少有錢人才能賣完？

　　照這么下去，上海市中心豪宅的供需關系要徹底失衡了。

　　以前大家說是核心資產，那是因為供應緊張，如今巨量供應之下，別說增值了，到二手市場價格破發都有可能。

　　真到那時候，豪宅也回歸居住屬性了。

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　　新房品質吊打二手

　　如果你去實地看過市中心豪宅新房樣板間，再和二手老豪宅對比一下，你就知道。

　　新房樣板房，給買家的體驗，比大部分二手豪宅要好太多。

　　裝標，層高，得房率，外立面，公區，景觀設計……，新房幾乎都是吊打二手。

　　還送大陽臺、搞空中花園，下沉式庭院……

　　新房層高3.3米 vs 老豪宅2.8米（多出半米能裝水晶吊燈）

　　新房得房率85% vs 老房70%（花同樣的錢多賺個房間）

　　新房帶智能家居 vs 老房還得自己裝修

　　
廣州某樓盤小區園林景觀

　　現在國家鼓勵造好房子，第四代住宅，再加上限價打開，上海新房正迎來產品力大爆發的元年，將快速追平甚至超過全國頂尖水平，參考隔壁杭州新房的品質。

　　這是真正的真正的升級換代，不能說從諾基亞到iPhone，那也差不多。

　　當然在這個過程中，價格也會同步提升，東西更好，價格更貴。

　　不得不說，有錢人就吃這一套，有錢人更喜歡買新不買舊。

　　而很多二手老豪宅，如果室內裝修沒有大改，完全是20年前的老舊氣息，確實只有靠一個地段撐著了。

　　從最近的成交來看，二手豪宅成交量趁著金三銀四也相當火熱。

　　但區分地段來看，郊區別墅項目占了多數，因為限墅令，上海真正的獨棟別墅還是稀缺。

　　而市區大平層的購買力，都被新房吸走了。

　　未來會怎樣？

　　總結來看，現在二手豪宅正在回到正常價位。

　　以前供不應求，有溢價正常。如今市中心土地巨量供應，全都造成豪宅，二手的溢價自然要被打下來。

　　特別是三四百平的大戶型最危險。之前這類房子價格虛高，主要是因為新房供應少，現在情況不一樣了。

　　開發商都在造300-400平的新豪宅，老豪宅明顯不香了。產品設計已經落后，價格虛高的水分必須擠掉。

　　而這場變局在重構上海豪宅邏輯，三個啟發：

　　1）未來很多老豪宅會淪為"不動產"。

　　2）特別是得房率低、戶型老舊的。

　　當新盤通過陽臺贈送、挑空設計把得房率做到90%以上，那些得房率70%的老盤瞬間變成"花錢買公攤"。

　　同樣5000萬預算，新房實得400㎡，二手只能拿到300㎡。

　　3）買豪宅，地段和產品力都要跟上。

　　現在富豪愿意為中環科技住宅多付30%溢價，也不愿低價接手內環老破大。

　　當新錢階層用科技住宅重新定義奢華，當政策紅利催生產品力大爆發，留給很多老豪宅的時間，真的不多了。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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