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　　2025年春天，上海浦東湯臣湖庭花園的業主們仍在為一場持續五年的物業費糾紛奔走。這場涉及2800萬元物業費結余與100萬元公共收益的訴訟，不僅是一場業主與物業的博弈，更撕開了高端物業管理“酬金制”的遮羞布，暴露了開發商、物業公司與業主三方權責失衡的行業頑疾。

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　　從“國際前沿”到“爛泥地”：高端社區的十年墜落

　　
2007年，湯臣湖庭花園以“生活在國際前沿”的定位開盤，6元/平方米的物業費標準在當年堪稱“天花板”。業主季先生回憶：“那時我們沖著湯臣系的金字招牌，以為高價物業費能換來頂級服務。”然而，從2010年起，服務質量斷崖式下滑：草坪淪為爛泥地、保潔用鼓風機掃落葉（噪音高達86.4分貝）、綠化僅靠兩對老夫妻維護……業主們戲稱：“我們交的是‘豪宅費’，享受的是‘安置房’待遇?！?/p>

　　更令業主憤怒的是，中觀物業在2007-2019年的12年間從未主動公示賬目，直到2019年才貼出一份籠統的財務報表。這份報告顯示，小區物業支出總額高達8819.67萬元，但結余竟為-137.4萬元，凈利潤虧損53萬元。業主質疑：“我們每年繳納近千萬元物業費，錢到底去了哪里？”

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　　審計揭開冰山一角：270萬離職補償金與857萬“糊涂賬”

　　
2020年業委會成立后，新物業入駐，但中觀物業拒絕移交賬冊。業委會委托審計發現三大核心問題：

　　
1. 突擊計提270萬元離職補償金：2020年物業離場前，突擊支付人均8萬元的補償金，遠超市場標準，且無解聘合同與銀行流水佐證；

　　
2. 虛增人力成本：小區僅322戶別墅，物業員工數卻一度達70人，其中17人為“工務崗”，涉嫌將開發商工程人員工資轉嫁業主；

　　
3. 關聯交易吸血業主：開發商湯臣集團未支付的一期物業費約857萬元，竟被計入業主承擔成本，物業卻未積極追繳欠款。

　　面對審計結果，中觀物業辯稱：“酬金制下我們僅收取固定比例酬金，若承擔離職補償金，相當于包干制的風險?！钡ㄔ好鞔_指出，酬金制下物業只是“財務管家”，無權擅自列支自身經營成本。

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　　酬金制之困：沒有業委會的13年“裸奔”

　　
湯臣湖庭花園的悲劇，本質是酬金制在“監管真空”下的失控。根據《物業服務收費管理辦法》，酬金制要求物業定期公示收支、結余歸業主。然而，該小區業委會遲至2020年才成立，此前13年物業獨自掌管近億元資金，既無業委會監督，也缺乏政府強制審計。

　　中物智庫研究員宋子謙指出：“酬金制對業委會能力要求極高，而開發商在前期指定物業時，往往將酬金制作為‘方便自己人’的工具?！边@種模式下，物業公司既是執行者又是賬目管理者，極易通過虛增成本、關聯交易掏空業主資金池。

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　　二審判決與再審焦點：2800萬元為何縮水至404萬元？

　　
2024年12月，法院二審判決中觀物業返還404萬元物業費結余及100萬元公共收益。支持金額大幅縮水的關鍵在于兩點：

　　
1. “應收未收”物業費的爭議：物業未提供臺賬，導致857萬元開發商欠費無法核實，法院認為業主需承擔部分追責不力責任；

　　
2. 酬金制權責平衡難題：法院雖認定270萬元離職補償金違規，但為避免物業“零利潤”，部分支持了其管理成本訴求。

　　業主對此難以接受：“我們不是反對物業賺取合理酬金，而是要求每一分錢支出都有據可查?！蹦壳埃瑯I委會已向上海高院申請再審，核心訴求是推翻“權責失衡”的判決邏輯，要求全額返還2808萬元結余。

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　　行業警示：如何打破開發商、物業與業主的“三角死結”？

　　
湯臣湖庭花園的糾紛絕非個案。從深圳某豪宅物業挪用維修基金，到北京高端小區公共收益十年零公示，類似事件折射出三大行業痛點：

　　
1. 前期物業“強捆綁”：開發商指定物業公司已成潛規則，業主在購房時無選擇權；

　　
2. 酬金制“假透明”：多數小區賬目公示流于形式，缺乏專業審計支撐；

　　
3. 業委會“弱監管”：上海超60%小區業委會因專業性不足淪為“橡皮圖章”。

　　專家建議，破局需三管齊下：

　　
1.立法層面：明確酬金制下物業公司“代管人”身份，禁止列支人工成本、關聯交易；

　　2.監管層面：要求前期物業每季度提交第三方審計報告，房管部門建立“黑名單”制度；

　　3.業主層面：推動業委會專業化，設立財務、法律專崗，必要時引入職業經理人。

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　　當“高端”不再等于“高信任”

　　
湯臣湖庭花園的業主們仍在等待再審結果。這場訴訟的價值，早已超越千萬金額本身——它像一面鏡子，照出了中國物業管理行業從粗放走向規范必經的陣痛。當業主們舉起《民法典》維權時，他們不僅在捍衛自己的財產權，更是在推動整個行業告別“開發商說了算”的舊時代。

　　正如一位業主在法庭外的感慨：“我們買的不僅是房子，更是一種承諾。如果連最基本的賬目透明都做不到，‘高端’二字還有什么意義？”這場億元級維權戰，或許正是中國社區治理邁向現代化的一個轉折點。

　?。ū疚木C合法院判決書、審計報告及行業專家觀點，持續關注再審進展）

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