成都新樓市 文|黎小小

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競價246輪，延時213次，最終1110萬成交，溢價率約38.7%，在無人留意的角落里一場成都土拍悄悄爆了。

“開奔馳，住錦繡花園”，盡管已經過去30多年，成都初代別墅紅盤錦繡花園還是炙手可熱。

阿里司法拍賣顯示，上月底，一宗位于成都市武侯區人民南路46號52棟1單元52號的土地公開法拍，起拍價800萬，在246輪競價后由葉先生以總價1110萬成交。而這里正是桐梓林錦繡花園的地址所在。

△標的位置

△截自阿里司法拍賣

值得注意的是，這次法拍的并非是一套別墅房產，而是房屋推倒后的空置用地！

△截自阿里司法拍賣

拍賣信息透露，“該土地為空置狀態，買受人可按照成都市規劃和自然資源局的復建要求自行復建，但需要遵循相關部門的復建要求”。同時，拍賣文件中也公示了該地塊早前的恢復重建許可證和建筑設計方案（含總平圖、平面圖、立面圖、剖面圖）。

△截自阿里司法拍賣，地塊內實景（滑動查看）

設計方案顯示，這棟別墅的總建筑面積約282.02㎡。

我們以此推算，該地塊計算容積率約0.8，實打實的低密，而1110萬的成交總價，以這一建筑面積計算，樓面價約39358.9元/㎡。

△該地塊已批復的建筑設計方案，截自阿里司法拍賣

另外，地塊所在的整個小區土地使用權終止時間為2067年，也即只剩下42年左右的使用權。

折合樓面價3.9W/㎡，容積率約0.8，使用權約42年，從單純的數字層面來看，豪氣程度與3月成交的成都天花板地塊相比不遑多讓。

而地塊已經批復通過的建筑設計方案是什么樣？圖紙信息顯示，可恢復為一棟2層獨棟別墅，一層帶獨立車庫、中西式廚房、雙客廳、露臺，二層含3間大套房。用1110萬來買地自建別墅，這樣的方案設計不知道是否更符合高奢圈層的心意。

當然，也不排除賣下地塊后重新設計復建方案的可能。此外，按照5000元/㎡的建安成本和1W/㎡精裝成本來粗略計算，未來這套房產建成還大致需要花費400來萬（僅粗略估算，僅供參考），也即最后總耗資約1500萬左右。

△該地塊已批復的建筑設計方案，截自阿里司法拍賣（可滑動查看）

值得一提的是，買地重建別墅在錦繡花園已經不是新鮮事。

2021年，同小區內，一宗使用面積僅有305.21㎡的住宅用地同樣在推倒后進入法拍程序，在經歷175輪競價后，最終由李女士以11652880元拿下。但可惜的是，因為無法辦理過戶，這宗地在今年2月又重新登上法拍席，并最終流拍。

△截止阿里司法拍賣

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如果以這套房產建成后可能的總成本1500萬，作為預算標準購置房產，在現下成都大概能買到什么樣的房子？

同小區在售二手房方面，目前僅一套獨棟別墅在售，掛牌價約1380萬；同時期的另一個知名別墅小區，草堂之春，僅1套房源掛牌，總價4380萬。

△截自貝殼找房

在5+2區范圍內，因為限墅令的限制，用這個1500萬左右買新房獨棟的可能性幾乎沒有，大平層選擇頗多，疊拼或合院選擇面也并不多。近期取證的墅類產品，包括錦宸院、遠達天宸名邸、雍景白鷺灣等項目，但疊拼起步價基本都在1500萬左右，麓湖生態城黑鉐島組團，疊拼取證總價更在4875萬-1.45億區間。

由此來看，花1100萬買地重建實現獨棟夢，也不失為一個有性價比的方案。

4年前的李女士，4年后的葉先生，都曾真金白銀的投注此處。錦繡花園能在開發30多年后，還成為高奢圈層的非常規選擇，一方面，或許是別墅、特別是獨棟產品少有代餐，另一方面，更是因為老錢區的醇熟地段始終誘人。

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