信達(dá)地產(chǎn)，2024年業(yè)績顯示，公司陷入困境。

2024年公司營業(yè)收入直接從2023年的114億掉到80億，跌幅接近30%。歸屬母公司凈利潤虧損7.84億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧，降幅高達(dá)255.12%。更慘的是凈利潤，從賺5個(gè)億變成虧7.8億，這是公司近十年頭一次出現(xiàn)年度虧損。

作為曾經(jīng)風(fēng)光無限的央企地產(chǎn)平臺，信達(dá)如今陷入營收腰斬、利潤暴跌的困境。究其根源，不是運(yùn)氣不好，而是戰(zhàn)略失誤的必然結(jié)果。

2015-2017年，信達(dá)地產(chǎn)在土拍市場瘋狂拿地，上海顧村、深圳坪山、杭州南星橋......8塊地王砸下440億真金白銀。當(dāng)時(shí)沒人想到，這些“地王”會(huì)成為壓垮駱駝的最后一根稻草。2024年財(cái)報(bào)顯示，僅一線城市項(xiàng)目因限價(jià)政策就導(dǎo)致售價(jià)下調(diào)6%，直接吞噬掉本就微薄的利潤空間。

當(dāng)年有多膨脹，如今就有多狼狽。

盡管信達(dá)地產(chǎn)2024年實(shí)現(xiàn)銷售額82.69億元，但營收僅80.28億元，二者差額表明銷售未能有效轉(zhuǎn)化為當(dāng)期收入。年報(bào)顯示，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比大幅減少，主要因項(xiàng)目交付周期延長及部分區(qū)域售價(jià)下調(diào)。

存量去化艱難也是問題之一，信達(dá)地產(chǎn)加速現(xiàn)房、商辦及車位去化，但效果有限。其存貨/營收比高達(dá)435.46%，遠(yuǎn)超行業(yè)健康水平。高庫存不僅占用資金，還加劇資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。

年報(bào)披露，公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.2億元，同比增加67%，進(jìn)一步侵蝕利潤。

同時(shí)，三費(fèi)攀升也正在吞噬毛利。盡管毛利率同比提升11.82個(gè)百分點(diǎn)至30.25%，但銷售、管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用（三費(fèi)）總額達(dá)22.78億元，占營收比例28.37%，同比激增36.84%。其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用增長尤為突出，主要因有息負(fù)債規(guī)模維持高位（374.69億元），且融資成本上升。對比同行，保利發(fā)展2024年三費(fèi)占比僅為15%，信達(dá)地產(chǎn)的費(fèi)用控制能力明顯落后。

2024年代建項(xiàng)目銷售11.62億元，占總銷售額14%。但代建業(yè)務(wù)利潤率偏低，實(shí)際利潤率可能低于10%。年報(bào)未單獨(dú)披露代建業(yè)務(wù)利潤，但整體凈利率-10.07%。

紓困基金短期難貢獻(xiàn)收益，200億元紓困基金需長期運(yùn)作，優(yōu)先用于“保交付”，投資收益回報(bào)周期較長。截至2024年末基金尚未實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出，反而加重資金負(fù)擔(dān)（信達(dá)需出資100億元）。

作為四大AMC之首，中國信達(dá)2024年凈利潤暴跌48%，自己都在泥潭里掙扎。指望母公司輸血？財(cái)報(bào)顯示，中國信達(dá)2024年收購中小銀行不良資產(chǎn)超1400億，自己都忙著填坑，哪有余力顧及信達(dá)地產(chǎn)？所謂的“資源協(xié)同”不過是畫餅，2024年信達(dá)地產(chǎn)融資成本飆升到8.2%，連央企身份都兜不住的高利貸，暴露母公司力不從心。

2023年挖來萬科老將宗衛(wèi)國，本想復(fù)制高周轉(zhuǎn)神話，結(jié)果水土不服。信達(dá)地產(chǎn)的主業(yè)是“不良資產(chǎn)處置+代建”，這和萬科的“快周轉(zhuǎn)+標(biāo)準(zhǔn)化”完全是兩套邏輯。讓擅長蓋剛需盤的萬科團(tuán)隊(duì)去啃爛尾樓硬骨頭，就像讓內(nèi)科醫(yī)生做外科手術(shù)。

信達(dá)地產(chǎn)高喊“紓困救市”，結(jié)果把自己救進(jìn)了火坑。2024年砸100億參與200億紓困基金，美其名曰“盤活爛尾樓”，實(shí)際卻是“用爛錢填窟窿”。這筆錢投下去連個(gè)響都沒有——年報(bào)里白紙黑字寫著“基金尚未實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出”，反而讓本就緊繃的資金鏈雪上加霜。

2024年信達(dá)地產(chǎn)瘋狂甩賣20個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金不足30億。但相比374億的有息負(fù)債，這點(diǎn)錢連利息都不夠塞牙縫。更糟糕的是，甩賣的都是核心資產(chǎn)——上海寶山項(xiàng)目打折40%賤賣，合肥包河項(xiàng)目虧損1.2億出清。這哪是斷臂求生，分明是剜心自救。

對于2025年發(fā)展，信達(dá)地產(chǎn)表示，將繼續(xù)堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)”的穩(wěn)健經(jīng)營策略，統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系，重點(diǎn)圍繞“拓寬業(yè)務(wù)來源、加快資金回收、加強(qiáng)能力建設(shè)、提高組織效率”。2025年，公司計(jì)劃銷售額105億元，回款額100億元；計(jì)劃新開工面積12.55萬平方米，計(jì)劃竣工面積120萬平方米。

要說信達(dá)地產(chǎn)的未來，短期看確實(shí)不容樂觀。2025年公司計(jì)劃銷售額105億，但一季度只完成24億，照這個(gè)速度全年目標(biāo)怕是懸。更麻煩的是債務(wù)到期高峰，2025年有177億債務(wù)要還，，而公司經(jīng)營性現(xiàn)金流只有-11億，更要命的是，美元債利率飆升到12%，每個(gè)月的利息支出就高達(dá)上億。除非中國信達(dá)愿意豁免債務(wù)，否則破產(chǎn)重組將是大概率事件。

更可怕的是，公司高管集體“躺平”——2024年員工離職率高達(dá)37%，投資拓展部門幾乎跑光，一鍋端減員投資部?，F(xiàn)在唯一能做的，就是祈禱中國信達(dá)能拉兄弟一把。

曾經(jīng)的“地王制造機(jī)”，面臨諸多挑戰(zhàn)。信達(dá)地產(chǎn)的潰敗，是盲目加杠桿、賭政策、玩資本游戲，這些曾經(jīng)的暴富密碼，如今都成催命符。

違背常識的野蠻生長，終將被市場教育。