去年929新政后，上海成交了十幾萬套二手房。

　　其中大多都是總價300萬以內的老破小、動遷房，畢竟這才是上海樓市的底色。

　　而房齡20年以內的次新房，在二手房成交結構中占比并不多。

　　再細分到房齡10年以內的，更是少之又少。

　　不過話說回來，這些配套成熟、學校好的品質次新房，依然是中產最愛。

　　929新政后，上海哪些次新小區，成交最火熱？

　　今天我們來扒一扒。

　　新政后部分熱門成交中產小區（不完全統計）

　　黃浦

　　黃浦作為上海第一富人區，區內成交量最高的次新小區，是董家渡的明日星城。

　　其次是世博濱江的融創濱江壹號院。

　　明日星城一共三期，加起來體量比較大，超過兩千戶，這也是成交套數多的一個基礎。

　　小區位于董家渡，能蹭一點濱江的概念，目前二三期成交單價在10萬左右。

　　而一期房齡已經超過20年，業主買入價比較低，砸盤的可能性也比較大。

　　一期樓棟多， 容積率高達3.5，所以實地感受會非常密集，保養和物業都一般。

　　整體的品質已經不是很能打了，學區在黃浦區來講也不算特別好，價格對比最高點回撤超過30%。

　　融創濱江壹號院 ，則是世博濱江這塊的標桿小區，套均總價超過3000萬，但是世博濱江這個地段算是黃浦濱江帶乃至整個黃浦區的一個洼地。

　　跟黃浦濱江完全比不了，原因在于江岸線窄，且沒有成片供地，不好開發。

　　靜安

　　靜安區的次新房銷冠是位于新靜安大寧的慧芝湖花園。

　　慧芝湖花園分為三期，加起來超過3000戶，也是大體量小區。

　　小區品質不俗，有設計感，小戶型總價低，是不少中產上車大寧的一個選擇。

　　其中一二期建造時間早，停車位略顯緊張。

　　其次是靜安府，東區和西區加起來成交了68套。

　　作為大寧小標桿，靜安府的一個隱憂是掛牌量高：目前西區掛牌量超過50套，加上東區總的掛牌量接近100套，掛牌房源占比超過3%。

　　整體來看，大寧作為上海北區的明星社區，商業，產業，交通，教育，社區氛圍，小區品質，各方面都沒有短板，是浦西成交最火熱的中產板塊之一。

　　老靜安的次新房銷冠則是中凱城市之光（30套），老靜安的明星樓盤。

　　但因為房齡老，物業維護不到位，已經逐漸失去品質感。慢慢被老錢拋棄，也沒有new money 愿意接盤，這一輪價格回調慘烈。

　　2015年以前，中凱城市之光還能對標翠湖天地1期，如今已經淪為中產小區。

　　徐匯

　　徐匯的次新房成交之王是位于田林的徐匯世家花園（83套）。

　　其次是徐匯濱江 的豪宅尚海灣豪庭，套均總價在2000萬以上，成交了55套。

　　同樣位于徐匯濱江的百匯園也有不少成交，33套。

　　這兩個小區均位于徐匯濱江核心地段，部分房源有江景。

　　尚海灣豪庭優勢是地鐵7/12號線龍華中路站，商業有正大樂城，但尚海灣豪庭一期非一線江景，

　　百匯園算是徐匯濱江豪宅的二梯隊，缺點是沒有會所，車位配比不足1。

　　百匯園二期，2019年發行時靠江9.8萬/㎡，不靠江8.6萬/㎡。

　　二手成交23年最高點達到19萬，最新仍然有16萬的成交，一手買入的賺翻了。

　　長寧

　　長寧的次新銷冠是天山板塊的仁恒河濱花園，去年10月份至今成交了51套。

　　小區是天山的標桿小區， 也是天山板塊內唯一的嚴格人車分流小區。

　　小區采取圍合式景觀布局，樓間距寬闊，即便是低層，采光也不會受到影響。

　　戶型從1房到5房，比較齊全，因此很多業主在小區內就能完成置換。

　　最讓人喜歡的是小區綠化，滿眼的郁郁蔥蔥，又不會太密集到讓人壓抑。

　　成交價從最高點也有回落，但跌幅不大，相對堅挺。

　　其次是位于古北二期的御翠豪庭，小區房齡新，小戶型多，是很多中產家庭低總價上車古北的優選。

　　御翠豪庭坐落于古北新區黃金城道，古北核心區域，交通出行便利。

　　2008年竣工，算是古北比較年輕的小區。

　　小區容積率約為3.5，居住密度大，戶型從一居到五居都有，面積跨度大，適合不同家庭需求。

　　浦東

　　浦東面積太大，總的成交量高。

　　我們選取了三個板塊。

　　1）浦東的次新房成交之王是位于張江的張江湯臣豪園，頂級學區+核心產業區讓浦東中產對這里趨之若鶩。

　　2）其次是前灘的兩個小區，東方惠禮、東方逸品，主力都是小戶型，適合掛戶口用。

　　憑借嶄新高 級的城市界面+便捷的交通，優質完整的升學路線+繁華的商業+次新小區優勢，以及前 兩年房價深度回調， 新政刺激后，整個前灘板塊的成交量爆發。

　　各個總價段的小區均有不少成交，且價格反彈明顯。

　　3）唐鎮也是浦東剛改和改善的熱門地段：金融家以104套的成交領跑唐鎮。

　　楊浦

　　楊浦區賣得最好的次新房小區都在新江灣城。

　　成交量從高到低分別是合生江灣國際公寓（47套），華潤置地橡樹灣（42套），新江灣時代花園（40套）。

　　新江灣城這地方環境好，很多復旦老師住這兒，次新房多，適合想買楊浦改善房的人。

　　楊浦豪宅的銷冠則是位于東外灘的陽光城濱江悅，成交14套。

　　其次是翡麗甲第，東外灘的扛把子小區，成交9套，主打大平層，土豪們買得多。

　　虹口

　　虹口區賣得最好的次新房自然是瑞虹：整個瑞虹片區（1-9期）加起來賣瘋了。

　　瑞虹新城是浦西內環內少有的成片開發的中產社區，片區內都是次新房。

　　當年的流氓窟虹鎮老街被打造成這樣一個居住IP，很不容易。

　　對虹口的中產來說，可能沒有比這里更好的選擇。

　　它的知名度有多高？在有了瑞虹新城之后，人們幾乎已經忘記臨平路這個板塊了。

　　瑞虹新城5期

　　另一個關鍵點是，瑞虹南面的北外灘住宅很有限，瑞虹新城就成為北外灘的專屬后花園。

　　普陀

　　普陀的次新房銷量之王估計我不說，很多人都能猜出來，那就中遠兩灣城。

　　沒有別的原因，單純小區體量大，上海內環最大的小區沒有之一。

　　這是一個備受爭議的小區，有人說它是貧民窟，但單價卻也曾攀上十萬；也有人說它是富人區，但這里也曾群租盛行，管理混亂。

　　無論如何，1萬多戶的中遠兩灣城，都無愧于一座城的稱號。

　　普陀當下最頂的長風豪宅區，銷冠是中海紫御豪庭（21套）、其次是雅戈爾長風8號（18套），表現穩健。

　　畢竟是普陀城市界面最好、居住品質最高、有錢人最多的地方。

　　閔行

　　閔行次新房的銷量之王是位于浦錦的新浦江城（113套），也叫浦江華僑城，小區一共8期，加起來體量很大。

　　作為前灘輻射帶的低密社區，浦錦這里的次新房成交也相當火爆。

　　浦錦從行政上屬于閔行，但從板塊而言，更接近浦東。

　　作為閔行唯一處于黃浦江以東的鎮，閔行對這里并不上心，

　　在規劃中，浦江鎮也是閔行唯一沒有被劃進主城區的地方。

　　但浦江的優勢，是和浦東接壤，與幾個重要的產業中心都不遠，北有前灘商務區，東有張江科學城，西有“紫竹”產業園。

　　到市區也很方便，而且是一個幾乎全新的片區。

　　隨著前灘的崛起，浦錦街道不管是地理位置還是城市界面，都成為極佳的溢出區域。

　　小結

　　可以發現，這些熱門小區的共性是體量大，這是成交量的基礎。

　　體量大，對于小區的房價來講，是一把雙刃劍，在市場差的時候，拋盤多會導致互相壓價，對業主不利。

　　但市場好的時候，大體量的網紅盤也會自帶更多的曝光量，更容易賣出。

　　而且，在大體量小區，因為戶型豐富，習慣了當地生活環境的業主，很多人會一房換兩房，兩房換三房，小區里的“內循環”就這樣形成了。

　　新政后的市場，折射出中產的焦慮與權衡：

　　既要學區保底，又渴望品質進階；既要產業輻射，又難舍地段情結。

　　從董家渡的老牌社區到前灘的掛戶口神器，從大寧的“六邊形戰士”到瑞虹的造城神話，買房人的選擇背后，是地段、產品、學區的精密換算，是對未來的隱性對賭。

　　中產的共識正在分裂：

　　有人死守內環，堅信核心資產抗跌；有人轉戰近郊，押注洼地補漲。

　　無論選擇哪條路，——樓市已告別普漲神話，唯有回歸自住本質，才能在潮水退去時站穩腳跟。

　　畢竟，房子盛放的本質是生活。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。