隨著5.1住建新規正式落地，首宗地塊在5.8掛牌了。

黃埔科學城映日路地塊，總價16.55億元，樓面價1.9萬/平，將于6月18日出讓。

幾個重點：

這是廣州真正意義上落實住建新規的第一塊地，體現在兩方面，限高和容積率。

1）限高原本是150m，但明確按照出讓成交時點的國家規范執行，參考《規范》最高不超80米。

2）地塊土地面積3.5萬平，建筑面積8.7萬平，容積率2.5，也符合國標要求。

3）地塊明確“鼓勵探索‘好房子’新模式”。

這點表述，也是新掛牌地塊中的獨一份。

一個是，公建化外立面，運用石材、真石漆、金屬漆、鋁板、 隔音玻璃等材料。

另一個是，放開了10%開敞空間，多出來的10%設備平臺面積。

這意味著，錯層的情況下，比普通的戶型，最多能偷出20多平的面積，戶型使用率更高了。

這兩點，之前可是面粉廠、絹麻廠才提到過的待遇。

這也是今年，唯一突破10%開敞空間的新地塊，足以見得對這塊地的重視。

黃埔此前容積率普遍高、超高層也多，既然要變革，就先拿影響最大的區域開刀。

①學鐵商齊全，地塊專門配了一宗新學校

為了映日路地塊，黃埔配了一所24班小學，距離地塊約500米。

雖然，24班體量不大，但考慮到附近入學要求不高，二手不多，而地塊也才8.7萬方建面，是夠用了。

學校并不由地塊開發商配建，不會增加額外成本。

規劃解決了學校問題，項目就很全面了。

據我了解，是政府配建名校，小學，具體的品牌學校我也知道了，私聊。然后，初中派位。

如果能搞定九年一貫制，項目確定性會更強。

地塊距離科學城地鐵站約500米，21號線通勤天河金融城、智慧城很方便。

一路之隔是科學城商業廣場，商業部分原來是高德匯，正在進行升級裝修。

未來，會是一個8.7萬方購物中心+3.7萬方綠軸廣場的綜合體-Get Mall云匯天地。

地塊，處于科學城科學廣場中軸之上，沿著這條軸線，學鐵商都安排明白了。

周邊以新建寫字樓、產業園為主，城市界面好，有綠道，還有科學城體育公園、環山嶺公園、牛角嶺公園等市政配套。

從區位、風水、配套的角度來說，會發現映日路地塊，本來就很能打。

現在，套上住建新規的新裝后，把內功也修煉好了。

②缺貨的科學城，來了個王炸，地塊有開發商兜底了

科學城西區，一直以來都缺貨。

上一次賣地，還要追溯到10多年前的越秀嶺南山畔。

整個西區供應，不是沒有好的，是根本沒得選，只有大壯名城，要不就要買到黃陂、香雪、水西等周邊板塊了。

即便是二手，都沒得挑。

科學城西區，一心搞產業。

這也是科學城，為什么能自成一脈，即便被很多老廣說這里太遠，但依舊賣的很不錯。

產業基本盤，很穩。

比如說，路上經常能見到測試自動駕駛，這也是板塊基建，和產業研究的體現。

映日路地塊，本來規劃的也并不是住宅，前身是廣州農商行拿的總部大樓，退出來后，才改的住宅規劃。

大家，第一反應或許又是商改住，但這一次卻很不一樣。

其一，缺貨，在科學城、神舟路附近上班的高管、工作，考慮最多的就是大壯名城。

其二，由于缺乏住宅，科學城西區，有比較明顯的潮汐現象。

白天上班，有人氣，但到了下班時間，這里就會略顯幽靜。

即使附近有公寓，但每天住公寓被上班折磨的打工人，消費能力和主動性都不強，還得是家庭客、有一定積蓄的年輕人。

所以，科學城商業也難起勢，氛圍就很難搞起來，曾寄予厚望，卻沒運營起來的高德匯，就是比較典型的例子。

③樓面價1.9萬，這是要卷死科學城

地塊各方面的指標，容積率更低、密度更小、層數更少、景觀和位置還更好...

教會新徒弟，餓死老師傅。

最氣的是，可能還更便宜。

起拍價1.9萬/平，是什么概念，此前老黃埔圖書館地塊的地價是2.45萬/平。

而且，映日路地塊不用配建學校，搭了3000方商業，可售樓面價2萬出頭。

若按起拍價，賣到3.5萬，就已經有得賺了。

旁邊大壯名城，在售88-143平，41-47層，均價4.4-5.8萬/平。

五一期間，額外95折，最便宜360萬能上車。

賣最好的是88和105的剛改小戶型，88平低樓層高性價比的賣光了。

143平的大戶型賣的最少，總價去到700-800萬階段，很多客戶都會更多考慮天河東了。

地塊是科學城最好的項目了，位置也更靠近天河、產業區，未來要做科學城頂流的。

不過，從大壯去化來看，大戶型總價上去，客戶會轉向天河了。

1.9萬地價，配上低容積率，有很多遐想空間，是做南北對流的小高層板樓，還是高低配的前排洋房/疊墅+高層，都有可能。

未來面積可能會稍微做大點，在95-180左右，主要客戶，還是科學城周邊的高管和產業工人，也能吸引到周邊超高層住戶置換。

映日路地塊出來，科學城乃至整個黃埔都要抖三抖。

④黃埔真的變天了

新規不僅僅是明確規范，而是顛覆了過往的游戲規則。

說起黃埔產品，大家第一反應都會是，超高層、高密度、高容積率、舊改...

盡管，這些小區外立面、花園、戶型設計的都還算不錯，但內在總是被質疑。

為此，地塊還有10%開敞空間，用絹麻廠的戶型做例子，入戶設備平臺，可以比其它戶型多一個大陽臺。

開發商有了更多空間施展拳腳，能做出好的產品，很多人說戶型使用率不高，實際上超高層也是扼殺戶型使用率的元兇之一。

同時，買家能挑到居住更舒適的產品，雙贏。

只是，超高層業主，哭了。