張江金茂府由中國金茂開發，位于張江科學城核心區，張衡路與科苑路交匯處，總建筑面積約 28 萬㎡，容積率 2.5，綠化率 35%，規劃 12 棟 18-26 層精裝高層及 4 棟疊拼別墅，共 1560 戶，車位比 1:1.8，2024 年 12 月精裝交付，高層物業費 6.8 元 /㎡?月，別墅 8.5 元 /㎡?月。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用現代主義風格，玻璃幕墻搭配鋁板，窗墻比 0.45，融入 “綠建三星” 標準。社區打造 “一心三園” 景觀，中央水景軸串聯兒童樂園、科技主題園等，配備 2000㎡會所，含恒溫泳池、私宴廳等。

主力戶型 98-230㎡：98㎡三房總價 880-920 萬，三開間朝南，得房率 78%；135㎡四房 1200-1250 萬，6.2 米橫廳；180㎡五房 1850-1900 萬，雙陽臺；230㎡疊拼 2800-3200 萬，帶庭院與露臺。均價 9.2 萬 /㎡，科創人才享 9.5 折，比同區域華發四季豪園高 5%-8%，但科技系統加持顯著。

生活配套

交通距 2 號線廣蘭路站 1.2 公里，步行 15 分鐘，6 站達陸家嘴；13 號線華夏中路站 1 公里，換乘便捷。自駕經羅山路高架 20 分鐘達張江科學城核心，30 分鐘到浦東機場，社區有特斯拉充電樁與班車接駁地鐵。

商業 1 公里內有張江科技園配套商業、華杰購物中心，2 公里到張江萬科翡翠公園商業街，3 公里內有張江家樂福、傳奇廣場，滿足高端消費需求。

教育對口張江實驗學校（區重點），3 公里內有民辦華二浦東分校、上海中學浦東分校，國際學校如上海民辦張江集團學校等環伺。

醫療 2 公里內有上海市浦東醫院（二甲），5 公里有上海市質子重離子醫院，為全球頂尖腫瘤治療機構，周邊還有張江社區衛生服務中心。

生態距張江人工湖公園 800 米，周邊有張江科學公園（在建），社區內打造垂直綠化墻，PM2.5 過濾系統使室內空氣質量優于室外 30%。

房產小知識

上海戶籍家庭最多購 3 套，非滬籍需連續繳納社保 3 年，張江科學城人才憑 “人才卡” 可突破限購 1 套。

商貸首套首付 30%，利率 3.7%；二套普通住宅首付 50%，利率 4.3%，非普通住宅首付 70%。公積金家庭最高貸 120 萬，科創人才可上浮 20%。

契稅首套 90㎡及以下 1%、以上 1.5%；二套 3%。滿五唯一住房免個稅，不滿按差額 20% 征收，增值稅滿 2 年免征。

購房建議

科創企業高管適合 135㎡四房，8# 樓 15-18 層佳，南向無遮擋。總價 1200-1250 萬，首付 30%360-375 萬，月供 4.7-4.9 萬，月入 9.5 萬以上適宜，6.2 米橫廳適合接待。

精英家庭可選 180㎡五房，5# 樓 20-22 層優，俯瞰中央水景。總價 1850-1900 萬，首付 555-570 萬，月供 7.3-7.5 萬，月入 14.6 萬以上適合，雙陽臺提升品質。

高端客戶考慮 230㎡疊拼，2# 樓邊套，帶 50㎡庭院。總價 2800-3200 萬，首付 840-960 萬，月供 11-12.6 萬，月入 22 萬以上可選，私密空間適合家族居住。

選房時確認 “十二大科技系統”（如地源熱泵、新風系統）運行標準，考察周邊實驗室分布（避免夜間噪音），預留 5% 稅費（44-160 萬）。

結語

張江金茂府憑借張江科學城核心區位、金茂品牌科技加持、高端配套，成為科創精英首選。隨著科學城建設推進，區域價值持續攀升，項目的科技住宅屬性與稀缺性將進一步凸顯，無論是自住還是資產配置，都是兼具品質與潛力的優選。