5月9日，今年上海第四批次土拍正式打響，4幅地塊陸續(xù)完成出讓，總出讓面積約10.1萬㎡，最終成交總價超97億元。

其中，楊浦濱江、松江新城兩個熱門地塊分別由保利置業(yè)和中國鐵建拿下，溢價率均超過20%，熱度不減。出乎意料的是，青浦重固、虹口四川北路地塊“遇冷”，各僅1家競買人，分別由保利發(fā)展和北外灘集團托底拿下。

從去年底開始，經(jīng)歷了連續(xù)逢拍地必出地王之后，本批次的土地拍賣迎來了一個小波谷。申度君認為，這也算是一個正常現(xiàn)象。土地價格連續(xù)追高之后，無論是市場，還是企業(yè)都需要一個冷靜期來平復(fù)一下“不理性”的熱度。

今天，申度君就來講一講為什么本批次土拍，房企出手趨于謹慎？

申度觀點

（1）本批次土拍在參拍企業(yè)數(shù)上，熱門地塊的追逐企業(yè)相較前幾次大幅回落。比如，第一批次的虹口瑞虹新城地塊，一共有17家房企參與競拍。三批次的靜安大寧地塊，有9家房企參與競拍。而本批次最熱的地塊楊浦東外灘地塊也僅有5家房企參與競拍。

從參拍房企來看，前兩批次土拍，民企和外企開始出手補倉。本次土拍回歸到國央企為主的常態(tài)。可見，在連續(xù)沖高了半年多之后，上海的土拍市場也進入到了一個“冷靜期”。

（2）盡管有2幅地塊溢價仍較高，但房企的拿地邏輯更趨理性，利潤優(yōu)先。比如虹口四川北路地塊因捆綁商業(yè)、面積過小，開發(fā)難度大、利潤空間有限，幾乎無人問津，最終由地方國企托底。

多數(shù)企業(yè)選擇在熟悉深耕領(lǐng)域拿地，這種區(qū)域深耕策略既能降低開發(fā)風(fēng)險，也能通過規(guī)模效應(yīng)提升品牌影響力。

對于房企而言，在競爭激烈的環(huán)境下，精準研判地塊價值、合理控制成本，同時結(jié)合區(qū)域深耕策略，將是未來拿地的關(guān)鍵。

（3）4月份上海新房市場和二手房市場成交有所下滑，上海“好房子”政策細節(jié)未正式落地，市場呈現(xiàn)一定疲軟趨勢，也是本次土拍熱度相比一季度有所降溫的外在因素。房企不會盲目參拍，熱度集中于核心地段，更傾向于爭奪確定性高的優(yōu)質(zhì)地塊。

接下來，申度君為大家詳細說一說這次的土拍結(jié)果：

01

土拍延續(xù)少量多次趨勢

從今年已經(jīng)完成的四個批次土拍不難發(fā)現(xiàn)，延續(xù)了去年土拍“少量多次”的趨勢，四個批次合計僅成交13幅地塊。

本批次四幅地塊與一、三批次數(shù)量持平，但參拍房企并不多，政策利好也沒有新招出臺，房企拿地積極性減弱。加上地塊本身特質(zhì)，不太容易觸頂或者出現(xiàn)高溢價，因此整體溢價水平較此前批次有所下降。

02

國央企選擇區(qū)域深耕

從本次土拍報名房企名單來看，還是一眾國央企熟悉面孔，為了爭奪在上海的市場份額，幾乎每次土拍都有所參與。另外，由于本次四幅地塊體量都不大，報名房企基本選擇“單挑”。

楊浦東外灘地塊共5家房企角逐，分別為招商、金茂、華潤、中海、保利置業(yè)。現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)基本是在保利置業(yè)和中海之間展開，從勢頭上看，保利置業(yè)早前就發(fā)布招標(biāo)公告，報價緊咬不放志在必得，而中海也絲毫不示弱，目的很明顯，能拿下自然最好，即使拿不到，在最后關(guān)頭放棄，抬升樓板價，對于自己旁邊的地塊銷售也大有裨益。

去年11月27日，中海以總價36.45億元成功競得同單元內(nèi)K8-05地塊，溢價率16.33%，成交樓板價73288元/m2。僅隔半年，本次L4-02地塊樓板價上漲近7000元/㎡，成功問鼎區(qū)域新“地王”，預(yù)計售價將站上12萬/㎡+。

對于保利置業(yè)來說，楊浦東外灘可謂是最為熟悉的地方，東外灘二手房標(biāo)桿項目翡麗甲第就出自其手。近年保利瓏譽、保利瑯譽也是楊浦區(qū)域內(nèi)熱門項目。此次補倉，顯然意在深耕楊浦。

而松江新城地塊因為較好的地段位置和生活配套條件以及較低的起始樓板價，吸引了保利發(fā)展、象嶼&天安、招商、中國鐵建四組房企參拍，最終被中國鐵建拿下。

地塊南側(cè)中鐵建·星樾云澗樓板價29571元/㎡，2022年開盤聯(lián)動價5.54萬/㎡。今年再次落子，樓板價25288元/㎡，即便按照三年前的價格銷售，利潤率也不低。

同樣選擇區(qū)域深耕的還有保利發(fā)展，托底拿下青浦重固地塊，與前期銷售的保利虹橋和頌、保利虹橋和頌·in255距離很近。隨著虹橋和頌兩個地塊基本售罄，此次成功拿地，有望成為虹橋和頌三期，保利繼續(xù)深耕重固板塊。

虹口四川北路地塊由北外灘集團托底成交，由于196-08住宅地塊與196-06商業(yè)文化地塊捆綁出讓，而且住宅地塊面積太小，出讓面積僅3707平方米，開發(fā)商無論是從利潤測算角度還是從對于自持業(yè)態(tài)的運營和處置角度，都很難吸引其他開發(fā)商的興趣。綜合來看，虹口國企北外灘集團拿下最合適不過。

附：四批次土拍結(jié)果