近日，李嘉誠旗下長實集團位于北京朝陽區東四環的高端住宅項目“御翠園”，以七折價格拋售房源。

此次新推房源高層均價降至7萬元/平方米，總價最低980萬元起。與去年開盤價相比，價格下降近百萬。

御翠園拿地于2001年，和記黃埔以7億元總價拿下姚家園地塊，樓面價僅1750元/平方米。

拿地4年后，一期逸翠園于2005年開盤，二期御翠園2024年才入市。即便七折出售，售價較拿地成本仍上漲近40倍，利潤空間巨大。

此次拋售被視為李嘉誠“低買高賣”策略的延續。

從2001年以超低地價獲取姚家園地塊，到2024年二期開盤實現地價增值五十倍，再到2025年以7折清盤回籠資金，長實集團通過超長開發周期實現了土地價值的最大化。

這種“囤地-開發-高位套現”的模式，與李嘉誠近期出售全球43個港口業務的動作形成呼應，顯示其對資產流動性的高度重視。

“囤地”23年升值40倍

御翠園是李嘉誠進入北京的首個住宅項目，其所在的姚家園地塊于2001年以7億元總價拿下，樓面價僅1750元/平方米。

歷經23年開發，該項目一期逸翠園2005年開盤，二期御翠園直到2024年才入市，銷售備案價較地價已上漲五十多倍。

該項目新推高層房源均價降至7萬-7.1萬元/平方米，較此前9.07萬-9.97萬元/平方米的備案價最高降幅達2.9萬元/平方米，相當于打7折。

以140平方米戶型為例，總價從去年開盤時的1080萬-1100萬元降至980萬元起，降幅近百萬。即便以當前7折價格出售，售價仍較拿地成本上漲近40倍。

為安撫去年高價購房的老業主，御翠園提供兩種補償方案：按固定單價補裝修，或根據戶型給予80萬-100萬元現金補貼。

這一舉措被部分市場人士解讀為“封口費”，但分析師指出，該項目土地成本極低，降價后仍能保持高利潤，補償成本對開發商而言微不足道。

降價效應已向周邊市場傳導。數據顯示，御翠園所在朝陽區華紡易城小區同類房源一周內總價下跌87萬元，單價從6.85萬元/平方米降至6.2萬元/平方米。

5月以來，中建璞園、森與天成等多個北京新盤跟進推出特價房，部分房源優惠幅度達百萬元。

值得注意的是，御翠園周邊即將入市的平房黃衫木店地塊（由中建智地、中國金茂等聯合體以126億元競得）預計將帶來更激烈的競爭。

李超人“囤地”賺嗨了

近五年間，李嘉誠旗下長實集團延續其標志性的“囤地-開發-高位套現”模式，通過多個內地項目實現土地價值的幾何級增長。

2005年，李嘉誠購得上海新閘路“世紀盛薈廣場”項目地塊。在拿地后的長達十六年時間里，項目并未投入使用，雖2013-2015年處于施工建設階段，但建成后一直空置。

2021年9月，希慎興業發布公告，以35億元收購該項目，李嘉誠家族借此套現21億元。

2011年，李嘉誠旗下企業以19億元底價拿下大連西崗區黑嘴子項目地塊。在隨后的八年時間里，項目雖部分樓體已近封頂，但整體尚未完工。

然而，李嘉誠卻在此時選擇出手。2019年，該項目以40億元轉售給融創，轉手便賺取了超20億的差價，利潤率超100%。

2020年7月，長實集團以71億元人民幣將成都南城都匯項目出售給禹洲集團與成都瑞卓置業，錄得38.11億港元收益。

該項目地塊于2004年以21.35億元購入，樓面價僅1030元/平方米，歷經16年開發周期，未售房源占比29%（約6750套），即便按當時市場估值，售價較拿地成本仍上漲超3倍。

值得注意的是，長實集團為促成交易向買方提供24億元賣方貸款，并保留一名董事參與開發管理，這種“財務資助+管理介入”的模式，既確保資金回籠又維持項目控制權。

2024年，長實集團對東莞海逸豪庭項目啟動清盤，推出單價1.3萬-1.5萬元/平方米的特價房，較此前2.3萬-2.4萬元/平方米的均價直降近50%。

該項目地塊于1990年代購入，開發周期長達30余年，曾因囤地95個月被征收7915萬元閑置費，但未影響其最終獲利。

截至2025年，長實集團在內地仍持有13個發展中項目，包括上海高·尚領域、北京逸翠園剩余地塊等。這些項目普遍具備“核心地段+低成本”特征，例如上海高·尚領域2006年拿地成本僅3027元/平方米，而當前周邊房價已超10萬元/平方米。

不過，隨著內地房地產市場進入調整期，長實集團的策略面臨新挑戰：一是土地增值空間收窄，核心城市地價增速放緩；二是政策監管趨嚴，閑置土地處置力度加大。例如2024年東莞海逸豪庭因囤地被處罰，雖未收回土地，但釋放了政策收緊信號。

李嘉誠的“賣字訣”

不久前，李嘉誠旗下長江和記集團出售海外港口業務的消息卻引發諸多爭議。

在3月4日，李嘉誠旗下長江和記實業有限公司發布公告，宣布以228億美元向美國貝萊德財團出售全球43個港口資產

目前，該事件仍在持續發酵，市場監管總局已明確要求交易各方不得采取任何方式規避審查，在未得到批準之前，不得實施集中，否則將承擔法律責任。

巴拿馬政府也對和記黃埔在當地港口特許經營權開展審計等動作，使得這起港口出售風波愈發復雜，最終走向仍充滿不確定性，

回顧過去十年，李嘉誠所構建的商業帝國在全球經濟格局中，以清晰的資產拋售軌跡，完成了一場意義深遠的戰略轉移。

2013年，李嘉誠相繼出手香港天水圍嘉湖銀座商場、廣州西城都薈廣場、東方匯金中心，幾筆交易合計套現約181億港元。

進入2014年，李嘉誠的拋售力度進一步加大。這一年，南京國際金融中心大廈、港燈50%股權、長園集團股權、亞洲貨柜碼頭60%股權、屈臣氏20%股權、北京盈科中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會、和記港陸71%股權等眾多資產紛紛被擺上出售貨架，全年累計套現約918億港元。

在2015-2016年間，長江和記實業持續發力，繼續出售包括黃埔新天地在內的多個內地地產項目，交易總金額超過400億元。

2017年，李嘉誠再度成為商業地產領域的焦點，以402億港元的高價成功出售香港標志性建筑中環中心，這一交易金額創下當時亞洲商業地產單筆交易的最高紀錄。

之后，盡管李嘉誠宣布退休，但他所打造的商業帝國在資產出售方面并未停下腳步。自2020年起，李嘉誠家族的資產出售版圖擴展至英國及歐洲其他地區。

2020年11月，長和對外宣布以100億歐元出售歐洲資產，其中涵蓋英國的電信鐵塔業務等。這些舉措旨在優化資產結構，通過回籠資金有效應對市場的不確定性。

在此之后，李嘉誠依然延續減持內地和香港房地產項目的策略。與此同時，李嘉誠旗下公司連續五次減持郵政銀行股票，累計套現8.2億港元。

在資產配置策略上，李嘉誠有著清晰且明確的規劃。一方面，保留香港、深圳鹽田港、浙江寧波港等中國港口核心資產；另一方面，將大量資金投向新能源、創新抗癌藥研發及東南亞基建等高增長賽道。

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