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半年來，北京樓市誕生了好幾個雙子座。

從功德寺的和樾玉鳴與和樾望雲，到朱房的臻澐和海晏，再到朝陽保利朝觀天珺和金茂滿曜，它們都是同時拿地，兩兩挨得比較近。

不過，從嚴格意義上講，保利朝觀天珺和金茂滿曜算不上雙子座。

它們之間還有一公里。

只是由于它們的股東一致——保利發展和中國金茂各持股50%，導致被貼上雙子標簽。

既然被稱雙子，難免要拿來對比。

2月11日，三間房土拍落地，這是朝陽區第三宗組合地塊，保利發展與中國金茂聯手以87.295億元拿下，樓面價約5.15萬/平米，溢價率10.5%。

拿地后，兩家開發商分家而治，保利負責操盤南區地塊，金茂負責D區地塊。

它們在開發節奏上，基本保持一致。

清明節前，保利朝觀天珺和金茂滿曜同時公示了總平圖，非常簡潔，除了樓高外，沒有任何關于樓棟的尺寸數據，一切披著神秘的面紗。

這讓外界很難窺探它們戶型的具體模樣，只能通過外立面效果圖，來粗略看到兩個項目，都擁有南向內嵌陽臺。（詳見《保利豪宅，披上了“三件套”》、《金茂，要造一座河景房》）

直到五一假期前，它們公布了官方戶型圖，人們才一睹其產品真容。

果然，神秘的背后，是大范圍的贈送尺度——所有戶型南向內嵌陽臺打通，北向擁有雙設備平臺贈送。

戶型設計上，保利朝觀天珺起步92平米三居后，直跨到122平四居，再往后是139平和157平四居。

其中92平米和122平米比較稀缺，加一起的占比僅為14%；剩余兩個戶型為絕對主力，占比達到86%。

金茂滿曜則填補了保利朝觀天珺的空缺，戶型上更加細分化一些。

它的7款戶型中，115平、116平和120平三居占比達到了38%；129平、133平、147平四居的占比，分別為17%、23%、15%；而159平四居占比，僅為7%。

很明顯，在戶型配比上，三間房雙子形成了互補。

不僅如此，保利朝觀天珺和金茂滿曜的產品差異化，還體現在戶型設計的不同上。

1、天珺92平VS滿曜116平

花姐之所以拿這兩款戶型對比，因它們均為兩個項目的三居產品。

保利朝觀天珺92平為南向兩面寬產品，面寬進深比0.57；金茂滿曜116平為南向三面寬，面寬進深比0.89。

這兩款戶型南向均有內嵌陽臺，進深均為1.5米；北向則都雙設備平臺，進深1.05米。

保利朝觀天珺92平總贈送面積為11.15平米，實際得房率達到約89%；金茂滿曜116平總贈送面積15.1平米，實際得房率可達到90%。

很明顯，在三居產品上，保利朝觀天珺更傾向于首次置業的剛需；而家庭成員不多，且要找尋改善型三居，則金茂滿曜更為合適。

在120平左右的段位，金茂滿曜全為改善三居，而朝觀天珺的122平戶型則為4居產品。

兩個項目這樣的配置，很明顯在盡力滿足不同購房者的不同需求。

2、滿曜133平VS天珺139平

它們都是兩個項目的主力戶型，設計整體相似，朝觀天珺139平更像是金茂滿曜133平的放大版。

同樣在南向客廳和兩個臥室，都有內嵌陽臺；北向兩個臥室也均有設備平臺贈送；中間廚房也都是G形開放式設計。

它們之間最大的不同是，朝觀天珺139平比金茂滿曜133平，多了一個衛生間，在南向次臥中，面積接近3平米。

還有，金茂滿曜133平從主衛向北外立面有延展，正好覆蓋了客衛，形成一道屏風，可有效保護隱私。

金茂滿曜133平分布在13-18F的小高層，總贈送面積約15平米，令它的實際得房率可達到93%。

保利朝觀天珺139平則主要集中在11層洋房，產權得房率會比金茂滿曜稍高一些，總贈送面積17.4平米，實際得房率可達到95%。

在130平米段位，金茂滿曜除了133平外，還有一個一款129平四居，除了面積略有差異外，北向129平的廚房在東側，而133平則將廚房設計在中間。

3、天珺157平VS滿曜159平

在三間房雙子座身上，這是唯一可以直接對標的面積段位。

但這兩款戶型的占比，卻大相徑庭。保利朝觀天珺在砍掉175平后，157平成了絕對的主力戶型，占比達到了近一半。

而金茂滿曜159平戶型，占比只有7%，它大面積段位中147平米戶型有約104套，占比達到了15%。

不僅如此，在樓王戶型的設計上，三間房雙子也走了不同路線。

保利朝觀天珺157平戶型很有個性，參照了建發金茂觀宸165平樓王戶型，做到了南向4面寬。

它的總贈送面積達到了18.55平米，分布在2#和3#，為25層層高，這令它的實際得房率可達到90%。

金茂滿曜的樓王戶型則顯得常規許多。它的總贈送面積為16.18平米，為10層以下的洋房，實際得房率約在92%。

花姐點評：

談到雙子座，花姐印象中更多是彼此競爭。

即便是海淀功德寺雙子，盡管越秀地產兩頭持股，兩個項目重疊戶型，仍達到了70%以上。只是得益于海淀強大的購買力，它們還是被瘋搶了。

到了海淀朱房的臻澐和海晏身上，變成了徹底的諜戰劇。產品上，雖有各種草圖流出，但在花姐看來，不到官宣，一切都未有定數。

朝陽酒仙橋雙子比較幸運。北京宸園的收官，不僅避免了直接競爭，反而讓萬吉玖序對該區域的繼續深耕，續弦了。

而十八里店雙子中，朝陽ONE直接放棄了110-130段位，從102平起步后便直奔145平，與北京隅東序形成了差異化。

到了三間房雙子身上，表面看戶型似乎有重疊，但再看看它們的戶型占比后，會發現更多是一種互補。

兩個項目的戶型放一起看，基本覆蓋了朝青板塊大部分剛需和改善需求。

當然，隨著黃衫木地塊的成交，不可避免成了三間房雙子座，未來最大的競爭對手。

關鍵時刻，保利發展放棄175平戶型的舉動，便顯示出堅決護衛塔腰客群的決心。

不過，對購房者而言，除了比較位置上的優劣外，產品的性價比也至關重要。

在花姐看來，三間房雙子座的贈送尺度，也基本到位了。

接下來，就看售價，能否打動人心了。