文︱劉德科

今天〔2025/5/12〕，中美雙方發布《中美日內瓦經貿會談聯合聲明》，互相加征關稅均調低至10%。

此前，不少機構的樓市報告都把關稅戰列為4月份樓市轉冷的關鍵原因；現在，關稅戰得到了一定程度的妥善解決，樓市能起來嗎？我們的看法是：如果沒有新出臺有力的增量政策，樓市轉冷的趨勢還將加劇。

錯誤的歸因

第一，把當前樓市轉冷的鍋甩給關稅戰，本身就是一種錯誤的歸因。

過去一個多月，你肯定看到過像「關稅戰沖擊樓市信心」「關稅戰導致樓市成交低迷」或「關稅戰像盆冰水澆醒了樓市的春夢」之類的觀點。確實有一部分人是這種心態。但持有這種心態的人，跟一貫看空房地產的人，差不多是同一類人，跟有沒有關稅戰沒關系——現在關稅戰得到了一定程度的妥善解決，他們照樣不會出手買房。

藥效衰竭

第二，當前樓市轉冷的關鍵原因，其實是上一波政策的藥效已經日漸衰竭。

上一波提振樓市的政策，是在去年9·26政治局會議提出「止跌回穩」之時密集出臺的，其核心措施是央行把二套房首付也降到了15%（歷史所未見）——這個重磅措施，對于樓市「止跌回穩」起到了至關重要的作用。但即便是如此重磅的措施，對于全國大多數城市來說，其政策藥效也就維持了兩三個月而已，到去年年底就已經重新歸于冷寂。只有成都、杭州、上海和北京這四座城市例外，政策的藥效稍微更久一些，所以才有了所謂的「樓市小陽春」。

換言之，今年一季度全國房地產市場的整體數據看起來還不錯，主要是因為成都、杭州、上海和北京這四座城市的成交量，起到了掩護作用。整個中國也就這四座城市尚有「樓市小陽春」的氣息。進入4月份之后，哪怕是這四座城市，也在急劇轉冷，更遑論其他城市了。

尚未成為議題

第三，「樓市轉冷」尚未成為決策者的一個議題。

雖然前些天的4·25政治局會議仍然強調「持續鞏固房地產市場穩定態勢」，但4月份急劇轉冷的房地產數據，還來不及轉化為政策制定層面的議題。住建部門仍然把一季度的漂亮數字當作是樓市「止跌回穩」的輝煌成果，把成都、杭州、上海和北京這四座城市來作為樓市熱度的指標城市。

此前我們寫過，在當前階段，最典型的指標城市應該是南京和廣州。像南京和廣州這種超高能級的城市，樓市行情仍然處于泥潭之中——地方政府能出的政策幾乎已經全給出盡了，但樓市仍然沒有起色。所以，這已經不能怪南京和廣州了。現在，南京和廣州需要的是超出地方政府權限的那些樓市提振政策。如果決策者能以南京和廣州來作為指標城市，樓市增量政策的出臺節奏就不會那么猶豫，就不會那么拖沓。

亟待增量政策的出臺

稍微總結一下，當前樓市轉冷的關鍵原因，不是關稅戰，而是上一波政策的藥效已經日漸衰竭。

現在的樓市，亟待增量政策的出臺。何種量級的政策措施，才能扭轉樓市轉冷的趨勢？我們只能說，前幾天〔2025/5/7〕央行宣布的降息降準，完全不足以扭轉樓市轉冷的趨勢。

你也可以翻一下

我們一個月前寫的那篇文章

2025/4/18

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科