升學季過后的上海二手房市場，不溫不火。

　　新房市場卻是捷報連連。

　　前有翡雲悅府火爆認購。

　　后有綠城潮鳴東方開盤日光。

　　在新房豪宅被“搶購”的背后，有樓市的分化，也有上海zf的“陽謀”。

　　小米退掉的地，變身豪宅引爆市場

　　“地王”賣“天價”，徐匯濱江又火了。

　　5月11日，位于徐匯濱江的"綠城潮鳴東方"開盤，120套房源一日售罄，總銷售額69.88億元，再次刷新大眾對上海豪宅市場的認知。

　　這120套房源中，最便宜的一套總價超過4000萬元，最貴的一套接近1.54億元，共有6套頂層復式價格超過1個億。均價沖到19.5萬/㎡。

　　如此高單價，竟也獲得了191組認購，認購率近160%。

　　讓人不得不感嘆，上海豪宅的虹吸效應真的很頂。

　　作為土拍限價打開后首個入市的“地王”，綠城從拿地，到9個月開賣的過程也頗為不易。

　　去年斜土路這塊地因小米的戰略調整重新入市后，就被綠城、中海、保利等12價房企爭搶。

　　經過78輪競價，開發商不斷加價，最終綠城斥資48億元摘得該地塊，樓面價高達13.1萬元/㎡，成為國內單價最貴地王。

　　“全國地王”對綠城來說，既是光環也是壓力。

　　所有人都在期待這個一拿地就說預售價19w+/㎡的項目最后呈現出來是什么樣子。

　　誠然，綠城造出來的產品沒有讓大家失望。

　　產品過硬，再加上沒有“聯動價”的限制，定價主動權完全掌握在開發商手里。

　　所以潮鳴東方在價格上也放飛自我，19.5萬/㎡的過會價，成為上海非別墅產品中有史以來第二貴的。

　　上海豪宅，被外地人瘋搶

　　頂復1.5億照樣“秒光”。

　　到底是哪些人重金角逐上海濱江豪宅呢？

　　從公示的數據來看，綠城潮鳴東方191組有效認購中，除去3家公司，剩余188組客戶認購。

　　其中，上海本市62組，占比約33%；

　　其他省份126組，占比約67%。

　　外省認購客戶數量近乎是本市的兩倍。

　　全國富豪“云集”上海徐匯濱江。

　　其中浙江富豪一馬當先，認購人數占外省認購客戶總數約25.4%。

　　江蘇緊隨其后，18組認購，占比約14.3%。

　　安徽有12組，占比約9.5%；山東有10組，占比約7.9% 。

　　與上海本市認購客戶數量相比，浙江一省的認購量就已達到其半數以上，購買力十分強大。

　　市中心5000萬級豪宅不愁賣

　　綠城潮鳴東方的熱銷并非孤例。

　　在樓市下行周期中，上海的優質資產，依舊是塔尖客群的“心頭好”。

　　據房外房研究院數據統計，2024年上海3000W以上新房成交2600套。

　　是北京、深圳、廣州新房成交之和的4.9倍。

　　數據來源：房外房研究院

　　同年上海7000W以上住宅成交超過500套，力壓迪拜的435套，遠超紐約、倫敦、香港，成為全球豪宅成交最多的城市。

　　市中心5000萬級的豪宅大平層更是不愁賣。

　　近一年上海5000萬級豪宅平均認購率超160%、且大多數都是當天清盤：

　　?綠城潮鳴東方：2025年5月，認購率約160%

　　?金陵華庭：2025年3月，認購率199%

　　?上海壹號院：2025年1月，認購率170%

　　?露香園天譽：2024年11月，認購率101%

　　?外灘壹號院：2024年10月，認購率188%

　　?翠湖天地6期：2025年9月，認購率370%

　　?中海順昌玖里：2024年3月，認購率142%

　　其中，金陵華庭和潮鳴東方，一個18.9萬，一個19.5萬，都是在刷新當地新高的基礎上，清盤賣光的。

　　上海新房豪宅之所以能“逆周期”狂飆，大概有三個原因助力：

　　第一是資產避風需求。富人買豪宅，是從資產配置的需求出發，對抗通脹。

　　第二是資源稀缺性。以潮鳴東方為例，周邊3公里內，復旦附中徐匯分校、上海中學國際部等名校密集分布；另有華山醫院、中山醫院等三甲醫院環伺，這類硬核配套，足以對房價形成強有力的支撐。

　　第三是高端圈層效應。豪宅社區通過高門檻篩選業主，形成隱形社交圈。例如，潮鳴東方隔壁小區已確定對口宋慶齡幼兒園+小學的“王牌教育組合”，屆時吸引大量金融、科技精英入駐，進一步強化圈層護城河效應。

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　　上海zf的“陽謀”

　　新房豪宅市場的火熱，并不代表上海樓市的全面復蘇。

　　上海樓市整體還是分化行情。

　　剛需市場以價換量，土拍市場冷熱不均。

　　今年上海樓市的發展邏輯是：

　　通過土拍帶節奏，地王拉新房，新房拉二手房；

　　另有“政策托底+預期引導”，有效修復市場信心，最終盤活整個房地產市場。

　　所以目前依然看到上海zf在中環發動“土拍溢價拉高新房預售證價格，新房拉高二手房掛牌價”的操盤思路。

　　比如大寧中建玖合預售價16萬+、楊思華潤翡雲悅府過會價10.78萬、瑞虹金茂預計18萬、徐濱綠城19.5萬等。

　　歷史上2020年、2016年都是如此拉高房價的。

　　這次和之前的操盤變化是，中環這次新房價格高開，會配合產品力劇變，使用第四代住宅上線（比如楊思華潤翡雲6個飄窗和大陽臺，算上贈送面積得房率接近90%）。

　　在住宅更新大背景下，不少購房者會買單。

　　新房高溢價能賣出日光，對二手房價也有好處，對上海樓市穩定也有好處。

　　這是開發商、政府、老百姓三贏的局面。

　　2025年可能未來十年樓市新周期的元年，未來新房負責豪宅，二手負責性價比，這會是大趨勢。

　　對此我們也有一些買賣建議：

　　關于買房選擇：今年二手房品種上和位置上大機會仍然在于中環，在于中產品質房（500至2000萬）的次新或者老豪宅。

　　新房機會更多的是2024年續銷，老預售證價格的老項目，比如徐濱中能建14萬和中興路一眾13萬以下的項目。

　　更多小區選擇，更復雜決策，在這個場景下，房外房全城選房和站購房者立場的咨詢模式可以發揮更大作用。

　　關于賣房選擇：因為次新房價格趨穩和新房創新，刺激了置換者會在2025年入市，加快拋售。

　　所以今年唯一讓人比較堪憂的是500萬以下不帶學區（或者弱學區）的剛需房，但凡同質化嚴重的房子，大概率價格會持續低位，甚至繼續全年陰跌1-5%。

　　主要惡化數據是春節后掛牌量加速上升，又回到了21萬套左右的高位。

　　所以置換者今年的第一要務是速度，加快賣差房子和老房子。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。