—不接受“系統性風險由弱勢群體買單”的強盜邏輯 —

文|賈也

在房地產市場深度調整的今天，司法機關用裁判文書宣告——中國法治絕不接受“系統性風險由弱勢群體買單”的強盜邏輯！

期待已久，終成現實——當冰冷的法槌敲碎“合同相對性”的教條枷鎖，連云港市贛榆區人民法院的這起金融審判典型案例，徹底改寫了商品房爛尾糾紛的司法規則。

這場判決以穿透式審判思維撕開了行業潛規則的遮羞布——開發商取得了貸款資金，就應承擔最終的還款責任；銀行未盡審慎義務，就不能將風險轉嫁給無辜購房者，這是對商品房預售制度下權責關系回歸常識的重要實踐。這不僅是一紙裁判文書，更是中國法治文明向實質正義邁進的鏗鏘步伐，是人民法院貫徹法治精神、守護公平正義的重要司法實踐：

一是確立“雙向擔保”法律關系：法院首次系統闡釋了商品房買賣合同與按揭貸款合同之間的互為條件性，依據《民法典》第五百六十六條（關于合同解除后果的處理規則），徹底解構了“開發商違約—購房者受害—銀行追責”的畸形責任鏈條，認定在開發商違約導致雙方合同解除的情況下，購房者無需承擔還款責任。

二是完善“合同相對性”原則適用：傳統司法實踐中，購房者常因“合同相對性”原則被迫獨自承擔爛尾風險。該判決在遵循合同相對性原則的基礎上，援引《民法典》第五百七十七條（違約責任的一般條款）和第五百九十三條（因第三人原因導致違約的責任承擔），以公平原則為核心重構了開發商、購房者和銀行三方的責任體系，認定開發商違約是導致合同無法履行的根本原因，依法將責任歸于違約方。這一裁判糾正了“購房者單方擔責”的不合理慣例，彰顯“誰違約誰擔責”的法治核心精神，是對合同相對性原則的創新性適用，而非突破。

三是否定不公平格式條款效力：法院依據《民法典》第四百九十七條（無效格式條款的情形），明確指出銀行在格式合同中規定“購房者在合同解除后仍需還貸”的條款，因其不合理加重購房者的責任、排除其主要權利而無效。這一認定嚴格遵循格式條款的“提示說明義務”與“內容公平性”雙重審查標準，落實了《消費者權益保護法》對弱勢消費者的保護要求，體現了“實質公平”與“契約正義”的法治價值，防止金融機構濫用格式條款。

最高人民法院已將此案納入“涉執行信訪實質性化解典型案例”，標志著中國司法系統正從“糾紛解決者”向“規則制定者”的戰略轉型。目前已有全國8個省份的16起同類案件參照該裁判要旨作出判決，形成了顯著的“判例引導效應”。當浙江嘉興、寧夏石嘴山等地法院相繼作出類似裁判時，我們看到的不是司法跟風，而是法治中國建設中的“制度性共識”。

這份浸透法治智慧的判決書，本質上是一部微型《社會契約論》：它重新定義了政府、市場與公民之間的權責邊界。在房地產市場深度調整的今天，司法機關用裁判文書宣告——中國法治絕不接受“系統性風險由弱勢群體買單”的強盜邏輯！這既是為全國500萬爛尾樓業主筑起的“權利防線”，也是給六億城鎮居民的“法治定心丸”，更是給所有市場參與者的“違法警示錄”。

站在2025年的歷史坐標回望，贛榆判決必將作為中國法治現代化的標志性事件載入史冊。它證明：當人民法院真正挺直法治脊梁時，就沒有解不開的死結，也沒有蕩不平的不公！這份判決閃耀的，正是新時代中國特色社會主義法治道路的制度自信與司法智慧。