文：澤平宏觀團隊

5月7日，國新辦將舉行新聞發(fā)布會，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會負責人介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預期”有關情況，其中提到：

1）降準0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元；

2）降低政策利率0.1個百分點，公開市場7天期逆回購利率由1.5%下降至1.4%，預計將帶動LPR下行0.1pct；

3）個人住房公積金貸款利率下降0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%；

4）下調所有結構性貨幣政策工具 0.25pct，則抵押補充貸款（PSL，主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造）利率從2.25%下調至2%，保障性住房再貸款利率從1.75%下調至1.5%。

5）深化交易所債券市場對外開放，將REITs等納入滬深港通標的。

4月，房地產(chǎn)市場熱度弱于3月，其中核心城市市場表現(xiàn)相對更佳，整體以價換量。4月，30城新房成交面積環(huán)比-31.5%、同比-6.7%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-2.2%、-8.3%、-9.0%；16城二手房成交面積環(huán)比-7.5%、同比+5.8%。

我們此前構建的“重點城市房地產(chǎn)成交熱度指數(shù)”，4月，第一、二梯隊城市熱度較高，第四梯隊城市依舊低迷。但4月中旬后大部分城市熱度均有不同程度的下滑。

分梯隊看，第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強二線城市構成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。4月，北上深二手房成交套數(shù)同比分別為16.6%、35.9%、38.3%，杭州、成都二手房成交面積同比28.5%、18.9%。

第二梯隊：市場熱度較高，主要由區(qū)域中心城市構成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。例如：4月武漢新房成交面積環(huán)比、同比分別為-37.3%、22.3%。

第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強三線城市構成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。

第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構成。

本次降息后，將有力支持居民住房需求，鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢，預計5月核心城市熱度將延續(xù)，維持“以價換量”的態(tài)勢。

近半年市場呈現(xiàn)量起價穩(wěn)、區(qū)域分化，本質是一系列組合政策對市場信心的階段性修復，我們基礎判斷核心城市核心區(qū)域的房價應該基本穩(wěn)住了，低能級城市和遠郊區(qū)房價還可能調整。

考慮到多數(shù)城市庫存去化周期仍處高位，居民購買力、信心不足，疊加政策邊際效應遞減，政策仍需繼續(xù)加碼。

面對貿易戰(zhàn)沖擊外需，擴大內需重要性提升，可考慮將穩(wěn)樓市升級至提振樓市。

短期看，三招可救地產(chǎn)：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。

2）持續(xù)降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產(chǎn)新模式。

風險提示：部分城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。

目錄

1 月度觀點：利率下調

2 房地產(chǎn)銷售：4月樓市成交熱度邊際下降，本輪降息后有望短期改善

3 土地市場：“控量提質”，核心城市高品質地塊頻出

4 房企經(jīng)營表現(xiàn)：百強房企銷售動能減弱，拿地、融資熱度持續(xù)

5 行業(yè)政策追蹤：供需齊發(fā)力，持續(xù)放松穩(wěn)定市場

6 當前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預期、房價預期

7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行收儲、持續(xù)降息、全面放開限購

正文

1 月度觀點：公積金貸款利率下調，商貸利率下調空間打開

2025年5月7日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上宣布：1）降準0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元；2）降低政策利率0.1個百分點，公開市場7天期逆回購利率由1.5%下降至1.4%，預計將帶動LPR下行0.1pct；3）個人住房公積金貸款利率下降0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。4）下調結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，保障性住房再貸款利率從1.75%下調到1.5%，抵押補充貸款（PSL）利率從2.25%下調到2%。本次政策調整是繼2021年12月以來幅度最大的全面降準，配合著政策利率、公積金貸款利率的同步下調。

公積金利率破冰，5年期首套房利率直降25個基點至2.6%，商貸利率下調空間隨之打開。此次降息后，公積金與商貸利差擴大至41個基點。公積金首套房利率降至2.6%，而2025年3月新發(fā)放商貸平均利率約3.1%，即便是商貸本月下降0.1%至3.01%，公積金貸款與商貸的利差也有0.41個百分點。我們認為公積金貸款利率對于商業(yè)貸款利率具備一定錨定作用，此次公積金貸款利率調整有望帶動商業(yè)貸款利率隨之下調。

回顧歷史兩大地產(chǎn)放松周期，本輪政策放松力度已接近前兩輪周期。本輪周期，五年以上公積金貸款利率由3.25%（2022年9月）降至2.6%（2025年5月）。2008年周期五年以上公積金貸款利率由5.22%（2008年8月）降至3.87%（2008年12月）；2015年周期五年以上公積金貸款利率由4.25%（2015年2月）降至3.25%（2015年8月）；兩輪周期的房貸利率下調降幅在峰值利率的2成左右。我們預計，本次后續(xù)各城市將逐步落實公積金貸款放松政策，居民購房資金門檻和利息成本將明顯下降，提振剛性和改善型住房需求，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)步復蘇。

本輪降低公積金貸款利率，表明政策重心仍在剛需改善群體。截至2025年月，全國商品房庫存近8億平方米，70大中城市二手房屋價格仍在下行通道，房地產(chǎn)的企穩(wěn)態(tài)勢仍需鞏固。本次公積金利率降低0.25個百分點，預計每年節(jié)省居民公積金貸款利息支出超200億元。如按100萬貸款（10年期）計算，約降低購房者月供115元，切實減輕我國1.5億公積金繳存職工的購房負擔。

降低保障性住房再貸款和抵押補充貸款利率，加快推進收儲存量房。保障性住房再貸款等結構性貨幣政策工具利率從1.75%下調到1.5%，抵押補充貸款（PSL）利率從的2.25%下調到2%，解決當前地方政府穩(wěn)樓市能力不足的問題。降低保障性住房再貸款和PSL利率，有助于提高金融機構收儲積極性、減輕地方政府的收儲與城市更新負擔，推動釋放新住房需求。

將REITs等納入滬深港通標的，有望推動公募REITs擴募。REITs納入滬深港通標的，有利于吸引全球投資者通過香港投資內地優(yōu)質的基礎設施資產(chǎn)，擴大我國內地公募REITs市場投資者結構及資金來源，在一定程度上補充該類產(chǎn)品流動性，提升我國REITs市場穩(wěn)定性與活力。

打鐵還得自身硬，中國經(jīng)濟潛力大，只要把發(fā)展放在首要任務，全力拼經(jīng)濟，就有望把經(jīng)濟推向復蘇，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，股市繁榮發(fā)展，民營經(jīng)濟信心提振，新質生產(chǎn)力突破。

2 房地產(chǎn)銷售：4月樓市成交熱度邊際下滑，本輪降息后有望階段性回暖

從銷售看，“926”后，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，2024年四季度、2025年一季度核心城市銷售出現(xiàn)“階段性企穩(wěn)”，二手好于新房。2025年4月以來，房地產(chǎn)成交季節(jié)性降溫，但本輪降息后預計樓市將階段性回暖。

2024年9月政治局會議首提“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。2025年3月，2025年政府工作報告首次把“穩(wěn)住樓市”寫進總體要求等。2025年5月，央行下調政策利率、公積金貸款利率。同時金融監(jiān)管總局表示將加快出臺與房地產(chǎn)新發(fā)展模式相適配的系列融資制度，樓市穩(wěn)定態(tài)勢有望持續(xù)鞏固。

2025年4月新房市場中核心城市的表現(xiàn)相對更佳，二手房成交優(yōu)于新房的趨勢延續(xù)。4月，30城新房成交面積環(huán)比-31.5%、同比-6.7%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-2.2%、-8.3%、-9.0%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為9.9%、-9.9%、-1.3%、8.6%。16城二手房成交面積環(huán)比-7.5%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為21.3%、44.9%，杭州、成都、蘇州二手房成交面積環(huán)比28.5%、18.9%、5.2%，核心城市二手房成交表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于新房。

一系列政策驅動成交回暖，但城市間市場熱度分化明顯。我們綜合各城市房地產(chǎn)成交面積、套數(shù)、同環(huán)比變化幅度、庫存等月度數(shù)據(jù)，構建“重點城市房地產(chǎn)成交熱度指數(shù)”，并對樣本城市進行劃分：

分梯隊看，4月，第一、二梯隊城市熱度較高，第四梯隊城市依舊低迷。但4月中旬后大部分城市熱度均有不同程度的下滑。

第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強二線城市構成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因為：

1）城市群核心城市、經(jīng)濟基本面強勁、高附加值產(chǎn)業(yè)集聚，創(chuàng)造一定規(guī)模的購買力群體。長三角城市群中的上海、杭州，粵港澳大灣區(qū)城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均為城市群核心城市，且獲得國家戰(zhàn)略層面的有力支撐。2024年上述城市GDP總量以及人均可支配收入長期位居全國前列。同時，金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)等高附加值產(chǎn)業(yè)在城市內形成規(guī)?；募坌绫本┲嘘P村、上海陸家嘴、深圳南山科技園等，已發(fā)展成各自城市的產(chǎn)業(yè)地標與經(jīng)濟引擎。

2）人口持續(xù)凈流入、人才吸引力排名位居全國前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分別為72萬、32.4萬、58.2萬人；2021-2023年，分別年均新增5.4萬、10.6萬人，居全國前列。同時，根據(jù)我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均躋身全國前十。

第二梯隊：市場熱度較高，主要由區(qū)域中心城市構成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。主要原因為：

1）經(jīng)濟基本面較強，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2024年廣州、蘇州、南京、武漢GDP均躋身全國前十。以蘇州為例，其地處長江三角洲的核心區(qū)域，交通網(wǎng)絡極為發(fā)達，并與上海等重要經(jīng)濟中心保持著緊密的聯(lián)系。這使得蘇州能夠充分承接來自上海的產(chǎn)業(yè)輻射與轉移，進而吸引大量的資金、技術以及人才匯聚。另外，蘇州強大的制造業(yè)基礎更是其經(jīng)濟發(fā)展的堅實支柱。在電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥等多個關鍵領域，已經(jīng)成功構建起完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。2023年蘇州位居全國城市工業(yè)總產(chǎn)值排名第二位。

2）人口持續(xù)流入，特色產(chǎn)業(yè)吸引相關領域人才。例如，2010-2020年，廣州、蘇州年均常住人口增量超20萬人，2021-2023年年均常住人口增量分別為0.8萬、5.5萬人，長期人口持續(xù)凈流入。同時，在我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均躋身前15，人才持續(xù)集聚。

第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強三線城市構成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。主要原因為：

1）經(jīng)濟發(fā)展水平處于中上水平，有一定的產(chǎn)業(yè)基礎，但產(chǎn)業(yè)結構有待進一步優(yōu)化升級。如天津制造業(yè)以及港口經(jīng)濟是其經(jīng)濟支柱；長沙憑借工程機械以及文化產(chǎn)業(yè)占據(jù)一席之地。這些城市雖都擁有各自的特色產(chǎn)業(yè)，然而經(jīng)濟與全國排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省內或周邊人口，但人口流入速度趨緩，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，鄭州、天津、長沙年均常住人口增量分別為39.7萬、9.3萬、30.1萬人；而2021-2023年年均常住人口增量分別為13.3萬、-4.5萬、13.7萬人，天津人口流出。同時，由于產(chǎn)業(yè)基礎弱于第一二梯隊城市等，在《城市吸引力排名：2025》中，上述城市位列全國前50。

第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構成。主要原因為：1）經(jīng)濟發(fā)展相對偏弱，產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，結構單一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會或長三角、珠三角等城市群。

從庫存和去化周期看，4月市場因成交放緩等影響，各能級城市去化壓力環(huán)比略高于3月。4月，13城新房累計庫存（可售面積）略有回升，為7241.5萬平。13城新房去化周期同樣環(huán)比上升，較上月增加0.45個月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為12.3、10.1、21.7個月，較上月分別增加0.23、0.64、0.83個月。

回顧4月，核心城市新房市場表現(xiàn)更佳，二手房熱度則優(yōu)于新房。核心城市去化壓力受季節(jié)性因素等影響略有上升，但仍在本周期較優(yōu)水平。

展望5月，本輪降息政策出臺、“去庫存”等政策持續(xù)發(fā)力下，市場企穩(wěn)預期增加。全國市場分化趨勢延續(xù)，核心城市有望迎來階段性銷售提振，全國庫存去化有望繼續(xù)加速。

3 土地市場：4月延續(xù)“控量提質”，核心城市高品質地塊頻出

繼3月土地供應、成交環(huán)比持續(xù)縮量后，4月土地市場成交規(guī)模同比增加，但環(huán)比降幅繼續(xù)為負，土地市場延續(xù)供求縮量趨勢。各地方對土地市場“控量提質”的調控思路已愈發(fā)明確，一二線城市的土地溢價率仍然在10%以上。土地市場繼續(xù)縮減土地出讓規(guī)模，有助于加速行業(yè)去庫存進度。

從土地供應看，整體看，在3月土地供應回升的高基數(shù)背景下，4月百城供應土地數(shù)量、建面環(huán)比繼續(xù)為正，分別為15.3%、22.1%；同比依舊保持下降縮量趨勢，分別收窄3.4、4個百分點。盡管環(huán)比為正，但全國土地供應仍較去年有所下降，土地供應數(shù)量、面積分別僅為2024年月均水平的83.4%、72.9%。分線看，一線城市供應土地規(guī)劃建面環(huán)比22.9%，同比21.1%；二線城市環(huán)比28.4%，同比32.9%，；三四線城市環(huán)比3.0%，同比-20.5%。

從土地成交看，整體看，4月百城成交土地建筑面積7704.2萬平方米，環(huán)比-1.3%，同比5.9%；成交土地總價1156.9億元，環(huán)比-14.0%，同比-10.4%；成交樓面均價1502元/平，環(huán)比-12.8%、同比-15.3%；土地溢價率9.6%，環(huán)比下降3.3個百分點，同比上升5.4個百分點。

分線看，成交規(guī)模方面，各能級城市數(shù)據(jù)均有不同程度回調，一線城市成交面積為446.0萬平米，環(huán)比42.7%，同比4.1%；二線城市成交2692.4萬平米，環(huán)比-11.0%，同比14.1%；三線城市成交4565.8萬平米，環(huán)比-2.1%，同比1.7%。成交價格方面，一線、二線、三線城市成交樓面均價分別為1995、2570、824元/平，環(huán)比-72.1%、-8.0%、33.3%。成交土地溢價率方面，一線城市土地成交溢價率為11.7%，環(huán)比下降8.3個百分點；二線、三四線城市平均溢價率為12.0%、5.1%，環(huán)比變化-3.2、3.0個百分點。

展望5月，在去庫存的大背景下，土地供應將繼續(xù)維持穩(wěn)定區(qū)間內的適度水平，各地方土地供應延續(xù)“控量提質”核心思想；土地成交熱度分化仍會繼續(xù)，在土地優(yōu)質地塊供應和房企銷售預期的共同促進下，5月核心城市的優(yōu)質地塊成交行情有望持續(xù)向好。

4 房企經(jīng)營表現(xiàn)：百強房企銷售動能減弱，拿地、融資熱度持續(xù)

4月，百強房企銷售增長動能放緩，其中，Top10國央企銷售保持相對強勁，民企銷售有止跌企穩(wěn)趨勢。

1）銷售

2025年4月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2846.8億元，環(huán)比-10.4%，同比-8.8%。累計業(yè)績來看，百強房企1-4月實現(xiàn)銷售操盤金額10181.7億元，同比為-6.7%。

2025年4月，百強房企各梯隊銷售門檻變動出現(xiàn)一定分化。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP20房企銷售操盤金額門檻為112.6億元，同比-8.9%。TOP10、TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻均有不同程度提升。而TOP100房企的門檻為17.9億元，同比-3.1%。

分企業(yè)性質看，國央企銷售持續(xù)強勁，4家民企入列TOP10榜單。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月保利發(fā)展穩(wěn)居銷售榜首位置，前四月銷售操盤金額806.1億元，綠城中國、中海地產(chǎn)銷售金額分別為710.2億元、613.9億元，華潤置地、招商蛇口位居第四、第五位，銷售額為616.1億元、473.1億元。此外，萬科地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)位于四百億陣營，銷售額分別為428.5億元、426.7億元，華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團位于最后三個TOP10位次，銷售金額分別為353.1億元、312.4億元、272.4億元。

2）拿地

4月重點房企土拍熱度持續(xù)。TOP100企業(yè)拿地總額環(huán)比為負，但2025年累計拿地金額較去年表現(xiàn)更佳。從拿地總額來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，百強房企4月拿地總額712.2億元，環(huán)比-20.6%。從累計拿地看，2025年1-4月，百強房企拿地總額3608億元，同比26.6%，增幅環(huán)比減少4.0個百分點。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央國企仍是拿地主力，民企僅在重點深耕區(qū)域補充土儲。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年1-4月，綠城中國在杭州、上海、蘇州等三個城市累計拿地金額均為TOP3，招商蛇口、中國金茂、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)在4個城市位列拿地金額位列TOP10。

3）融資

從房企融資看，2025年4月房企境內信用債發(fā)發(fā)行金額達近一年來新高。境內信用債發(fā)行方面，4月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計69支，發(fā)行金額合計559.6億元，發(fā)行金額環(huán)比18.2%，同比-18.6%。其中，“25華潤控股MTN002A”發(fā)行規(guī)模最大，發(fā)行面額25.0億元。4月凈融資額持續(xù)為負，但缺口縮窄至-74.6億元。

從房企性質及融資方式看， 企業(yè)性質方面， 4 月，地方國企、民企、央國企的發(fā)債規(guī)模分別為 332.2億 、 11億 、 206.4 億元。華潤置地、中海、信達地產(chǎn)和中交地產(chǎn)等優(yōu)質房企發(fā)債活躍。債券類型方面，銀行間市場發(fā)行的中期票據(jù)占據(jù)主要的規(guī)模，合計為 262.3 億元；公司債發(fā)行規(guī)模為 255.1 億元，兩者合計占 3 月發(fā)債規(guī)模的 92.4% 。

5 行業(yè)政策追蹤：供需齊發(fā)力，中央與地方協(xié)同精準調控，鞏固樓市穩(wěn)定態(tài)勢

中央層面：4月，在“止跌回穩(wěn)”基調下，政策加碼方向更加精細化，打好“供需”組合拳。

供給側方面，國務院、住建部推動“好房子”建設繼續(xù)發(fā)力。4月15日國務院提出，收購存量商品房用作保障性住房，落實好各項相關政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，并及時研究推出新的支持措施。我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進一步釋放市場潛力，著力推動“好房子"建設；同日，住建部印發(fā)通知，要求嚴格施工圖設計文件審查，將隔聲、防串味、防水作為審查要點。5月7日，金融監(jiān)管總局表示，將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，以鞏固房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定態(tài)勢。

需求側方面，5月7日，央行宣布降準0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元；降低政策利率0.1個百分點；個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點；下調所有結構性貨幣政策工具0.25個百分點。

地方層面：多地調整公積金政策，從穩(wěn)住樓市到提振樓市。

4月，各地調整公積金貸款、契稅和多子女家庭購房支持等政策。

武漢、南京、珠海通過政府補貼主導、國企參與收購等措施激活住房“以舊換新”置換需求。4月30日武漢市級政策明確全市計劃收購3000套二手住房用于租賃和安置房，并于4月在江漢區(qū)推出“金融街·恒江雅筑”項目置換計劃，三環(huán)內舊房可評估后由國企收購換購新房；4月11日，南京“以舊換新”推出政府補貼新房合同金額1%（最高15萬），疊加房企首付補貼3%-5%，舊房需掛牌滿兩年或售出后申領補貼，首批1億元資金“先購先得；5月7日，珠海推出按新購住房網(wǎng)簽價1%補貼“以舊換新”（單套最高3萬），優(yōu)化公積金貸款額度至130萬，推行“帶押過戶”及個稅退稅，鼓勵收購存量商品房。

支持多子女家庭購房方面，吉林、昆明、青島提高貸款額度，提供購房補貼強化居民購房能力，幫助修復市場信心。4月16日，青島出臺對二孩、三孩家庭分別提供5萬、10萬元購房補貼，疊加公積金貸款優(yōu)化及國企“以舊換新”支持；4月18日，吉林出臺提高多子女家庭公積金貸款額度30%、降低二套房首付至20%，允許提取公積金支付首付；4月22日、30日，昆明市出臺按二孩80%、三孩100%比例補貼契稅，單套最高3萬元，生育二孩、三孩的繳存人家庭購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%。

調整公積金貸款利率方面，5月7日，央行出臺下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點以來，北京、上海、深圳、廣州、長沙、西安、寧波、南京、昆明、哈爾濱、銀川、河南等多地發(fā)布通知落實下調公積金貸款利率新政。

6 當前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預期、房價預期

1）外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經(jīng)濟復蘇基礎不牢，居民就業(yè)收入預期不穩(wěn)。2024年中國經(jīng)濟增長略超預期，但恢復基礎仍待穩(wěn)定。2024年中國GDP實際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長區(qū)間。2025年一季度GDP同比為5.4%，較去年同期高0.1個百分點。

居民對未來就業(yè)、收入預期存在不確定性。2025年3月，居民消費信心指數(shù)對未來的收入、就業(yè)預期環(huán)比分別-0.3%、-2.1%，同比分別為-1.6%、-7.8%。因就業(yè)、收入預期處于波動，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產(chǎn)價格下降預期尚未扭轉，居民企業(yè)資產(chǎn)負債表受損、支付能力減弱。我國住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區(qū)和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當前需求大多處于觀望階段。

7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產(chǎn)。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規(guī)模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。

利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監(jiān)管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考）

2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準、繼續(xù)下調存款利率等方式進行配合。

調降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出臺；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應該漸近全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上?？梢匀娣砰_限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負債表衰退。當前房地產(chǎn)從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產(chǎn)新模式。