去年929新政后，上海二手成交跑出了加速度。

政策的威力一直持續(xù)到今年3月份。

毫無疑問，這是一次成功的“救市”。

5月7日，為了鞏固調(diào)控成果，央行宣布降準(zhǔn)降息。

這次的政策來的稍遲，力度偏小。

很明顯，高層要的不是刺激樓市，而是穩(wěn)住樓市。

對二季度經(jīng)濟提升作用不大，5月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)可能會繼續(xù)回落。

從而帶動5月份和6月份房價預(yù)期和掛牌價下行。

而掛牌量作為先行指標(biāo)，已經(jīng)重回高位了。

經(jīng)過近半年政策發(fā)力，上海二手房庫存量“降”后又“漲”。

降庫存：從2024/10/20到2025/2/9，歷經(jīng)17周；

漲庫存：從2025/2/16到2025/4/27，歷經(jīng)11周。

截至目前，929政策對市場的刺激效用，正式宣告結(jié)束。

并不是要給大家潑冷水，而是必須要承認(rèn)的事實：

目前的上海二手庫存確實重回巔峰了。

截至4月末，鏈家口徑統(tǒng)計的上海二手庫存量高達12萬套。

有人可能對這個數(shù)字沒有概念。

看張圖感受下，這個量大概是去年10月20號的庫存量水平。

圖源：房外房研究院

這代表著，政策強心針僅維持了17周的藥效。

上海二手庫存完成V型反轉(zhuǎn)重回解放前。

微觀市場上，進入5月，我們監(jiān)測的重點區(qū)域的次新小區(qū)掛牌量繼續(xù)沖高。

掛牌量上升，價格也迎來了新一輪的調(diào)整。

比如：浦東花木的陸家嘴錦繡前城，成交價同比下跌，在掛的房源降價。

青浦徐涇掛牌量沖高，掛牌價下行。

板塊內(nèi)次新小區(qū)如天空之城一期海之洲、招商虹橋公館一期、蟠龍?zhí)斓匾黄凇⑷屎阄鹘蓟▓@，成交價環(huán)比下跌，在掛房源降價。

同樣出現(xiàn)這種情況的還有靜安大寧慧芝湖花園三期、明園森林都市滴翠苑、粵秀名邸。閔行古美的平南一二三四村等。

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雖然只有17周，但無疑是一次強勢的去庫存過程。

在連續(xù)多月維持2萬套以上的高成交量背景下。

上海二手房市場的交易結(jié)構(gòu)早已悄然發(fā)生質(zhì)變。

而這一變化正在與新房市場的成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變形成聯(lián)動。

共同重塑著房地產(chǎn)市場的整體格局。

那么這一輪降庫存，降到了誰頭上？

漲庫存，又漲在了哪里呢？

如果從面積段的角度來分析，這半年來庫存從高位到低位再到高位的結(jié)構(gòu)變化。

圖源：房外房研究院

會發(fā)現(xiàn)3個特征：

1）60平以下小戶型，掛牌量去化的多，上漲的少，是這半年去庫存的主力；

2）80-140平，降的少，漲的多，當(dāng)前的掛牌量水平高于去年10月；

3）180平以上，存量一直在上漲，這一輪去庫存沒有去到此類大戶型的頭上。

庫存量的變化，是政策宏觀調(diào)控與市場供需關(guān)系最直接的體現(xiàn)。

以上3種去化特征，代表著3類不同的需求：

1）60平以下的剛需，在這一輪政策窗口期完成了集中去化。

政策松綁下，利率首付都是歷史最低水平，不用抬腳就能上車，所以需求釋放更加充分。

2）180平以上的偏豪產(chǎn)品，庫存量持續(xù)攀升，已經(jīng)突破歷史極值。

有錢的人都去買嘉里金陵路、綠城徐濱這類真豪宅了。

二手豪宅面對市區(qū)大量新房供應(yīng)的沖擊，明顯有點招架不住。

隨著新房豪宅不斷迭代，二手房除了現(xiàn)房的優(yōu)點外，在房齡、戶型、小區(qū)環(huán)境等很多方面都跟不上。

現(xiàn)在古北、聯(lián)洋、大寧等各個板塊的大戶型都在無量下跌。

3）80-140平的改善，正在經(jīng)歷雙面包夾。

一類是過去推行了近20年的“7090政策”標(biāo)準(zhǔn)下，大量80-100平集中供應(yīng)的暴擊；

另一類是近5年新房120-140平供應(yīng)占比逐步提升的圍堵，并且未來依舊會持續(xù)。

不同面積段，面臨不同境況，各有各的難處。

過去的政策規(guī)定你做哪些，限制了需求?，F(xiàn)在的政策允許你做哪些，引導(dǎo)了需求。

只是管理的方式變了，核心目標(biāo)并沒有本質(zhì)上的改變。

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其實目前二手房所面臨的狀況，從近年來新房的成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變上也可一窺。

圖源：房外房研究院

2006-2010年和2011-2015年期間：80-90平，90-100平的新房，成交占比非常高。

一直到2016-2020這五年：依舊是80-90平，90-100平成交占比高。

但這里面有一個明顯的轉(zhuǎn)變是，占比最高的面積段從80-90平，向上提升到了90-100平。

接著在2021-2025這五年：主流成交面積段進一步抬升到100-120平。

這說明，過去的20年，新房成交主力是80-100平，這些已經(jīng)變成了現(xiàn)在二手房的供應(yīng)主力。

近5年，新房的成交主力慢慢向100-120平，甚至是120-140平靠攏。

所以在未來的二手房市場，這些大戶型產(chǎn)品可能會成為供應(yīng)主力。

從現(xiàn)在的二手掛牌量占比變化來看，已經(jīng)有這個趨勢了。

我們把2025.4.27的占比和2020.1.12的占比作比較。

50平以下，掛牌量占比從17.9%下降至13.6%；

50-60平，掛牌量占比從12.1%下降至11.4%。

圖源：房外房研究院

而80-90平，90-100平，100-120平，120140平的掛牌占比都在上升。

圖源：房外房研究院

除此之外，上海新房產(chǎn)品力還在持續(xù)創(chuàng)新。

今年上市的新房項目在戶型、空間、社區(qū)品質(zhì)等各個層面都在創(chuàng)新。

比如新楊思板塊紅盤翡雲(yún)悅府，120㎡的3房2衛(wèi)，贈送面積比非?？鋸垼嫒h窗，約4.7米面寬客餐廳，廚房配了嘉格納雙嵌式的冰箱和中央軟水配置，電器全高標(biāo)交付。

一進門就能感受到和傳統(tǒng)的百平米戶型截然不同。

翡雲(yún)悅府120㎡樣板間實景圖

北上海500萬級紅盤四季隱秀，105㎡的3房2衛(wèi)，四開間朝南，約11.4米超大南向面寬，約5.4米超大面寬客餐廳，雙陽臺聯(lián)通次臥，套房式主臥，做到了舒適度和美觀度的雙重享受。

四季隱秀105㎡樣板間實景圖

桃浦板塊潤雲(yún)金茂府的疊墅，更是在空間上，戶型上，極致創(chuàng)新。

上疊、下疊都有一樓的院子；上疊、下疊都有地下室空間；上疊、下疊都有私家電梯。在此基礎(chǔ)上，上疊還保留了頂樓的露臺空間。

這樣的純墅項目出世，附近的大平層和上一代疊墅產(chǎn)品基本沒有了可比性。

另外還有，招商序100㎡的3房2衛(wèi)，3陽臺的設(shè)計能與很多120㎡以上的改善型3房越級pk。

西派海上110㎡的3房2衛(wèi)，主臥自帶270度的轉(zhuǎn)角飄窗，客餐廳的面寬約6米超大尺度，電梯廳空間類獨立使用。

2025年只是個開始。

從“有房住”到“住好房”，后續(xù)的產(chǎn)品會實現(xiàn)從“量”到“質(zhì)”的轉(zhuǎn)型。

未來100平的房子跟現(xiàn)在100平的房子可能就不是一個層次的東西了。

前有天量二手庫存積壓，后有新房產(chǎn)品沖擊。

以后肯定會有大批房子陷入滯銷困境。

賣房這件事會變得越來越難，越來越專業(yè)。

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未來值得關(guān)注的重點區(qū)域

不過，仍然有些重點區(qū)域，值得購房者去關(guān)注。

比如那些還有成片空地可開發(fā)，地段優(yōu)越、現(xiàn)在已有或?qū)碛衅焚|(zhì)新房供應(yīng)的板塊（中環(huán)附近或重點開發(fā)片區(qū)）。

這些區(qū)域不僅能滿足當(dāng)前的居住需求，還能在未來實現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值性。

浦西成片開發(fā)：寶山區(qū)的上大、普陀區(qū)的桃浦、閔行區(qū)的華漕。

圖源：房外房研究院

中產(chǎn)白月光：靜安大寧、浦東北蔡、楊思前灘。

圖源：房外房研究院

北區(qū)有寶山淞南、楊行。

圖源：房外房研究院

明顯能發(fā)現(xiàn)，這些板塊，也是近期二手掛牌量增長較大的板塊。

小結(jié)

除 掛牌量接近前期高點 外 ， 目前的上海樓市， 帶看量、定金量、成交量都在下行。

各項指標(biāo)表現(xiàn)都不佳。

所以我們預(yù)判去年底之后，心態(tài)比較好的掛牌價高的房東會慢慢開始降價。

我們認(rèn)為這是難得的二次抄底機會，房價越接近前期底部價格（即2024年9月底價格），越有性價比。

因為這是zzj會議止跌回穩(wěn)明確房價底部。

在我看來這可能是未來5年的底部機會。

需要買房的朋友可以多多發(fā)掘筍盤機會了。

對于賣房房東而言，特別是手上房子同質(zhì)化嚴(yán)重的老破小老破大房東來說：每一次政策的利好都是賣出良機。

請大家抓緊時機賣出，特別是置換客戶，賣出老房子的速度遠比價格更重要。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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