不知道大家最近有沒有發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，進(jìn)入4月份以來，不管是房產(chǎn)專家還是網(wǎng)絡(luò)的自媒體，房地產(chǎn)風(fēng)向好像突然變了，大家都開始看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，說什么再不買房就來不及了，下半年房?jī)r(jià)一定會(huì)起飛等觀點(diǎn)；總結(jié)下來就一個(gè)意思：受關(guān)稅戰(zhàn)的影響，下半年國(guó)家肯定會(huì)再次拉高房地產(chǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，從而刺激消費(fèi)市場(chǎng)活躍。

單純從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的角度看，網(wǎng)上這些觀點(diǎn)好像確有模有樣，但仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，有些觀點(diǎn)實(shí)際上經(jīng)不起推敲；因?yàn)槿丝诓攀欠康禺a(chǎn)上漲最底層的邏輯。

有人說現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境跟08年很像，國(guó)家一定會(huì)像08年一樣再次拉動(dòng)房地產(chǎn)，我認(rèn)為這種類比忽略了關(guān)鍵的結(jié)構(gòu)性差異，2008年經(jīng)濟(jì)刺激的重要基礎(chǔ)是存在大規(guī)模農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的城鎮(zhèn)化紅利，而當(dāng)前這一歷史條件已發(fā)生根本性變化；具體而言，80、90后群體作為主力購(gòu)房人群，已在上一輪房地產(chǎn)周期中完成了首次置業(yè)，他們現(xiàn)在面臨的主要矛盾是：一方面存在改善性住房需求，另一方面卻受制于高位接盤帶來的沉重房貸負(fù)擔(dān)，置換能力受到嚴(yán)重制約，與此同時(shí)，下一代人口尚未進(jìn)入購(gòu)房主力年齡段，導(dǎo)致需求端出現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性斷層。

因此，簡(jiǎn)單套用"通過刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)"的傳統(tǒng)思路，在當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)、居民負(fù)債水平和住房需求特征等基本面因素制約下，其政策有效性將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

隨著國(guó)家近年來結(jié)婚率、生育率的雙雙下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步回歸居住屬性，投資價(jià)值明顯弱化，但這并不意味著房產(chǎn)會(huì)變得一文不值；未來一二線城市的房?jī)r(jià)肯定還會(huì)走上行趨勢(shì)，因?yàn)楝F(xiàn)在一二線城市產(chǎn)業(yè)的布局、城市的配套都將吸引更多的年輕人流入，流入的年輕人可不僅僅是高層次的人才，更涵蓋了城市運(yùn)轉(zhuǎn)所需的各類服務(wù)從業(yè)人員。只要城市人口足夠的多，各方面的需求都會(huì)增多，不管是外賣、還是滴滴，都將會(huì)對(duì)周邊城市造成虹吸效應(yīng)，這種多層次的人口流入將形成穩(wěn)定的居住需求，進(jìn)而帶動(dòng)包括住房在內(nèi)的各類消費(fèi)需求。

因此，雖然房地產(chǎn)的投資屬性減弱，但一二線城市基于人口集聚效應(yīng)和城市發(fā)展規(guī)律，其房?jī)r(jià)仍將保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。

如果說一二線城市房?jī)r(jià)投資屬性弱化，那三四線城市則是完全喪失，即便現(xiàn)在出臺(tái)各種政策能暫時(shí)穩(wěn)定目前的房?jī)r(jià)，但也改變不了未來房?jī)r(jià)整體下跌的趨勢(shì)，這完全是不可逆的，08年拉動(dòng)房?jī)r(jià)最核心的原因就是人民對(duì)美好生活的向往，從而使大量的農(nóng)村年輕人向配套更完善城市轉(zhuǎn)移，未來人口流動(dòng)仍將遵循這一規(guī)律，持續(xù)向就業(yè)機(jī)會(huì)更多、公共服務(wù)更完善的城市集聚。

因此，這種人口流動(dòng)趨勢(shì)將不可避免地加劇三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡，導(dǎo)致其房?jī)r(jià)持續(xù)承壓下行，且下行空間難以估量。

綜上所述，從當(dāng)前市場(chǎng)基本面來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不具備全國(guó)范圍內(nèi)普漲的條件，無論政策層面如何調(diào)整，我們都應(yīng)該保持理性認(rèn)知：首先，一個(gè)規(guī)模達(dá)數(shù)十萬億的市場(chǎng)，其運(yùn)行趨勢(shì)不可能因短期政策刺激而發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)；其次，人口結(jié)構(gòu)變化才是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定性因素，這是支撐或制約行業(yè)發(fā)展的最底層邏輯。因此，面對(duì)網(wǎng)絡(luò)上的各種觀點(diǎn)，普通民眾更應(yīng)保持獨(dú)立思考，避免被片面信息誤導(dǎo)。